Bei bestehenden Mietverträgen mit bestehenden Mietern bestehen gewisse Gefahren, wenn Sie den Kauf eines Miet- oder Einfamilienhauses (SFH) planen. Während die Mehrheit der Investoren Einfamilienhäuser zu Großhandel, Reha oder Vollschwanz kauft, betrachten viele andere Investoren einen Einkommensstrom aus einer Immobilie als ihr Ziel.
Bei einem Kauf einer Immobilie ohne Mieter in der Immobilie, das Schließen ist einfach. Die Steuern werden bis zum Abschlussdatum abgegrenzt, und alle anderen Teilbeträge werden zum Abschluss abgerechnet. Bei der Schließung von Grundstücken, die Mieter haben, werden jedoch andere Überlegungen sehr wichtig.
Das erste ist eine Kaution, die der Mieter bei dem früheren Eigentümer hat. Diese Einlagen müssen normalerweise auf einem separaten Treuhandkonto hinterlegt werden. Einige Staaten, Grafschaften und Städte sind sehr streng über die Hinterlegung dieser Mittel. Neue Vermieter nutzen häufig die Mietkautionen der Mieter als Teil ihres Betriebskapitals und gehen davon aus, dass die Mittel zur Verfügung stehen, wenn der Mieter abreist. Die Tatsache, dass einige Vermieter nie die Absicht haben, Rücklagen zu erstatten, hat dazu geführt, dass alle Vermieter von wohlmeinenden Gesetzgebern mit restriktiven Hinterlegungsgesetzen bestraft werden müssen.
Die zweite Frage ist der Mietvertrag des früheren Eigentümers mit dem Mieter die Eigenschaft. Einige der wichtigeren Bedingungen dieser Mietverträge umfassen die Höhe der Miete, wann und wie die Miete bezahlt wird, die Länge des Mietvertrags, die Gründe für die Räumung, die Untermietbedingungen, die Heilungsperioden für Verstöße gegen das Mietverhältnis und erneuerbare Bedingungen. Sehr wichtig sind die spezifischen Bedingungen für die Rückgabe einer Mieterkaution aufgrund der Auswirkungen, wenn der Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer endet und der Mieter verlässt.
Die Bedeutung des Lesens und Bestätigens jedes Mietermietvertrages vor dem Closing ist sehr groß wichtig. Wenn ein Mieter keinen Mietvertrag hat, ist er potentiell ein Hausbesetzer und muss möglicherweise gerichtlich entfernt werden. Die gerichtliche Zwangsräumung ohne Pacht kann ein langwieriger und immer teurer Prozess sein.
Oftmals wird ein Käufer einer Einkom- mensimmobilie einem Perspektivenkäufer sagen, dass die Mieten über das hinausgehen können, was sie bei den derzeitigen Mietern sind. Dies kann oder kann nicht wahr sein, abhängig von Mietkontrollen, den Bedingungen des Mietvertrags des Mieters, Wettbewerb im lokalen Bereich für die Mieter und dem Zustand oder der Lage des Grundstücks. Gehen Sie nicht davon aus, dass Mieterhöhungen automatisch bei neuen Mietern vorgenommen werden können.
Das größte Problem bei den Bestandsmie- tern sind Mieten und Mietverträge mit niedrigen Mieten. Diese sogenannten "Schatz" -Leasingverhältnisse können zwischen dem Vermieter und einem Verwandten oder Freund liegen, aber der neue Käufer muss sich an diese bestehenden Mietverträge halten, bis sie verfallen oder der Mieter aus wichtigem Grund geräumt wird. Diese Schatzmietverträge werden manchmal an andere Mieter weitervermietet und der Differenzbetrag ist ein Gewinn für den ehemaligen Mieter.
Eine Möglichkeit, diese bestehenden Schatzmietverträge zu stoppen, ist ein Aufkauf durch den Vermieter . Das hört sich teuer an, aber berechnen Sie, wie viel Sie monatlich verlieren, wenn Sie die Mieten erhöhen, und machen Sie dem aktuellen Mieter ein Angebot für ½ dieser monatlichen Einnahmen. Der beste Schutz besteht darin, jeden Mietvertrag sorgfältig zu lesen und den Mieter jedes Mietobjekts dazu zu bringen, das Mietverhältnis, das Ihnen mitgeteilt wurde, erneut zu unterzeichnen. Leider wird ein Vermieter, der in seiner Eile zu verkaufen ist, manchmal Leasingverträge für Mieter abschließen, die keine echten Mietverträge sind. Ihre Verpflichtung besteht darin, sich an den Pachtvertrag zu halten, auch wenn Sie vom früheren Eigentümer irregeführt wurden. Dies wird zu einem Problem zwischen dem früheren Eigentümer und Ihnen, und der Mieter ist nicht involviert.
Zusammengefasst schließen Sie Ihren Kauf immer mit den vom Verkäufer bezahlten Mietkautionen separat auf Ihr Treuhandkonto oder als Gutschrift auf dem HUD -1 abschließende Aussage. Wenn der Verkäufer Ihnen eine Gutschrift auf dem HUD-1 vornimmt, legen Sie sofort Geld für diese Mietkautionen zur Verfügung, die gesetzlich vorgeschrieben sind, wenn sich die Immobilie befindet. Schließen Sie schließlich Ihren Kauf am Ende des Monats. Neue Mietzahlungen werden von Ihnen und nicht vom ehemaligen Vermieter erhoben.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Dave Dinkel