Was Sie über die Immobilienverwaltung von Gewerbeimmobilien wissen sollten

Nachdem Sie ein Angebot zum Erwerb einer Gewerbeimmobilie gemacht haben und darauf warten, das Treuhandkonto zu schließen, möchten Sie möglicherweise nach einem Immobilienverwalter suchen, der die Immobilie professionell verwaltet. Ihr Immobilieninvestmentberater sollte Ihnen 2 oder 3 lokale Unternehmen mit jeweils eigenem Vorschlag vorstellen. Ihre Aufgabe ist es, zu entscheiden, welches Unternehmen Sie einstellen. Der Hausverwalter ist der Hauptansprechpartner zwischen Ihnen als Vermieter und den Mietern. Ihre Hauptaufgabe ist:

1. Erhalten und sammeln Sie die Mieten und sonstigen Zahlungen von Ihren Mietern. Dies ist in der Regel so lange einfach, bis ein Mieter den Mietscheck nicht mehr sendet. Ein guter Hausverwalter wird den Mieter irgendwie dazu bringen, die Miete zu bezahlen, während ein Mieser einen Affen auf den Rücken wirft!
2. Stellen Sie Personal ein, bezahlen Sie es und beaufsichtigen Sie es, um das Eigentum zu warten, zu reparieren und zu betreiben, z. Müllabfuhr, Fensterreinigung und Landschaftsgestaltung. Andernfalls verliert die Immobilie ihre Attraktivität und Kunden können die Geschäfte Ihrer Mieter möglicherweise nicht bevormunden. Die Mieter können dann ihren Mietvertrag nicht verlängern. Infolgedessen können Sie den erwarteten Cashflow möglicherweise nicht realisieren.
3. Mieten Sie alle freien Flächen.
4. Führen Sie genaue Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben und erstellen Sie einen monatlichen Bericht.

Ein guter Immobilienverwalter ist entscheidend dafür, dass Ihre Immobilie bei der höchsten Marktmiete voll besetzt bleibt, die Mieter zufrieden sind und Sie Ihre Anlageziele erreichen. Bevor Sie sich für eine Immobilienverwaltungsgesellschaft entscheiden, möchten Sie möglicherweise:

1. Befragen Sie das Unternehmen mit dem Schwerpunkt darauf, wie das Unternehmen Probleme behandelt und löst, z. späte Zahlung.
2. Sprechen Sie mit der Person, die die Immobilie täglich verwaltet, da dies möglicherweise eine andere Person ist als die Person, die den Immobilienverwaltungsvertrag unterzeichnet. Sie möchten, dass jemand mit starken zwischenmenschlichen Fähigkeiten effektiv mit Mietern umgeht.

Die Immobilienverwaltungsgesellschaft wünscht normalerweise einen Vertrag über mindestens ein Jahr. Der Vertrag sollte die Pflichten des Hausverwalters, die Entschädigung und die Zustimmung des Vermieters enthalten.

Entschädigung des Agenten: Sie müssen jemanden bezahlen, um die Immobilie zu verwalten und zu leasen. Möglicherweise haben Sie eine Firma, die die Immobilie verwaltet, und eine andere Firma, die die Immobilie pachtet. Es ist jedoch am besten, mit einem Unternehmen zusammenzuarbeiten, das sowohl die Verwaltung als auch das Leasing übernimmt, um Zeit und Geld zu sparen.

1. Verwaltungsgebühr: Die Gebühr variiert zwischen 3-6% der monatlichen Grundmiete für ein Einzelhandelszentrum, abhängig vom Arbeitsaufwand für die Verwaltung der Immobilie. Beispielsweise dauert die Verwaltung eines 2-Millionen-Dollar-Einzelhandelszentrums mit nur einem Mieter viel weniger lange als die Verwaltung eines 2-Millionen-Dollar-Einzelhandelsstreifens mit 12 Mietern. Für das Zentrum mit 12 Mietern müssen Sie möglicherweise einen höheren Prozentsatz zahlen, um den Hausverwalter zu motivieren. Sie sollten die Gebühr als Prozentsatz der Grundmiete anstelle der Bruttomiete aushandeln. Die Grundmiete beinhaltet keine NNN-Gebühren. Idealerweise möchten Sie einen Mietvertrag, bei dem die Mieter ihren Anteil an der Immobilienverwaltungsgebühr bezahlen.
2. Verspätungsgebühr: Wenn ein Mieter verspätet zahlt, wird er vom Mietvertrag häufig zur Zahlung einer verspäteten Gebühr aufgefordert. Der Hausverwalter darf diese Gebühr als Anreiz zum Einzug der Miete behalten.
3. Leasinggebühr: Diese Gebühr entschädigt den Hausverwalter für die Anmietung von freien Flächen. In einem typischen Leasingvertrag verlangt die Leasinggesellschaft 4-7% der Bruttomiete über die Laufzeit des Leasingverhältnisses. Außerdem soll die Leasinggebühr bei Einzug des neuen Mieters gezahlt werden. Darüber hinaus will die Leasinggesellschaft bei Verlängerung des Mietvertrags rund 2% der Bruttomiete. Der Mieter kann auch ein TI-Guthaben (Tenant Improvement) beantragen, das in der Regel zwischen 10 und 20 USD pro Quadratfuß liegt, um die Baukosten zu bezahlen. Wenn also ein neuer Mieter mit einem Mietvertrag von 10 Jahren nach einem Jahr untergeht, können Sie Geld verlieren. Als Vermieter sollten Sie:

• Genehmigen Sie einen langfristigen Mietvertrag (10 Jahre oder länger) nur, wenn die Finanzkraft des Mieters solide ist. Andernfalls ist es möglicherweise besser, den Mietvertrag auf 3-5 Jahre zu verkürzen.
• Stellen Sie sicher, dass der neue Mietvertrag eine Art Eskalation der Mieten vorsieht, die vorzugsweise auf dem Verbraucherpreisindex (VPI) basiert, d. H. Eine Inflation von 3-4% pro Jahr anstelle eines niedrigeren festen jährlichen Anstiegs von 1-2%.
• Betrachten Sie die TI-Anfrage des Mieters als einen der Faktoren für die Genehmigung eines Mietvertrags. Das TI-Guthaben hängt davon ab, ob Sie den Mieter mehr oder der Mieter mehr benötigen.
• Verhandeln Sie über eine pauschale Verlängerungsgebühr, z. 500 USD, anstatt einen Prozentsatz der Miete für die Laufzeit des Mietvertrags zu zahlen. Die Verhandlung mit einem Unternehmen, das sowohl Leasing als auch Management übernimmt, ist einfacher.
• Verhandeln Sie, um dem Leasingagenten einen niedrigeren Prozentsatz zu zahlen, z. 4%, wenn kein externer Leasingmakler beteiligt ist.

Sie sehen, dass es sehr wichtig ist, die Fluktuationsrate der Mieter zu minimieren, da dies einen direkten Einfluss auf den Cashflow Ihrer Gewerbeimmobilie hat. Ein guter Immobilienverwalter hilft Ihnen dabei, dieses Ziel zu erreichen.

Monatlicher Bericht: Der Immobilienverwalter sollte Ihnen jeden Monat einen Bericht über die erhaltenen Einnahmen, angefallenen Ausgaben und den Immobilienstatus senden. Sie sollten den Bericht überprüfen, um festzustellen, ob die Zahlen sinnvoll sind. Du solltest:

1. Fordern Sie einen Bericht an, in dem die erhaltenen Miet- und CAM-Gebühren aufgeführt sind.
2. Fordern Sie ein separates Bankkonto für Ihre Immobilie an und lassen Sie sich einen monatlichen Kontoauszug zusenden. Ohne dies hinterlegt der Immobilienverwalter alle Mieten aller von ihm verwalteten Immobilien und mischt sie auf das Bankkonto seines Unternehmens.

Wenn Sie den Hausverwalter anweisen, Ihnen den überschüssigen Cashflow zu senden, erhalten Sie auch einen Scheck.

Zustimmung des Vermieters: Im Verwaltungsvertrag sollte das Dollar-Limit für außergewöhnliche Wartungskosten angegeben werden, über dem Ihre Zustimmung erforderlich wäre. Dieser Betrag variiert von Vermieter zu Vermieter sowie die Art der Immobilie. Es liegt jedoch normalerweise zwischen 500 und 2.000 US-Dollar.

Kommunikation mit dem Hausverwalter: In den ersten Monaten sollten Sie und der neue Hausverwalter häufig miteinander kommunizieren, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Sie sollten schriftliche Anweisungen geben, z. E-Mail an Ihren Hausverwalter und führen Sie Aufzeichnungen über Ihre gesamte Korrespondenz. Wenn der Hausverwalter nicht das tut, was Sie angewiesen haben, können Sie sich auf Ihre Unterlagen beziehen und Streitigkeiten minimieren.

Wenn Sie hart für Ihr Geld arbeiten möchten, möchten Sie möglicherweise Ihr eigenes Eigentum verwalten. Wenn Sie jedoch intelligent arbeiten möchten, sollte Ihr Partner ein guter Immobilienverwalter sein.

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Source by David V. Tran