Also … Sie fragen sich vielleicht, warum Sie überhaupt Immobilien kaufen oder in diese investieren sollten? Weil es die IDEALE Investition ist! Nehmen wir uns einen Moment Zeit, um die Gründe anzusprechen, warum Menschen überhaupt über Investment-Immobilien verfügen sollten. Die einfachste Antwort ist ein bekanntes Akronym, das die wichtigsten Vorteile für alle Investmentimmobilien behandelt. Einfach ausgedrückt ist Investment Real Estate eine IDEALE Investition. Das IDEAL steht für:
• I – Einkommen
• D – Abschreibung
• E – Ausgaben
• A – Wertschätzung
• L – Hebelwirkung
Immobilien sind die IDEALE Investition im Vergleich zu allen anderen. Ich werde jeden Vorteil ausführlich erläutern.
Das "Ich" in IDEAL steht für Einkommen. (a.k.a. positiver Cashflow) Erzeugt es überhaupt Einnahmen? Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sollte Einnahmen aus monatlichen Mieten erzielen. Natürlich wird es Monate geben, in denen Sie möglicherweise eine freie Stelle haben, aber zum größten Teil wird Ihre Investition ein Einkommen bringen. Seien Sie vorsichtig, da häufig beginnende Anleger ihre Annahmen übertreiben und nicht alle potenziellen Kosten berücksichtigen. Der Anleger sollte beim Kauf wissen, dass die Immobilie jeden Monat Geld kostet (auch als negativer Cashflow bezeichnet). Obwohl dieses Szenario nicht ideal ist, ist es möglicherweise nur in bestimmten Fällen in Ordnung, auf die wir später noch eingehen werden. Es läuft auf die Risikotoleranz und die Fähigkeit des Eigentümers hinaus, einen negativ produzierenden Vermögenswert zu finanzieren und zu bezahlen. In den Boomjahren der Immobilien waren die Preise himmelhoch und die Mieten stiegen bei vielen als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien nicht proportional an. Viele naive Anleger kauften Immobilien mit der Annahme, dass die Aufwertung der Preise die Tatsache mehr als kompensieren würde, dass die Hypothek mit hohem Saldo jeden Monat einen erheblichen negativen Einfluss auf die Fonds haben würde. Seien Sie sich dessen bewusst und geben Sie Ihr Bestes, um ein positives Cashflow-Szenario vorherzusagen, damit Sie den INCOME-Teil der IDEAL-Gleichung tatsächlich realisieren können.
Oft ist eine höhere Anzahlung erforderlich (daher wird ein geringerer Betrag verpfändet), sodass Ihr Cashflow jeden Monat akzeptabel ist. Im Idealfall zahlen Sie die Hypothek schließlich ab, sodass es keine Frage gibt, dass der Cashflow jeden Monat ankommt, und zwar im Wesentlichen. Dies sollte ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge sein. Wenn Sie dies ein paar Mal tun, müssen Sie sich später keine Sorgen mehr um Geld machen. Dies ist das Hauptziel und die Belohnung dafür, dass Sie das Risiko eingehen, als Erstes als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu kaufen.
Das "D" in IDEAL steht für Abschreibung. Mit Investment Real Estate können Sie die Abschreibung für Ihren eigenen Steuervorteil nutzen. Was ist überhaupt eine Abschreibung? Es ist eine nicht kostenpflichtige Bilanzierungsmethode, um die finanzielle Gesamtbelastung durch Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen. Schauen Sie sich das anders an: Wenn Sie ein brandneues Auto kaufen, hat dieses Auto in der Minute, in der Sie vom Parkplatz abfahren, an Wert verloren. Wenn es um Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geht, können Sie diesen Betrag mit dem IRS jährlich von Ihren Steuern abziehen. Bitte beachten Sie: Ich bin kein Steuerfachmann, daher ist dies keine Lektion in Steuerpolitik oder als Steuerberatung zu verstehen.
Vor diesem Hintergrund wird die Abschreibung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie durch den Gesamtwert der Struktur der Immobilie und die Zeitdauer (Erholungszeitraum basierend auf dem Immobilientyp – entweder Wohn- oder Gewerbeimmobilie) bestimmt. Wenn Sie jemals eine Grundsteuerabrechnung erhalten haben, wird der geschätzte Wert Ihrer Immobilie normalerweise in zwei Kategorien unterteilt: eine für den Wert des Grundstücks und die andere für den Wert der Struktur. Diese beiden addierten Werte entsprechen Ihrer gesamten "Basis" für die Besteuerung von Immobilien. Wenn es um Abschreibungen geht, können Sie nur den ursprünglichen Basiswert der Struktur von Ihren Steuern abziehen. Das IRS erlaubt Ihnen nicht, den Landwert zu mindern (da Land normalerweise nur SCHÄTZEND ist). Genau wie Ihr neues Auto, das vom Parkplatz fährt, wird die Struktur auf dem Grundstück von Jahr zu Jahr weniger wertvoll, da das effektive Alter immer älter wird. Und das können Sie zu Ihrem Steuervorteil nutzen.
Das beste Beispiel für den Nutzen dieses Konzepts ist die Abschreibung. Sie können eine Immobilie, die einen positiven Cashflow erzeugt, in eine Immobilie verwandeln, die einen Verlust (auf Papier) beim Umgang mit Steuern und dem IRS aufweist. Auf diese Weise kann dieser (Papier-) Verlust steuerlich von Ihrem Einkommen abgezogen werden. Daher ist es ein großer Vorteil für Menschen, die speziell nach einer Art "Steuerschutz" für ihre Immobilieninvestitionen suchen.
Nehmen Sie zum Beispiel an, ohne zu technisch zu werden, dass Sie in der Lage sind, 15.000 USD pro Jahr von einer als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilie in Höhe von 500.000 USD abzuschreiben, die Sie besitzen. Nehmen wir an, Sie erzielen einen Cashflow von 1.000 USD pro Monat (was bedeutet, dass Sie nach allen Ausgaben jeden Monat netto positive 1000 USD erzielen), sodass Sie aus den Mieteinnahmen dieser Immobilie ein jährliches Gesamteinkommen von 12.000 USD für das Jahr erzielen. Obwohl Sie 12.000 US-Dollar aufgenommen haben, können Sie durch Ihre Buchführung mit der Abschreibung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nachweisen, dass Sie tatsächlich 3.000 US-Dollar auf Papier verloren haben, das gegen eventuell geschuldete Einkommenssteuern verwendet wird. Aus Sicht von IRS realisierte diese Immobilie einen Verlust von 3.000 USD, nachdem die "Kosten" des Abschreibungsbetrags von 15.000 USD berücksichtigt wurden. Auf diese Mieteinnahmen sind nicht nur keine Steuern fällig, Sie können auch den Papierverlust von 3.000 USD gegen Ihr anderes reguläres steuerpflichtiges Einkommen aus Ihrem Tagesjob verwenden. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu höheren Preisen weisen proportional höhere Steuerschutzqualitäten auf. Anleger nutzen dies zu ihrem Vorteil, um so viel von ihrem Steuerbetrag abziehen zu können, der jedes Jahr durch Abschreibungen auf ihre zugrunde liegende Immobilieninvestition geschuldet wird.
Obwohl dies ein äußerst wichtiger Vorteil für den Besitz von Investmentimmobilien ist, ist das Thema nicht gut verstanden. Da die Abschreibung ein etwas kompliziertes Steuerthema ist, sollte die obige Erklärung flüchtiger Natur sein. Stellen Sie bei Steuer- und Abschreibungsfragen sicher, dass Sie einen Steuerberater haben, der Sie angemessen beraten kann, damit Sie wissen, wo Sie stehen.
Das "E" in IDEAL steht für Ausgaben – Im Allgemeinen sind alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie abzugsfähig, wenn es um Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie geht. Die Kosten für Versorgungsunternehmen, die Kosten für Versicherungen, die Hypothek sowie die von Ihnen gezahlten Zinsen und Grundsteuern. Wenn Sie einen Immobilienverwalter einsetzen oder die Immobilie selbst reparieren oder verbessern, ist dies alles abzugsfähig. Immobilieninvestitionen sind mit einer Menge Kosten, Pflichten und Verantwortlichkeiten verbunden, um sicherzustellen, dass die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie selbst ihre höchste Leistung erbringt. Aus diesem Grund sieht das derzeitige Steuerrecht im Allgemeinen vor, dass alle damit verbundenen Kosten zugunsten des Grundbesitzers von Investmentimmobilien abzugsfähig sind. Wenn Sie jemals einen Verlust oder absichtlich einen Verlust aus einer Unternehmensinvestition oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie hinnehmen sollten, kann dieser Verlust (Aufwand) mehrere Jahre lang auf Ihre Einkommenssteuern übertragen werden. Für manche Menschen ist dies eine aggressive und technische Strategie. Ein weiterer potenzieller Vorteil von Investmentimmobilien.
Das "A" in IDEAL steht für Wertschätzung – Wertschätzung bedeutet das Wertwachstum der zugrunde liegenden Investition. Dies ist einer der Hauptgründe, warum wir in erster Linie investieren, und es ist eine leistungsstarke Möglichkeit, Ihr Vermögen zu steigern. Viele Häuser in der Stadt San Francisco kosten auf dem heutigen Markt mehrere Millionen Dollar, aber in den 1960er Jahren war dieselbe Immobilie ungefähr die Kosten des Autos wert, das Sie gerade fahren (wahrscheinlich sogar noch weniger!). Im Laufe der Jahre wurde das Gebiet immer beliebter und die daraus resultierende Nachfrage führte dazu, dass die Immobilienpreise in der Stadt im Vergleich zu vor einigen Jahrzehnten exponentiell stiegen. Menschen, die das Glück hatten, dies zu erkennen, oder die zur richtigen Zeit am richtigen Ort waren und weiterhin in ihrem Haus lebten, haben eine Investitionsrendite von 1000 Prozent erzielt. Darum geht es bei der Wertschätzung. Welche andere Investition kann Ihnen diese Art von Rendite bringen, ohne das Risiko drastisch zu erhöhen? Das Beste an Investmentimmobilien ist, dass Sie jemand dafür bezahlt, in Ihrer Immobilie zu leben, Ihre Hypothek zurückzuzahlen und Ihnen während Ihres gesamten Eigentumsverlaufs jeden Monat ein Einkommen (positiver Cashflow) zu verschaffen.
Das "L" in IDEAL steht für Leverage – Viele Leute bezeichnen dies als "OPM" (das Geld anderer Leute). Dies ist der Fall, wenn Sie einen kleinen Teil Ihres Geldes verwenden, um einen viel teureren Vermögenswert zu kontrollieren. Sie nutzen im Wesentlichen Ihre Anzahlung und erlangen die Kontrolle über einen Vermögenswert, den Sie normalerweise ohne das Darlehen selbst nicht kaufen könnten. Leverage ist in der Immobilienwelt viel akzeptabler und von Natur aus weniger riskant als Leverage in der Aktienwelt (wo dies durch Optionen oder den Kauf "on Margin" erfolgt). Hebelwirkung ist bei Immobilien üblich. Andernfalls würden die Menschen nur dann Immobilien kaufen, wenn sie 100% des Geldes dafür hätten. Über ein Drittel aller Kauftransaktionen sind Bargeldtransaktionen, während sich unsere Erholung fortsetzt. Dennoch werden etwa 2/3 aller Käufe mit einem gewissen Finanzierungsniveau getätigt, sodass die Mehrheit der Käufer auf dem Markt über die Kraft verfügt, die die Hebelwirkung bei Investmentimmobilien bieten kann.
Wenn ein Immobilieninvestor beispielsweise ein Haus kaufen soll, das 100.000 USD mit 10% Anzahlung kostet, nutzt er die verbleibenden 90% durch die Verwendung der zugehörigen Hypothek. Nehmen wir an, der lokale Markt verbessert sich im nächsten Jahr um 20%, und daher ist die tatsächliche Immobilie jetzt 120.000 USD wert. Wenn es um die Hebelwirkung geht, stieg der Wert dieser Immobilie vom Standpunkt dieser Immobilie um 20%. Verglichen mit der tatsächlichen Anzahlung des Anlegers (die "Haut im Spiel") von 10.000 US-Dollar bedeutet diese Erhöhung des Immobilienwerts um 20% jedoch, dass der Anleger seine Rendite auf die tatsächlich getätigte Investition verdoppelt hat – auch als "Cash on Cash" bekannt. Rückkehr. In diesem Fall sind das 200%, da die 10.000 USD jetzt verantwortlich sind und Anspruch auf eine Steigerung des Gesamtwerts und des potenziellen Gesamtgewinns um 20.000 USD haben.
Obwohl Hebelwirkung wie alles andere als Vorteil angesehen wird, kann es immer zu viel Gutes geben. Im Jahr 2007, als sich der Immobilienmarkt zum Schlimmsten wandelte, waren viele Anleger überhebelt und entwickelten sich am schlechtesten. Sie konnten den Sturm einer korrigierenden Wirtschaft nicht überstehen. Wenn Sie bei jeder getätigten Investition Vorsicht walten lassen, können Sie sicherstellen, dass Sie Schulden kaufen, behalten, abbezahlen und Ihr Vermögen aus den getroffenen Investitionsentscheidungen steigern können, anstatt den allgemeinen Marktschwankungen ausgeliefert zu sein. Sicherlich wird es künftige Booms und Büsten geben, wie es die Vergangenheit vorschreiben würde, wenn wir uns weiter vorwärts bewegen. Mehr Planung und Vorbereitung beim Aufbau des Nettovermögens tragen dazu bei, dass die Nebenwirkungen des Marktes, in dem wir uns befinden, nicht verletzt werden.
Viele Leute denken, dass es bei Investment-Immobilien nur um Cashflow und Wertsteigerung geht, aber es geht um viel mehr. Wie oben erwähnt, können Sie durch jede von Ihnen erworbene als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mehrere Vorteile erzielen. Die Herausforderung besteht darin, den Nutzen durch jede Investition zu maximieren.
Darüber hinaus erinnert das Akronym IDEAL nicht nur an die Vorteile von Investmentimmobilien. Es dient auch als Leitfaden für jede als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, die Sie in Zukunft kaufen möchten. Jede Immobilie, die Sie erwerben, sollte allen Buchstaben entsprechen, die das Akronym IDEAL darstellen. Die zugrunde liegende Eigenschaft sollte einen guten Grund dafür haben, nicht alle Richtlinien zu erfüllen. Und in fast allen Fällen, wenn es eine Investition gibt, die Sie in Betracht ziehen und die nicht alle Richtlinien erfüllt, sollten Sie bei den meisten Konten wahrscheinlich darauf verzichten!
Nehmen Sie zum Beispiel eine eigene Geschichte über eine Immobilie, die ich zu Beginn meiner Immobilienkarriere gekauft habe. Bis heute ist dies der größte Investitionsfehler, den ich gemacht habe, und genau deshalb habe ich die IDEAL-Richtlinien, über die Sie gerade lesen und lernen, nicht befolgt. Ich war naiv und meine Erfahrung war noch nicht vollständig entwickelt. Das Grundstück, das ich gekauft habe, war ein leeres Grundstück in einer Wohnanlage. Das Anwesen hatte bereits eine HOA (eine monatliche Wartungsgebühr) aufgrund der schönen Annehmlichkeiten, die für es gebaut wurden, und in Erwartung von möglichen Häusern. Es gab hohe Erwartungen an das zukünftige Aufwertungspotenzial – aber dann verschlechterte sich der Markt, als wir in die große Rezession gingen, die von 2007 bis 2012 andauerte. Können Sie sehen, welche Teile der IDEAL-Richtlinien ich komplett verpasst habe?
Beginnen wir mit "Ich". Das freie Grundstück machte kein Einkommen! Manchmal kann dies akzeptabel sein, wenn der Deal nicht zu übersehen ist. Aber zum größten Teil war dieser Deal nichts Besonderes. Um ehrlich zu sein, habe ich darüber nachgedacht, die Bäume, die derzeit auf dem freien Grundstück stehen, für ein tatsächliches Einkommen an die örtliche Holzmühle zu verkaufen oder eine Campingplatzanzeige auf der örtlichen Craigslist zu platzieren. Aber leider ist das Holz nicht genug wert und es gibt bessere Plätze zum Campen! Meine Erwartungen und mein Wunsch nach Preissteigerung blockierten die rationalen und logischen Fragen, die gestellt werden mussten. Wenn es um den Einkommensaspekt der IDEAL-Richtlinien für eine Immobilieninvestition ging, habe ich dem keine Beachtung geschenkt. Und ich habe den Preis für meine Hybris bezahlt. Darüber hinaus konnte diese Investition den Vorteil der Abschreibung nicht realisieren, da Sie kein Land abschreiben können! Mit der IDEAL-Richtlinie für Immobilieninvestitionen sind wir bisher null für zwei. Ich kann nur hoffen, dass das Land bis zu einem Punkt an Wert gewinnt, an dem es eines Tages verkauft werden kann. Nennen wir es eine teure Lektion. Auch Sie werden diese "Lernstunden" haben; Versuchen Sie einfach, so wenig wie möglich davon zu haben, und Sie werden besser dran sein.
Wenn Sie Ihre Immobilieninvestitionen optimal nutzen möchten, beachten Sie IMMER die IDEAL-Richtlinie, um sicherzustellen, dass Sie eine gute Entscheidung treffen und eine solide Investition tätigen.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Michael Justin Wolf