Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE Investoren wissen sollten

Es gibt 3 große Drogerieketten in den USA: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden sind einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogerieketten ab 2012:

1. Walgreens steht mit einem Marktkapital von $ 28,51 Milliarden, $ 72,2 Milliarden im Jahr 2011 Gesamtumsatz ($ 45.1B von Rezept-Einnahmen) und ein S & P-Rating von A. Nach Walgreens, 75% der US-Bevölkerung lebt innerhalb von 3 Meilen von seinen Geschäften. Im April 2010 erwarb es 258 Duane Reade Drogerien in New York Metropolitan Bereich, die insgesamt 7841 Drogerien bringt Walgreens betreibt ab Februar 2012, einschließlich 137 Krankenhaus vor Ort Apotheken.

2. CVS steht an zweiter Stelle mit Marktkapitalisierung von $ 56,56 Milliarden, $ 107,1 Milliarden Umsatz ($ 40,5 Milliarden aus CVS Rezept Umsatz und $ 16.1B aus seinem Caremark verschreibungspflichtigen Versandhandel Umsatz) und ein S & P-Rating von BBB +. Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Drogerien.

3. Rite Aid steht auf Platz drei (vierte, hinter Walmart in Bezug auf verschreibungspflichtige Einnahmen) mit Marktkapitalisierung von $ 1,49 Milliarden, $ 26,1 Milliarden Umsatz ($ 17.1B aus Rezept Umsatz), betreibt 4714 Drogerien ab Februar 2011 und hat Ein S & P-Rating von B –

Investoren erwerben von diesen Drogerieketten besetzte Immobilien aus folgenden Gründen:

1. Das Drogerie-Geschäft ist sehr rezessionsunempfindlich. Die Menschen brauchen Medizin, wenn sie krank sind, unabhängig vom Zustand der Wirtschaft. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zur Medizin. Manche argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mehr Medikamente durch freie oder kostengünstige Medikamente, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden, nutzen. So sollten die Mieter während der harten Zeit gut sein und Geld haben, um Mieter an Vermieter zu zahlen.

2. Die Drogerie-Geschäft hat eine gute Aussicht in den USA:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um Langlebigkeit zu erhalten, z.B. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente als jüngere zu verwenden, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Als die 78 Millionen Babyboomer sich ab dem Jahr 2008 näher an das Ruhestand bringen, erwarten die Drogerieketten die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, während die US-Bevölkerung weiter anhält größer werden. Immer mehr Amerikaner leiden unter verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet unter saisonalen Allergien verdoppelt in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune-Magazin. Sie haben im Jahr 2009 5,4 Milliarden Dollar für Allergiker ausgegeben. Als ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner sind prognostiziert, um entweder übergewichtig oder fettleibig bis 2020), mehr Amerikaner sind mit Diabetes diagnostiziert, zusammen mit hohen Cholesterin in jüngeren und jüngeren Altersgruppen. Darüber hinaus empfehlen Ärzte auch die Behandlung von verschiedenen Krankheiten früher als später aufgrund eines besseren Verständnisses über die Krankheiten. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten kurz nach der Infektion mit HIV-Virus statt auf die Infektion zu AIDS zu werden. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten zur Behandlung von Typ-2-Diabetes anstelle von nur oralen Medikamente allein.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Test-Kits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen bei erblichen Erkrankungen und Störungen ermöglichen. Die Gentests sind derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostik. Einige dieser genetischen Tests werden wahrscheinlich in Direct-to-Consumer-Test-Kits in Drogerie in naher Zukunft.Upon FDA-Zulassung, diese neuen Produkte werden potenziell bringen zusätzliche Einnahmen für Drogerien.

· Verwendung Eine neue Methode zur Anpassung von Molekülen, die als strukturbasiertes Design bezeichnet wird; Drogenfirmen kommen mit neuen Medikamenten, die sie sonst nicht entdeckt haben, z.B. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Passage von Health Care Reform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz auf schätzungsweise 33 Millionen mehr Amerikaner. Dies ist ein tolles Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente zur Behandlung von bisher unheilbaren Krankheiten und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer Unglück, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z.B. Ein Jahr Angebot von Avastin kostet etwa 55.000 $. Eli Lilly hat im Jahr 2007 etwa 4,8 Milliarden Dollar Zyprexa für Schizophrenie verkauft und doch die meisten Menschen haben noch nie von dieser Medizin gehört.

· Es gibt bereits vorhandene Medikamente, die nun zur Behandlung neuer Krankheiten zugelassen sind und damit ihre Umsatzerlöse steigern. Zum Beispiel war Lyrica ursprünglich beabsichtigt, Schmerzen zu behandeln, die durch Nervenschäden bei Menschen mit Diabetes verursacht wurden. Es wird nun von der FDA zugelassen, um Fibromyalgie zu behandeln, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden erwartet, um eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen zu produzieren Seltene genetische Störungen Zum Beispiel zielt das neue Medikament Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer erblichen Erkrankung, dass es weltweit nur 7000 bekannte Fälle gibt. Allerdings hofft Novartis, seine Drogen allmählich zu einem Blockbuster-Medikament zu häufigeren Erkrankungen, die durch ähnliche Genetik verursacht werden, zu erweitern.

· Technologie und modernes Leben führen und erfordern neue Produkte, z.B. Schwangerschafts-Test-Kits, Lamisil für stärkere klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Menopausen Symptome, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diät-Pillen, Vitamine, Geburtenkontrolle Pillen , IODs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterin senkende Pillen (Amerikaner verbrachten fast $ 26B im Jahr 2006 auf Cholesterin Medikamente allein pro IMS Health, ein Connecticut-basierte Beratungsunternehmen, das pharmazeutische Verkäufe überwacht.)

· Bevor die Kunden bekommen können Zu den medizinischen Gängen oder Apothekenzähler, müssen sie durch Schokolade, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetik, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten passieren. Drug Läden hoffen, dass Sie die einstündigen Fotos Dienstleistungen dort verwenden. Die Läden tragen auch saisonale Gegenstände, z.B. Halloween-Kostüme und "Wie im Fernsehen gesehen", z.B. Shamwow Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medizin in diesen Drogerien. CVS berichtet, dass Non-Apotheke Umsatz 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens im Januar 2007. Die Zahl für Walgreens ist 34% und 37% für Rite Aid. Viele Apotheken Standorte sind in der Tat Convenience-Stores vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden auch WD-40 abholen und Schraubendreher an ihren Geschäften statt im Home Depot; Thai Jasmin Reis und Fischsauce, um eine Reise zu Safeway oder Kroger Supermärkte zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser Nicht-Drogen-Artikel unten, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es stellt auch ein eigenes Private Label vor, das höhere Gewinnspannen hat.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Anzahl von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, zB Lipitor (meistverkaufte Droge in der Welt, um Cholesterin zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, was es ist für) im Jahr 2012. Drugstores bevorzugen, generische Drogen an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markennamen Medikamente zu verkaufen.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, zB Hydrocodon / Oxycodon. In der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die zu Kokain süchtig sind, aber 7 Millionen süchtig nach verschreibungspflichtigen Medikamenten.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der ausgegebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und im Leerlauf sitzen In den medizinischen schränken Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen sehr langfristige NNN-Leasingverhältnisse, die durch ihre Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Eigentum recht geringes Risiko, vor allem für Walgreens mit einem S & P "A" Rating. In der Tat werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogerie Ketten den Mietvertrag unterzeichnen, zahlen sie die Miete prompt und fristgerecht. Dieser Autor ist nicht bewusst von irgendwelchen Eigenschaften, die von einer dieser Drogerie-Ketten gemietet wurden, in denen die Mieter keine Mieten zahlen konnten. Auch wenn die Läden wegen schwacher Verkäufe geschlossen sind (Walgreens schloss 119 Filialen im Jahr 2007), können diese Unternehmen die Eigenschaften an andere Unternehmen weitergeben, z.B. "19709002]

· Ein typisches Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahren Primärtermin plus 8-10 Fünfjahresoptionen. Während der Primärfrist und der Optionen gibt es in den meisten Mietverträgen keine Mietzinserhöhungen. Dies ist der Hauptnachteil der Investition in Walgreens Drogerien.

· Ein typisches CVS-Leasing besteht aus 20-25 Jahre Primärfrist plus 4-5 Fünf-Jahres-Optionen. (19459002)

· Eine typische Rite Aid Lease besteht aus 20-25 Jahre primärem Term plus 4. Die Miete ist in der Regel flach während der Primärfrist und dann gibt es eine 2,5% -10% Mietzinserhöhung in jeder 5-Jahres-Option -8 Fünf-Jahres-Optionen.

Investitionsrisiken

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, bestehen Risiken in Ihrem Investition:

1) Der wichtigste Nachteil über die Investition in Apotheken ist, gibt es wenig oder gar keine Miete Bump für eine lange Zeit, zB 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. So wird die Miete nach der Inflation effektiv reduziert. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Eigenschaften nicht auf jüngere Investoren ansprechen, besonders wenn die Cap-Rate niedrig ist.

2) Die 3 Drogerie-Ketten haben jetzt Ein neuer furchtbarer Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Walmart, Sam's Club und Nachbarschaft Markt speichert in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogenhändler mit $ 17.4B im Rezept Umsatz, nur vor Rite Aid mit $ 17.1B in Rezept Umsatz. Der Einzelhandelsriese ist bekannt für das Starten im Jahr 2006 ein hoch-publiziertes $ 4 generisches verschreibungspflichtiges Drogeprogramm, das jetzt 350 generische Medikamente für eine 30-Tage-Versorgung verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist weniger, da die Medikamente mit verschiedenen Stärken als verschiedene Medikamente gezählt werden. Beispielsweise werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart vermutlich sehr wenig Gewinne auf diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Doch die Marketing-Kampagne – erstellt von Bill Simon, der Präsident und CEO von Walmart US, generiert viel Werbung für Walmart. Walmart hofft, Kunden in die Läden mit anderen Rezepten zu ziehen, wo es höhere Gewinnspannen hat. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den günstigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise zu begegnen. Target bietet nun die gleichen 350 generischen Medikamente für $ 4 für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen verschreibungspflichtigen Drogenclub mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für so wenig wie $ 1 / Woche anbietet.

3) Chief Business Correspondent Rick Newman aus US World & News Report prognostiziert, dass Rite Aid im Jahr 2009 nicht überleben könnte. Rite Aid ist noch im Jahr 2012. Die Vorhersage Scheint im Jahr 2012 als Rite Aid zu gehen, da es in der Lage war, die langfristigen Schulden zu refinanzieren und die Umsatzerlöse zugenommen haben.

4) Drogen werden auch in Tausenden von Supermärkten, Zielspeichern und Costco-Lagern verkauft. Allerdings gibt es keine Drive-Through-Fenster in diesen Geschäften oder Walmart, um bequem fallen die Rezepte und holen Medikamente. Kunden werden nicht in der Lage sein, ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 7PM in Target Läden oder Supermärkte abholen. Sie müssen Mitgliedschaft haben, um Medikamente bei Costco zu kaufen. Andere können ihre Rezepte bei Walmart nicht füllen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden vermischen wollen, die sich in niedrigeren Einkommensgruppen befinden. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart gefüllt sind, weil es keine bequemen Stühle gibt, damit sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten.

5) Drogen Einzelhandel zu einem gewissen Grad wird von der kontrolliert Apotheken Benefits Managers (PBMs). Kunden erhalten in der Regel verschreibungspflichtige Abdeckung von ihren Krankenkassen, z.B. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten Rezept Vorteile im Namen der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag, der bei über 5 Milliarden Dollar mit Express Scripts, einer großen PBM, bewertet wurde. Walgreen-Einnahmen wurden sofort im ersten Quartal 2012 gefallen, da Express Scripts Kunden ihre Rezepte bei Walgreens nicht ausfüllen können. Die PBMs sind auch im Drogerie-Einzelhandel über Mail-Bestellungen, die keine Leasing teurer Einzelhandelsflächen erfordern. Die verschreibungspflichtigen Versandaufträge erfassen derzeit über 20% Marktanteil der gesamten Rezepteinnahmen. Sollten Kunden ihre verschreibungspflichtigen Kaufgewohnheiten auf Postversand wechseln (es gibt keine solchen Beweise im Jahr 2012), könnte sie negative Auswirkungen auf das Geschäft der Drogerieketten haben.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Hurrikans und Tornados sind NNN Vermietet mit Ausnahme von Dach und Struktur. Also, wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie für die Kosten bezahlen.

7) Der Mieter kann an einem neuen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straße fahren, wenn der Mietvertrag abläuft. Dieses Risiko ist hoch, wenn die Liegenschaft in der Kleinstadt liegt, wo es eine niedrige Barriere für den Eintritt gibt, dh viele freie und entwicklungsfähige Land.

8) Der Mieter kann um Mietzugaben bitten, seine untere Linie während des harten zu verbessern mal. Die Möglichkeit ist höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn der Laden niedrige Umsatzerlöse und / oder höher als Marktmiete hat.

9) Mehr Amerikaner gehen weg von ihren Rezepten, besonders der teuerste Markenname Medikamente Dies kann sich negativ auf die Umsatzerlöse und die Gewinne von Drogerien auswirken und kann folglich Drogengeschäfte führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Gesundheitsdienstleistungsunternehmen, wurden im Jahr 2010 fast 1 von 10 neuen Rezepten für Marken-Medikamente von Personen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Das sind bis zu 48% im Vergleich zu vor 4 Jahren kurz vor der Rezession begann.

Unter den 3 Drogerie-Ketten haben Walgreens und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte, An großen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens neigt dazu, nur die Top-Absolventen von Apothekenschulen zu mieten, während Rite Aid mit den unteren Absolventen zusammenarbeitet, um Kosten zu sparen. Page

1) Walgreens : Das Unternehmen wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren existiert, sind die meisten Läden nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten verwaltete Unternehmen unter den drei Drogerie-Ketten und auch unter den am meisten bewunderten öffentlichen Unternehmen in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit bewährten Erfolgsgeschichten geführt und beauftragt die Spitzenabsolventen von Universitäten. Aufgrund seiner überlegenen finanziellen Stärke – S & P A Rating – und Premium unersetzlichen Standorten, Immobilien mit Leasing von Walgreens erhalten den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Cap Rate unter den 3 Drogerie Ketten. Darüber hinaus bekommt Walgreens flache Miete oder sehr niedrige Mietzinserhöhungen für 20 bis 60 Jahre. Die Cap-Rate ist oft in der niedrigen 5% bis 6,5% Bereich im Jahr 2012. Investoren, die Walgreens kaufen neigen dazu, reifer zu sein, d.h. näher an Ruhestand Alter. Sie sind auf der Suche nach einer sicheren Investition, wo es wichtiger ist, die Miete zu bekommen, als um Anerkennung zu bekommen. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Investition mit den niedrigeren Renditen von US-Staatsanleihen oder dem Einlagenzertifikat von Banken. Walgreens eröffnete in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Läden und so sehen Sie viele neue Walgreens Läden zum Verkauf.

2) CVS-Apotheke : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell gegründet , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Seit 2009 hat CVS rund 6300 Filialen in den USA, meist durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drugstores meist in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien vor allem in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 CVS erworben 521 Longs Drugs Läden in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für $ 2.9B Dollar. Die Akquisition von Long Drugs scheint ein guter zu sein, da CVS keine Geschäfte in Nord-CA und Arizona hatte. Außerdem beinhaltete der Preis auch Immobilien. Es wird auch Caremark gekauft, einer der größten PBMs und änderte den Firmennamen in CVS Caremark. Als CVS 1.200 Eckerd-Läden kaufte, bildete es eine Single-Entity LLC (Limited Liability Company), um jeden Eckerd Store zu besitzen. Jede LLC unterschreibt den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Im Falle eines Verzugs kann der Eigentümer nur gesetzlich nach dem Vermögen der LLC und nicht von anderen CVS-Besitzvermögen gehen. Obwohl der Besitzer die Garantiesicherheit von CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist dieser Autor nicht über einen Zwischenfall informiert, bei dem CVS einen Laden schließt und keine Miete bezahlt.

3) Rite-Aid : Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er ist am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren verstorben) und eröffnete sein erstes Geschäft im Jahr 1962 als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation gegründet und ging 1968 in die Öffentlichkeit. Als Alex Grass im Jahr 1995 als Vorstandsvorsitzender und Chief Executive Officer des Unternehmens gegründet wurde, war Rite Aid die größte Drogerie-Kette der Nation in Bezug auf die gesamten Filialen und Nr. 2 in Bezug auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm aber wurde im Jahr 1999 für die Übertreibung von Rite Aids Verdienst in den späten 1990er Jahren verdrängt. Rite Aid ist jetzt die schwächste finanziell unter den 3 Drogerieketten. Im Jahr 2007 erwarb Rite-Aid etwa 1.850 Brooks und Eckerd Drogerien, meist entlang der Ostküste, um mit Walgreens und CVS aufzuholen. In dem Prozess, fügte es eine riesige langfristige Schulden und ist die am meisten gehebelte Drogerie Kette auf der Grundlage ihrer Marktwert. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu gehen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden gingen soviel wie 20%, nachdem sie das Zeichen zu Rite Aid geändert haben. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Filialen und über 26 Milliarden US-Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen im Jahr 2010 auf 4780 Läden und $ 25,53 Milliarden Umsatz. Am 21. Januar 2009 hat Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" herabgestuft, acht Kerben unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", die ein sehr hohes Kreditrisiko aufweisen. Rite Aid kontaktiert eine Reihe von seinen Vermietern im Jahr 2009 versucht, Miete Zugeständnis zu bekommen, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid erfolgreich die Refinanzierung von $ 1,9 Milliarden seiner Schulden abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Gleicher Ladenumsatz stieg um 2,2%, 3,2% und 3,6% für Januar, Februar und März 2012. Rite Aid verliert immer noch Geld im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete. Allerdings verliert es weniger, $ 0,43 pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber $ 0,64 pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet bessere Aussichten im Geschäftsjahr 2013.

Dinge zu berücksichtigen, wenn in einer Apotheke investiert

Wenn Sie daran interessiert sind, in eine von Drogerie-Ketten gemietete Immobilie zu investieren, sind hier einige Dinge zu beachten:

1. Wenn Sie eine niedrige Risiko-Investition wollen, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, ob die Immobilie in Kalifornien ist, wo man eine 5,5% Mütze oder Texas bekommt, wo man eine 6,5% Mütze bekommen kann. So gibt es keinen signifikanten Vorteil, um in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert primär auf der Cap Rate basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Deckungssatz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Läden zu kommen

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, dann gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Immobilien außerhalb von Kalifornien können bis zu 9% Cap Rate im Jahr 2012 bieten. Allerdings hat unter den 3 Drogenketten Rite Aid 10,5% Chance, unter 2010 zu gehen. Sollte es Konkurs erklären, hat Rite Aid die Möglichkeit zu wählen und zu wählen Welche Standorte offen zu halten und welche Standorte die Miete zu beenden. Um das Risiko zu minimieren, dass der Laden shuttered ist, wählen Sie einen Standort mit starken Verkäufen und niedrigen Miete zu Umsatzquote.

3. Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap Rate für Walgreens niedriger ist als Rite Aid, werden Sie in der Lage sein, die besten Preise und Bedingungen für Walgreens zu bekommen.

4. Wenn Sie nicht ein konservativer Investor oder Risiko-Taker sind, können Sie eine CVS-Apotheke betrachten. Es hat BBB + S & P Kredit-Rating. Seine Cap Rate ist höher als Walgreens aber niedriger als Rite Aid. Einige Leasingverhältnisse können bessere Mietstöße bieten. Auf der anderen Seite, einige CVS-Leasingverhältnisse, insbesondere für Eigenschaften in Hurrikan-Gebieten, z.B. Florida sind nicht wirklich NNN Leasingverhältnisse, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. So stellen Sie sicher, dass Sie die Cap Rate entsprechend einstellen. Einige der CVS-Standorte haben Vor-Ort-Minuteclinic besetzt von registrierten Krankenschwestern. Da diese Klinik Idee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, dass eine Klinik in CVS ist ein Plus oder Minus in der unteren Zeile des Ladens.

5. Alle 3 Drogerie-Ketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen ein sehr sichtbares, eigenständiges, rechteckiges Grundstück um 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Gelände, vorzugsweise an einer Ecke mit ca. 75 – 80 Parkplätzen an einem wachsenden und starken Verkehr. Sie alle verlangen die Eigenschaft, eine Durchfahrt zu haben. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu kaufen, d. H. Nicht Standalone und Eigentum ohne Drive-Through-Fenster. Es besteht die Chance, dass diese Drogerien den Mietvertrag nicht verlängern wollen, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einem dicht bevölkerten Gebiet ohne freie Grundstücke in der Nähe. Darüber hinaus, wenn Sie eine Eigenschaft erwerben, die nicht die neuen Anforderungen erfüllt, zum Beispiel ein Drive-through, können Sie ein Problem bekommen Finanzierung als Kreditgeber sind sich dieser Anforderungen bewusst.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es in einer besseren Lage. Drugstore Ketten öffnen nicht den Laden 24 Stunden Tag, es sei denn, die Lage zieht Kunden.

7. Viele Immobilien können einen prozentualen Mietvertrag haben, d.h. der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn der jährliche Umsatz des Speichers eine bestimmte Zahl übersteigt, z.B. $ 5M Jedoch schließt der Umsatz, der verwendet wird, um die prozentuale Miete zu berechnen, oftmals eine Seitenlange Liste von Gegenständen aus, z.B. Wein und Limonaden, Tabakwaren, nach 10 Uhr verkaufte Gegenstände, von staatlichen Programmen bezahlte Medikamente. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filialen ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Läden gesehen, in denen der Vermieter in der Lage ist, zusätzliche prozentuale Miete zu sammeln. Der Laden mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um seine jährlichen Verkäufe an den Vermieter zu melden. Als Investoren wollen Sie in einen Laden mit starkem Bruttoumsatz investieren, z.B. Über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Darüber hinaus möchten Sie auch die Miete auf Umsatzquote überprüfen. Wenn die Figur im Bereich von 2-4% liegt, ist der Laden wahrscheinlich sehr rentabel, so dass die Chance, dass der Laden heruntergefahren ist, niedrig ist.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in sinkende, z.B. Detroit und / oder niedrige Einkommensgebiete oder Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und fängt den Großteil des Marktanteils ein. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer zu einem neuen Ort auf der Straße, wenn der Mietvertrag abläuft, da gibt es eine niedrige Barriere für den Eintritt in einer kleinen Stadt. Diese Eigenschaften sind einfach zu kaufen und schwer zu verkaufen später. Wenn der Kreditmarkt eng ist, können Sie Probleme haben, einen Kreditgeber zu finden, um diese Eigenschaften zu finanzieren.

9. Viele Immobilien haben ein bestehendes Darlehen, das der Käufer annehmen muss. Wenn Sie einen 1031 Austausch haben, denken Sie zweimal über den Kauf dieser Eigenschaft. Sie sollten klar Darlehen Annahme Anforderungen der Kreditgeber vor der Fortschritte zu verstehen. Sollten Sie nicht das bestehende Darlehen übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist viel schwieriger als ein neues Darlehen), können Sie aus der Zeit für eine 1031 Austausch und kann dazu neigen, Kapitalgewinn zu zahlen.

10 Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogerie-Ketten nicht die Läden, die sie aus mehreren Gründen besetzen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, wissen aber keine Immobilien. Stock-Investoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilien-Investmentgesellschaft werden wird.

– Der Besitz der Immobilien wird sie verlangen, um viele langfristige Schulden zu tragen, was keine brillante Idee für ein öffentlich gehandeltes Unternehmen ist.

11. Etwa 10% der Drogerie-Eigenschaften zum Verkauf und typischerweise CVS-Apotheken erfordern eine sehr geringe Menge an Eigenkapital, um z.B. 10% des Kaufpreises. Allerdings sind Sie verpflichtet, eine bestehende voll-amortisierte Darlehen mit Null Cashflow zu übernehmen. Das heißt, die ganze Miete, die vom Mieter bezahlt wird, muss verwendet werden, um das Darlehen zu bezahlen. Die Cap Rate kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor das Darlehen in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie mit außerhalb Bargeld kommen, um Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zu zahlen (der Unterschied zwischen der Miete und Hypothek Zinsen). Je länger Sie das Eigentum besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie Einkommenssteuern zahlen, da die Hypothek Zinsen immer weniger gegen Ende kommen werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste aus anderen Investment Properties haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cash-Flow-Eigenschaft, können sie die Einnahmen aus dem Drogerie-Mieter gegen die Verluste aus anderen Investitionsliegenschaften ausgleichen. Zum Beispiel hat eine Immobilie $ 105.000 Mieteinnahmen pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste von $ 100.000 aus anderen Eigenschaften.

Box Thinking

Wenn Sie zu viel Gewicht auf die S & P-Bewertung der Mieter setzen, können Sie am Ende entweder eine Menge Risiken oder gute Chancen verbringen.

  1. Eine gute Lage sollte der Schlüssel in Ihrer Entscheidung, auf welche Drogerie zu investieren in. Es wird oft gesagt, ein mieses Geschäft sollte gut an einer großartigen Lage, während der beste Mieter an einem lausigen Ort scheitern wird. Ein Walgreens-Laden, der später geschlossen wird (ja, Walgreens schloss 119 Filialen im Jahr 2007) ist immer noch eine schlechte Investition, obwohl Walgreens weiterhin die Miete rechtzeitig bezahlt. Also willst du nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil es ein Walgreens-Zeichen auf dem Gebäude hat.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, um eine rentable Lage zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alle Anstrengungen unternehmen wird, um eine rentable Lage offen zu halten. Auf der anderen Seite braucht ein finanzstarker Walgreens Begründungen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Also, wie beurteilen Sie, ob ein Drogerie-Speicherort rentabel ist oder nicht, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Gewinn- und Verlustrechnung anzugeben? Die Antwort ist, kann man nicht. Allerdings können Sie eine gebildete Vermutung auf der Grundlage der jährlichen Bruttoeinnahmen der Filiale, die oft an den Vermieter gemeldet wird, wie von der Prozentsatz Klausel in der Miete erforderlich. Mit dem Bruttoeinkommen können Sie die Mietzinserhöhung bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist der Laden rentabel. Zum Beispiel, wenn die jährliche Basis Miete ist $ 250.000, während der Speicher der Bruttoeinnahmen ist $ 5M dann die Miete Einkommensquote beträgt 5%. Als Faustregel gilt es, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieses Verhältnis mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie eine Rite Aid mit 3% Miete zum Einkommensverhältnis sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich eine sehr rentable Lage ist. Im Falle Rite Aid erklärt Konkurs, wird es diesen Ort zu halten und weiterhin bezahlen Miete. Wenn Sie eine Rite Aid Drogerie mit 3% Miete zu Einkommensverhältnis mit 10% Mütze sehen, sind die Chancen, es ist eine niedrige Risiko-Investition mit guten Renditen und der Mieter wird höchstwahrscheinlich die Miete zu erneuern. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, dass Rite Aid als Mieter nicht wirklich so bedeutsam ist
  3. Drogenläden mit neuen 25-jährigen Mietverträgen neigen dazu, an der unteren Kappe zu verkaufen, z.B. 6-7% Mütze auf neue Läden gegenüber 8,0-8,5% Cap auf etablierten Standorten mit 5-10 Jahren auf dem Mietvertrag verbleiben. Dies liegt daran, dass die Anleger Angst haben, dass die Mieter die Leasingverhältnisse nicht verlängern können. Leider haben die Kreditgeber auch die gleiche Angst! Infolgedessen werden viele Kreditgeber nicht die Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Mietverträgen verlassen. Die Tatsache, dass Drogerien mit neuen Leasingverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibung haben (Neubau bei 6% Cap und Verkauf bei 7,5% Cap, wenn die Leasingverhältnisse 8 Jahre übrig haben). Einige Investoren werden nicht in Erwägung ziehen, in Drogerien mit 5-10 Jahren auf dem Mietvertrag zu investieren. Sie können einfach ignorieren, dass die etablierten Läden an unersetzlichen Orten mit sehr starken Verkäufen sein können. Die Mieter haben einfach keine anderen Entscheidungen als die Erneuerung der Miete.

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Source by David V. Tran