Die Schweigepflicht bei Immobilien

In jedem Listungsvertrag gibt es einen Zeitpunkt, an dem das Agenturverhältnis endet.

Ein Listing Agreement, wie es allgemein bekannt ist, ist nichts anderes als ein Vertrag zwischen dem rechtmäßigen Inhaber eines Grundstücksanteils (der „Prinzipal“) und einer ordnungsgemäß lizenzierten Immobilienfirma (der „Agent“), wobei die Firma festlegt und verpflichtet sich, innerhalb einer bestimmten Frist einen Käufer zu finden, der bereit, willens und in der Lage ist, die vertragsgegenständlichen Grundstücksanteile im Rahmen der Befugnisse zu erwerben, die der Auftraggeber dem Auftragnehmer überträgt, und wobei darüber hinaus die Der Titelinhaber verpflichtet sich, eine Provision zu zahlen, sollte es dem Lizenznehmer jemals gelingen, einen solchen Käufer zu finden.

Wie in allen Verträgen enthält eine Börsenzulassungsvereinbarung ein Element, das rechtlich allgemein als „stillschweigende Zusicherung von Treu und Glauben“ bekannt ist. Diese Zusage ist eine generelle Rechtsannahme, dass die Vertragsparteien – in diesem Fall der Rechtsinhaber und die konzessionierte Immobilienfirma – fair miteinander umgehen und sich durch Wortbrüche gegenseitig keinen Schaden zufügen oder anderweitig gegen ihre jeweiligen und gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen, ausdrücklich oder stillschweigend, verstoßen. Ein Verstoß gegen diese stillschweigende Verpflichtung begründet eine Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch unter Umständen auch aus unerlaubter Handlung.

Aufgrund der Besonderheit eines Listing Agreements haben die Gerichte seit langem entschieden, dass während der Laufzeit des Agenturverhältnisses ein zweites Element im Vertrag enthalten ist, das sich aus den vielfältigen Pflichten und Verantwortlichkeiten des Maklers gegenüber dem Auftraggeber ergibt: a Geheimhaltungspflicht, die einen Vertreter, der ausschließlich für einen Verkäufer oder einen Käufer handelt, oder einen Dualen Vertreter, der für beide Parteien gemäß den Bestimmungen eines beschränkten Dualen Vertretervertrags handelt, verpflichtet, bestimmte Informationen des Auftraggebers vertraulich zu behandeln. Ein Verstoß gegen diese Verschwiegenheitspflicht begründet eine Haftung sowohl im Vertragsrecht als auch unter Umständen auch aus unerlaubter Handlung.

Gemäß einer aktuellen Entscheidung des Real Estate Council of British Columbia (http://www.recbc.ca/) als Aufsichtsbehörde mit dem Auftrag, die Interessen der Öffentlichkeit in Immobilienangelegenheiten zu wahren, stellt sich nun die Frage, ob die Verschwiegenheitspflicht über den Ablauf oder die sonstige Beendigung des Kotierungsvertrags hinausgeht.

In einem aktuellen Fall hat der Immobilienrat zwei Lizenznehmer und eine Immobilienfirma wegen Verletzung einer fortbestehenden Verschwiegenheitspflicht gerügt, die nach Ansicht des Immobilienrates dem Verkäufer einer Immobilie geschuldet war. In diesem Fall stand die betreffende Immobilie über zwei Jahre lang zum Verkauf. Während der Laufzeit des Kotierungsvertrags wurde der Preis der Immobilie zweimal gesenkt. Trotzdem wurde die Immobilie letztendlich nicht verkauft und die Notierung erlosch.

Nach Ablauf des Listings schloss der Verkäufer drei separate „Gebührenvereinbarungen“ mit der Immobilienfirma. In allen drei Fällen lehnte der Verkäufer die Vertretung durch die Agentur ab, und die Firma wurde in diesen Honorarvereinbarungen als „Käuferagent“ bezeichnet. Eine Partei hat gegen den Verkäufer eine Klage eingereicht, die sich auf die gegenständliche Immobilie bezog.

Der für die Klägerin tätige Rechtsanwalt wandte sich an die Immobilienfirma und verlangte von ihr eidesstattliche Erklärungen mit Informationen über die Auflistung der Immobilie. Dieser Anwalt machte sehr deutlich, dass er, wenn die Firma die eidesstattlichen Erklärungen nicht freiwillig vorlegte, entweder die Firma und die Lizenznehmer als Zeugen vorladen würde, um vor dem Richter auszusagen, oder er einen Gerichtsbeschluss gemäß der Gerichtsordnung die Firma zu zwingen, einen solchen Nachweis zu erbringen. Die Immobilienfirma war der Meinung, dass es in dieser Angelegenheit keine andere Wahl gab, und gab umgehend die angeforderten eidesstattlichen Erklärungen ab.

Als unmittelbares und unmittelbares Ergebnis reichte der Verkäufer eine Beschwerde beim Immobilienrat ein und behauptete, die in den eidesstattlichen Erklärungen enthaltenen Informationen seien „vertraulich“ und die Firma habe gegenüber dem Verkäufer eine Verschwiegenheitspflicht verletzt. Wie sich herausstellte, wurden die Affidavits im Gerichtsverfahren nie verwendet.

Die Immobilienvermittlung vertrat hingegen die Position, dass jegliche Verschwiegenheitspflichten aus dem Vermittlungsverhältnis mit Ablauf des Kotierungsvertrags enden. Die Kanzlei argumentierte darüber hinaus, dass selbst wenn eine Verpflichtung zur fortgesetzten Vertraulichkeit bestünde, diese Verpflichtung den Nachweis, dass der Immobilienmakler aufgrund einer Vorladung oder in einem Verfahren nach dem Gerichtsordnung. Und schließlich wies die Immobiliengesellschaft darauf hin, dass es kein Makler-Kunde-Privileg gebe und der Verkäufer die Beweisführung in der Klage unter den gegebenen Umständen nicht hätte verhindern können.

Der Immobilienrat hat die Verteidigungslinie nicht akzeptiert und behauptet, dass eine fortdauernde Verschwiegenheitspflicht besteht, die über das Ablaufen des Kotierungsvertrags hinausgeht. Der Rat entschied, dass sowohl der Makler als auch die beiden Lizenznehmer durch die Vorlage der eidesstattlichen Erklärungen diese Pflicht verletzt hatten.

Das Anwaltsgeheimnis ist ein Rechtskonzept, das die Kommunikation zwischen einem Mandanten und dem Anwalt schützt und diese Kommunikation vertraulich behandelt. Es gibt Einschränkungen des Anwaltsgeheimnisses, wie zum Beispiel die Tatsache, dass das Privileg schützt die vertrauliche Kommunikation, jedoch nicht die zugrunde liegenden Informationen. Zum Beispiel, wenn ein Kunde vorher einem Dritten, der kein Anwalt ist, vertrauliche Informationen offenlegt und dieselben Informationen dann einem Anwalt weitergibt, schützt das Anwaltsgeheimnis die Kommunikation an den Anwalt, jedoch nicht die Informationen, die dem Dritten zur Verfügung gestellt werden.

Aus diesem Grund kann eine Analogie bei einem Makler-Kunde-Privileg während des Bestehens eines Kotierungsvertrags gezogen werden, bei dem vertrauliche Informationen an einen Dritten, wie z Dienstleistungsvertrag, jedoch nicht vor der Offenlegung dieser Informationen an die Immobilienvermittlung. In diesem Fall würde das Privileg theoretisch die vertrauliche Kommunikation sowie die zugrunde liegenden Informationen schützen.

Und ob die Verschwiegenheitspflicht über die Beendigung eines Kotierungsvertrags hinausgeht, ist noch immer umstritten Tatsache sich auf unbestimmte Zeit erstrecken, so dass wohl auch eine Analogie hinsichtlich der Dauer der Geheimhaltungspflicht, die der Auftragnehmer dem Verkäufer schuldet, abgeleitet werden kann, soweit diese Pflicht sich auf unbestimmte Zeit erstreckt.

Dies scheint in einer Zusammenfassung die Position des Real Estate Council von British Columbia in dieser Angelegenheit zu sein.

Ob die Verschwiegenheitspflicht aus einem Kotierungsvertrag die Vertragsbeendigung überdauert, ist für den Berufsstand der Immobilienwirtschaft in der Praxis offensichtlich problematisch. Wenn beispielsweise eine Listung bei Makler A erlischt und der Verkäufer erneut bei Makler B gelistet wird, bei fortdauernder Geheimhaltungspflicht von Makler A, ohne ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers ein Makler der Maklerfirma A könnte nicht als Käuferagent für den Kauf der Immobilie des Verkäufers auftreten, wenn diese von Maklerfirma B erneut gelistet würde. All dies würde daher allen Regeln der professionellen Zusammenarbeit zwischen Immobilien widersprechen Firmen und deren Vertreter. Tatsächlich könnte dieser Prozess möglicherweise die gesamte Grundlage des Multiple Listings Service-Systems destabilisieren.

In Ermangelung spezifischer Richtlinien besteht für Immobilienfirmen und Lizenznehmer, wenn sie von einem Anwalt aufgefordert werden, vertrauliche Informationen zur Verfügung zu stellen, möglicherweise die beste Vorgehensweise, bis diese gesamte Angelegenheit geklärt ist, zu antworten, dass der Makler sich um die Einholung der erforderlichen Zustimmung bemühen wird des Mandanten und, falls diese Zustimmung nicht vorliegt, dass der Rechtsanwalt die erforderlichen rechtlichen Schritte einleiten muss, um die Offenlegung dieser Informationen zu erzwingen.

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Source by Luigi Frascati

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