Hauskauf – Wenig bekannte Maklerregel könnte Sie Tausende kosten

Willkommen zu "One Date And You Are Married", einem Drama hinter den Kulissen, das sich von Zeit zu Zeit abspielt, ohne dass Käufer oder Verkäufer zunächst wissen, was passiert. Ich mache Sie darauf aufmerksam, da Sie die Kontrolle darüber haben, ob Ihnen dies passiert oder nicht. Sie müssen jedoch die Details kennen und beachten, um sich zu schützen und gegen den Makler zu protestieren, der den Vertrag schreibt und Ihnen beim Kauf eines Hauses hilft. Weiter lesen.

  • Haben Sie sich während der Tage der offenen Tür angemeldet und Häuser besichtigt?
  • Haben Sie Immobilienlizenznehmer angerufen, um Informationen über Inserate zu erhalten?
  • Haben Sie mit einem oder mehreren Verkäufern oder Maklern ein oder mehrere Häuser besichtigt?
  • Haben Sie Ihre E-Mail-Adresse über das Internet angegeben, um Aktualisierungen der Einträge zu erhalten?

Dann hast du vielleicht unwissentlich "geheiratet" zu einem Agenten!

"Unglaublich?", sagst du. Ja, aber es ist wahr. Wenn Sie Kontakt zu einem Immobilienverkäufer oder Makler aufnehmen, der Ihnen Informationen über eine Immobilie liefert oder Ihnen eine Immobilie zeigt, kann dieser einen Anspruch auf Provisionszahlung geltend machen, obwohl Sie diese Immobilie über einen anderen Makler oder sogar direkt über die Verkäufer. Das ist richtig, auch wenn Sie diesen Makler nicht für den Kauf der Immobilie einsetzen, die er Ihnen gezeigt oder über die er Ihnen Informationen gegeben hat, hat er das Recht, eine Provision zu verlangen. Sie haben im Wesentlichen "geheiratet“ zu diesem Agenten nach einem Date oder vielleicht nur einem Handschlag.

Natürlich steht es Ihnen frei, jeden oder niemanden zu verwenden, der Ihnen beim Kauf eines Hauses hilft. Wenn das von Ihnen gekaufte Haus jedoch in einem von REALTOR® betriebenen Mehrfach-Inserat-System gelistet war und Sie mit einem Makler zusammengearbeitet haben, als Sie von diesem Haus erfahren haben oder wenn ein Makler Ihnen Informationen über das Haus gegeben oder Ihnen das Haus gezeigt hat, kann dieser Makler einen Anspruch auf Provisionszahlung geltend machen. Sie tun dies durch das REALTOR®-Schiedsverfahren, aber es könnte eine Situation schaffen, die dazu führt, dass Sie auf ihre Provision zuzüglich Anwaltskosten verklagt werden.

"Wie kann das sein?", fragst du. Schuld daran Realtor® Ethikkodex. Die meisten Immobilienlizenznehmer sind Mitglieder einer REALTOR® Association und/oder eines von REALTOR® geführten MLS (Multiple Listing Service). Der Begriff REALTOR® bezeichnet einen Immobilienlizenznehmer, der Mitglied von NAR, der National Association of REALTORS®, ist. Als solche müssen sie sich an den REALTOR® Ethikkodex halten. Das ist wirklich keine schlechte Sache, denn Sie sollten mit einem Immobilienlizenznehmer Geschäfte machen wollen, der professionell und ethisch ist und sich bereit erklärt, nach einem strengen Ethikkodex zu praktizieren.

Derselbe Ethikkodex macht es jedoch für Mitglieder obligatorisch, Schlichtungen durchzuführen.geschäftliche Streitigkeiten." Der National Association of REALTORS® (NAR) Code of Ethics and Arbitration Manual, Artikel 17, besagt: "Im Falle von vertraglichen Streitigkeiten oder spezifischen außervertraglichen Streitigkeiten, wie in Standard of Practice 17-4 definiert, zwischen REALTORS® (Auftraggebern), die mit verschiedenen Firmen verbunden sind, die sich aus ihrer Beziehung als REALTORS® ergeben, unterbreiten die REALTORS® die Streitigkeit einem Schiedsverfahren in Übereinstimmung mit den Vorschriften ihres Vorstands oder ihrer Vorstandsmitglieder, anstatt die Angelegenheit zu prozessieren."

Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilienprovisionen ist die Methode zur Bestimmung des Provisionsberechtigten ein Konzept, das als "Beschaffungsursache." Oder anders gesagt: der die Reihe von ununterbrochenen Ereignissen begann, die zu einer erfolgreichen Transaktion führten, d. h. eine abgeschlossene Immobilientransaktion? „Man sieht, dass ein Makler, der Ihnen Auskünfte erteilt oder Ihnen eine Wohnung zeigt, einen Provisionsanspruch begründet. Sie fühlen sich allein“ begann die Reihe ununterbrochener Ereignisse, die zu einer erfolgreichen Transaktion führten und dass sie dafür entschädigt werden sollten, unabhängig davon, ob sie den Vertrag tatsächlich geschrieben oder etwas anderes getan haben, um diese Provision zu verdienen."

"In Ordnung und jetzt?" "Wie betrifft mich das?" "Ist das nicht ein REALTOR®-Ding?" Nun, nicht wirklich, denn…

Wenn Sie sich für eine Vertretung entscheiden, können Sie möglicherweise keinen Einkäufer Ihrer Wahl finden. Ein echter Käufermakler, der sich der potenziellen Probleme bewusst ist, möchte Sie möglicherweise nicht vertreten, da ihm nach dem Abschluss möglicherweise die Entschädigung entzogen wird.

Sie könnten verpflichtet sein, einen Käufervertreter zweimal zu bezahlen. Wenn dem vorherigen Lizenznehmer, den Sie kontaktiert haben, die Entschädigung Ihres Einkäufers durch REALTOR®-Schiedsverfahren zugesprochen wird, kann Ihr derzeitiger Vertreter Sie auf die Entschädigung verklagen, die ihm entzogen oder ihm nie gewährt wurde.

Sie könnten vom Verkäufer verklagt werden. Dies geschieht in erster Linie, wenn Käufer eine Immobilie erwerben, die bei einem „Broker mit eingeschränkter Dienstleistung“ gelistet ist. Ein Listing mit eingeschränkten Dienstleistungen ist eines, bei dem der Makler sehr eingeschränkte Dienstleistungen anbietet und oft nur Zugang zu einem lokalen Realtor©-Mehrfach-Listing-System mit einem Rabatt bietet, aber dann keine anderen Dienstleistungen wie das Präsentieren oder Verhandeln von Angeboten anbietet. Bei einem solchen Listing verhandelt der Käufer direkt mit dem Verkäufer und nicht über den Listing Agent, es sei denn, ein Käuferagent vertritt ihn. Wenn der Käufer zuvor Kontakt mit einem anderen Makler hatte, der jetzt jedoch umgangen wird, erhebt dieser Agent manchmal eine Schiedsklage gegen den Makler mit beschränkten Dienstleistungen, um die Entschädigung einzutreiben, die über das Mehrfachlistensystem angeboten wurde. Wenn der Börsenmakler verliert, wird er wahrscheinlich den Verkäufer verklagen, um das verlorene Geld zurückzufordern. Diese Verkäufer können sich dann umdrehen und Sie, den Käufer, verklagen, da Sie derjenige waren, der das ursprüngliche Problem verursacht hat, indem Sie nicht den ersten Agenten zum Abschluss des Verkaufs verwendet haben.

Was sollte man tun? Entscheiden Sie, ob Sie die Dienste eines professionellen Maklers in Anspruch nehmen, um Ihnen beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Denn wenn ja, sollten Sie unbedingt so früh wie möglich damit beginnen, um Probleme für diesen Agenten bei der Arbeit für Sie zu vermeiden. Ein professioneller Käuferagent kann: Ihnen helfen, einen Kredit vorab zu genehmigen; Besprechen Sie mit Ihnen den Hauskaufprozess; Informieren Sie sich über den aktuellen Markt und die zum Verkauf stehenden Häuser; Sehen Sie sich mit Ihnen Häuser an, die von Interesse sind; in Ihrem Namen verhandeln; und verfolgen Sie die Details, damit Sie pünktlich und mit weniger Aufwand in Ihr Zuhause kommen.

Sie müssen bestimmte Schritte unternehmen, um Ihre Interessen zu schützen. Wenn Sie tatsächlich ein Haus kaufen möchten, das Sie von einem früheren Makler gesehen oder kennengelernt haben, mit dem Sie dieses Haus jetzt nicht kaufen möchten, müssen Sie vorsichtig vorgehen. Dies erfordert, dass Sie die Fähigkeit Ihres neuen Agenten schützen müssen, seine Provision zu behalten. Oder, falls Sie direkt von einem Verkäufer kaufen, schützen Sie die Fähigkeit des Verkäufers, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, ohne für eine Provision haftbar zu sein.

Sie müssen dem bisherigen Agenten (mündlich und schriftlich) mitteilen, dass Sie seine Dienste nicht mehr nutzen möchten. Es gibt eine Bestimmung im NAR Code of Ethics Arbitration Procedures, die die Behauptung des ersten Agenten widerlegt, wenn nachgewiesen werden kann, dass entweder eine "Aufgabe" oder "Entfremdung" durch den ersten Agenten vorlag. Abbruch würde bedeuten, dass der Agent sich nicht bei Ihnen gemeldet hat oder dass viel Zeit vergeht, seit der Agent mit Ihnen kommuniziert hat. Entfremdung würde bedeuten, dass der Agent durch seine Handlungen oder Worte dazu führt, dass Sie sich entscheiden, sie nicht zu verwenden.

Sie sollten einen letzten Kontakt mit dem vorherigen Agenten aufnehmen, um die "Beziehung" mit ihm zu beenden. Ich weiß, dass Sie möglicherweise nichts unterschrieben haben und daher das Gefühl haben, dass Sie gegenüber dem vorherigen Agenten keine Verpflichtung und technisch gesehen keine tatsächliche Beziehung zu diesem Agenten haben. Es spielt keine Rolle, dass dieser Agent Sie für seinen Käufer hält und dass eine Beziehung besteht. Beende es schön, aber fest. Teilen Sie ihnen schriftlich mit, warum Sie ihre Dienste nicht nutzen möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihrem neuen Agenten oder dem Verkäufer, wenn Sie direkt kaufen, eine Kopie des Schreibens aushändigen und sicherstellen, dass Sie keinen weiteren Kontakt mit dem vorherigen Agenten haben.

Es gibt legitime Gründe, warum Käufer nicht mit einem bestimmten Makler zusammenarbeiten möchten oder möchten, nachdem sie ein oder mehrere Häuser mit ihm besichtigt oder Informationen über verschiedene Häuser von ihm erhalten haben. Vielleicht zeigt der Agent Inkompetenz oder Unerfahrenheit. Vielleicht scheinen sie einfach nicht auf Ihre Bedürfnisse eingestellt zu sein. Oder vielleicht kollidieren ihre Persönlichkeiten einfach mit Ihrer oder sie haben etwas gesagt oder getan, was Ihnen nicht gefiel. Wenn dies der Fall ist, dokumentieren Sie solche Situationen und bewahren Sie sie für spätere Referenzen auf, falls ein Problem auftritt, beenden Sie die Beziehung wie oben beschrieben und fahren Sie fort.

Wenn es jedoch um Geld geht, übernimmt manchmal Gier die Oberhand, wo gesunder Menschenverstand und Fairplay die Norm sein sollten. Wenn Sie versuchen, einen Makler von einer Provision zu streichen, um angeblich Geld zu sparen, indem Sie direkt bei einem Verkäufer kaufen oder einen anderen Makler beauftragen, der Ihnen einen Teil oder die gesamte Provision zurückerstattet, dann erwarten Sie Probleme. Wenn ein Agent Zeit und Mühe für Sie aufgewendet hat und Sie die Beziehung fortgesetzt und gefördert haben, schulden Sie diesem Agenten tatsächlich ein gewisses Maß an Loyalität. Es ist das moralische und ethische, was zu tun ist. Jetzt zu versuchen, diesen Agenten auszunutzen, ist einfach falsch und im Allgemeinen werden Sie das in Ihrem Bauch spüren. Eine solche Entscheidung ist im Allgemeinen kurzsichtig und wird wahrscheinlich zu viel Kummer und zu einem möglichen finanziellen Verlust führen. Denken Sie lange nach, bevor Sie einen solchen Weg einschlagen. Wenn es legitim ist, dokumentieren und beenden Sie die Beziehung. Wenn dies nicht der Fall ist, folgen Sie Ihren moralischen Instinkten und tun Sie das Richtige. Schließen Sie entweder den Deal mit diesem Agenten ab oder teilen Sie ihm mit, was Sie planen, und entschädigen Sie den Agenten in irgendeiner Weise.

Wenn Sie planen, mit mehreren Immobilienmaklern in Kontakt zu treten:

  • Geben Sie vertrauliche Informationen über Sie und Ihre Fähigkeit, ein Haus zu kaufen, nur an den Lizenznehmer weiter, den Sie als Käufervertreter vertreten. Wenn Sie diese Informationen an andere Immobilienlizenznehmer weitergeben, könnten diese diese Informationen möglicherweise gegen Sie verwenden, wenn sie den Verkäufer eines Hauses repräsentieren, das Sie kaufen möchten.
  • Befassen Sie sich nicht zu sehr mit einer Immobilienlizenz, bis Sie sicher sind, dass dies die Person ist, die Sie beim Kauf eines Eigenheims vertreten möchten. Je intensiver Sie sich einmischen und je mehr Häuser Sie mit einem Immobilien-Lizenznehmer sehen, desto einfacher wird es für diesen Lizenznehmer, bei einem zukünftigen Kauf einer Immobilie, die Sie kennengelernt oder durchgesehen haben, als „Beschaffungssache“ durch Sie zu gelten diesem Lizenznehmer, unabhängig davon, ob Sie das Haus über einen anderen Makler oder direkt vom Verkäufer kaufen.
  • Unterzeichnen Sie keine schriftlichen Dokumente, mit Ausnahme der obligatorischen Angaben der Agentur, mit einem Immobilienlizenznehmer, mit Ausnahme desjenigen, den Sie als Ihr Käufervertreter gewählt haben.
  • Machen Sie von Anfang an klar, dass Sie mehrere Agenten interviewen, bevor Sie sich entscheiden, ausschließlich die Dienste eines Agenten zu nutzen. Verkäufer befragen in der Regel zwei oder drei oder mehr Listing-Agenten und fragen nach Angeboten und Marketingplänen, bevor sie sich für einen Agenten entscheiden. Sie können dasselbe tun, solange Sie dies vorsichtig tun.
  • Hinterlassen Sie Ihre E-Mail-Adresse, Telefonnummer oder Postanschrift keinem Immobilienunternehmen oder Lizenznehmer. Dies führt zu aggressiveren und potenziell irritierenden Marketingbemühungen durch solche Unternehmen oder Lizenznehmer und leitet möglicherweise den Prozess ein, in dem ein Immobilienlizenznehmer in der Lage ist, einen „Beschaffungsgrund“ geltend zu machen. Wenn Sie bei einem Tag der offenen Tür aufgefordert werden, sich anzumelden, geben Sie Ihren Namen an, aber hinterlassen Sie keine Adresse oder Telefonnummer. Nehmen Sie die Visitenkarte des Lizenznehmers und sagen Sie, dass Sie ihn bei weiterem Interesse kontaktieren werden.
  • Setzen Sie die Beziehung zu einem Immobilienverkäufer, von dem Sie Ihr Haus wahrscheinlich nicht mehr kaufen möchten, fort oder fördern Sie den Aufbau einer Beziehung. Dies ist dem Agenten gegenüber unfair und kann später zu Problemen für Sie oder Ihren neuen Agenten führen. Wenn ein Immobilienlizenznehmer, von dem Sie ziemlich sicher sind, dass Sie ihn nicht als Ihren Makler verwenden möchten, Sie kontaktiert, bitten Sie ihn höflich, aber bestimmt, Sie nicht mehr zu kontaktieren. Bitten Sie sie, Ihre Telefonnummer oder E-Mail-Adresse aus ihren Unterlagen zu entfernen. Je mehr Sie den Aufbau einer Beziehung zu einem Immobilien-Lizenznehmer fördern, desto schwieriger wird es für Sie in Zukunft, wenn Sie sich entscheiden, einen anderen Lizenznehmer als Käufervertreter zu beauftragen.

Der Kauf eines Eigenheims ist wirklich ein komplexer Prozess. Das Verständnis von Immobilienbeziehungen ist noch verwirrender. Ich hoffe, dass Sie dieser Blick hinter die Kulissen nicht noch mehr verwirrt hat. Die meisten Immobilienmakler verstehen es nicht, warum also sollten Sie es tun? Scheuen Sie sich nicht, nach weiteren Erklärungen oder Beispielen zu fragen, wenn Sie sie nicht ganz verstehen.

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Source by Tom Wemett

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