Kaufen Bulk-Bank-REOs – Eine Einführung & Definitionen

Die meisten Investoren haben von Bulk-Verkäufen oder Bulk-Bank-REOs gehört. Kurz gesagt, was dies bedeutet, ist eine Bank oder eine andere verkaufende Institution, die mehrere Eigenschaften in Mengen größer als 2 (normalerweise größer als 10 oder sogar 100) abladen möchte. Der Grund, warum sie in diesen Mengen verkaufen, besteht darin, das Inventar aus ihren Büchern zu entfernen und ohne sie einzeln mit einem lokalen Makler aufzählen zu müssen.

Bei jeder Transaktion können sie bis zu 4 oder 5 Positionen halten. Diese Positionen umfassen: 1.) den Endkäufer – d. H. Die Geldperson; 2.) der Käufervertreter – d. H. Die Person, die den Käufer an den Tisch bringt; 3.) Der Verkäufer – d. H. Ein Investor oder eine Bank, die sein Inventar abladen; 4.) Der Vertreter des Verkäufers – d. H. Die Person, die das Inventar über sein / ihr Netzwerk vermarktet; 5.) Der Vermittler – die Person, die den Käufer mit der Verkäuferin verbindet

Somit kann jeder an dieser Arena teilnehmen.

TAPE:

ist die Liste der Eigenschaften, die angeboten werden. Normalerweise wird dies in einem sehr gestreiften Format mit den Adressen, den grundlegenden Informationen wie Schlafzimmer, Badezimmer, etc. sein. Ich schlage vor, wenn Sie ein Vermittler sind, den Sie nicht allen geben.

NCND-VEREINBARUNG: Dies ist eine Standardvereinbarung ohne Konkurrenten / Circumvent – Non Disclosure. Dies ist ein Dokument, das Ihre Position in der Transaktion schützt. Normalerweise werden der Verkäufer und der Käufer diese nicht unterschreiben, aber alle anderen mittleren Leute unterschreiben es. Dies schützt Sie davor, in einer Transaktion umgangen zu werden.

LOI: Absichtserklärung / Interesse. Dies ist ein unverbindliches Dokument, das angibt, dass ein Käufer an einem bestimmten TAPE interessiert ist. Dies ermöglicht es ihnen häufig, mehr Informationen über ein Band zu erhalten. Es ist völlig unverbindlich, hat aber seinen Namen und zeigt Interesse.

POF: Finanzierungsnachweis. Dies ist ein Dokument, das normalerweise von einem Anwalt oder Bankier entworfen wird, das angibt, dass sie über die Mittel verfügen, um ein bestimmtes Band zu kaufen. Es zeigt keine Kontonummern an und zeigt nicht, wie viel sie in der Bank haben. Sie besagt lediglich, dass sie in der Lage sind, eine bestimmte Menge an Immobilien zu kaufen. Zum Beispiel kann ein Käufer 100 Millionen Dollar in der Bank haben und ist am Kauf eines 5 Millionen Dollar-Bandes interessiert. Die POF wird einfach angeben, dass sie die Möglichkeit haben, die 5 Millionen Dollar zu kaufen. Es gibt keine Erwähnung von etwas größer als dieser Betrag. Der Nachweis der Mittel kann entweder hart oder weich sein. Im Idealfall sind sie gleich.

DAISY CHAIN: Eine Daisy-Chain kommt vor, wenn es viele Vermittler gibt (einschließlich der Vermittler) Käufer und Verkäufer Wiederholungen) für eine Transaktion. Idealerweise sollte es nur 3 oder weniger sein. Wenn Vermittler beginnen, größer als das zu werden, dann könnte dies dazu führen, dass Transaktionen nur durch Gier oder fehlende ordnungsgemäße Kommunikation folgen.

QUIT CLAIM: Investor oder Bank) wird einfach aufhören, ihr Interesse an Sie zu erheben. Auf diese Weise werden alle anderen Pfandrechte, wie etwa überfällige Steuerbescheide, dem neuen Eigentümer folgen. Stellen Sie sicher, dass Sie auf jedem empfangenen Band Ihre Sorgfaltspflicht durchführen. In manchen Fällen erhalten Sie eine vollständige Grant Bargain und Sale Deed. Dies stellt sicher, dass keine anderen Pfandrechte vorhanden sind. Nur weil es ein Steuerpfandrecht oder ein anderes Pfandrecht auf ein bestimmtes Haus oder ein bestimmtes Pfandrecht gibt, ist der Handel nicht mehr machbar.

BROKERAGE POINTS: Dies sind die zusätzlichen Punkte, die jedem Band hinzugefügt werden, um die Vermittler zu bezahlen. Normalerweise ist es bei 3 oder 4 Punkten und wird zum tatsächlichen Kaufpreis hinzugefügt. Diese Punkte werden von jedem Intermediär geteilt, normalerweise gleich.

1.) REO-VERKÄUFER: Diese Leute sind die Banken, die Kreditgeber, die Kreditgeber, Investoren, etc., die die Eigenschaften haben. Sie nennen alle Schüsse. Käufer, die Dinge auf ihre Weise tun wollen, bekommen keinen Deal. Verkäufer haben die Eigenschaften und ignorieren Personen, die ihren Regeln nicht folgen. Die Chancen sind, dass sie durch einen Immobilienmakler oder eine andere vertrauenswürdige Person arbeiten, um die ganze Arbeit zu erledigen, um die Käufer zu bringen.

2.) REO-VERKÄUFERVERTRETER: Diese Personen werden oft Verkäufermandate genannt. Dies sind die Personen, die die Häuser im Auftrag des REO-Verkäufers vermarkten. Meistens werden diese nicht im MLS aufgeführt. Die Verkäufer-Repräsentanten haben normalerweise ihr eigenes Netzwerk von Leuten, mit denen sie Geschäfte machen, die Pakete von ihnen kaufen.

3.) REO-KÄUFER: Dies ist der Käufer, der oft die Angebote mit Bargeld kauft. Wenn Sie versuchen, ein Darlehen zu erhalten oder Transaktionsfinanzierung zu nutzen (Geld von einem kurzfristigen hartgeldkreditgebenden Kreditgeber zu leihen), werden Sie oft davon abhalten, Geschäfte mit diesem REO-Verkäufer zu tätigen. Der REO-Käufer muss eine POF von seinem Bankier anzeigen lassen, die über die verfügbaren Mittel verfügt. Dieser REO-Käufer kann individuell oder eine Gruppe von Personen sein.

4.) REO-KÄUFER-REPRÄSENTANT: Oft ist der REO-Käufer zu beschäftigt, um bei jedem Geschäft, das sich dort abspielt, jede Führung zu befolgen das kann zu seiner Aufmerksamkeit kommen. Der Käufer ist die Person, die den Käufer normalerweise an den Tisch bringt.

5.) ZWISCHENBEDIENUNG: Sowohl Verkäufer als auch Verkäufer sind idealerweise Vermittler. Es besteht jedoch manchmal Bedarf an einer zusätzlichen Person, die diese beiden Personen miteinander verbindet Parteien zusammen. Dies ist der Ort, an dem zu viele Personen an einer Transaktion beteiligt sein können, bei der eine Person jemanden kennt, der jemanden kennt, der mit jemandem verwandt ist, der jemanden kennt. Wenn Sie sich in dieser Position befinden, ist es wichtig, einem Käufer / Verkäufer zu sagen, wie weit Sie von dem anderen Kontakt entfernt sind. Das ist ähnlich wie "6 Degrees of Bacon" das Filmspiel für Kevin Bacon. Wenn Sie ein echter Vermittler sind, ist es am besten, nur entweder vom Käufer oder vom Verkäufer entfernt zu werden. Dies bedeutet, dass Sie direkt zu dem Käufer Rep und dem Verkäufer Rep. Manchmal können Sie von einem oder beiden dieser Vertreter entfernt werden. Versuchen Sie, diese Zahl auf ein Minimum zu beschränken. Je mehr Vermittler es gibt, desto wahrscheinlicher wird ein Deal fallen und desto weniger Geld wird von allen geteilt, um die 3 oder 4% Brokerage Punkte / Gebühren aufzuteilen.

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Wie man einen Titel für verlassene Immobilien durch ungünstigen Besitz im Bundesstaat Kalifornien erhält

Was ist ungünstiger Besitz? Wie kann ich das Eigentum an Immobilien erwerben?

Auf den Punkt gebracht, ist der negative Besitz ein Prozess, bei dem eine Person oder ein Investor das Eigentum oder Eigentum an einer Immobilie erwerben kann, weil der Eigentümer die Immobilie verlassen hat.

Damit können Sie buchstäblich Eigentums- oder Eigentumsrechte an der Immobilie erwerben, indem Sie nur die rückfälligen Grundsteuern zahlen und die Kosten für die Einreichung einer stillen Titelklage, die besagt, dass Sie Eigentum durch ungünstigen Besitz erhalten haben.

Das Gesetz des ungünstigen Besitzes

Die Gesetze, die den Besitz von Gegenständen regeln, sind örtlicher Staat (oder in Kanada Territorialrecht) ; Infolgedessen muss ein Anleger, der aufgegeben hat, die spezifischen Gesetze eines bestimmten Staates oder kanadischen Territoriums prüfen, in dem sich die Immobilie befindet. Da sich die Gesetze dramatisch von Gerichtsbarkeit zu Gerichtsbarkeit unterscheiden und oft verwirrend sein können, sollte jeder, der Eigentumsrecht durch Besitz von Eigentum erlangt, einen sachkundigen Anwalt kontaktieren, bevor er dies versucht.

Damit Sie anfangen können Um die Anforderungen von Adverse Possession zu verstehen, schauen wir uns ein bestimmtes Beispiel an. Unten ist ein genauerer Blick auf das California Adverse Possession Gesetz.

Gesetz zum kalifornischen Adverse Possession

In Kürze heißt das kalifornische Staatsrecht, dass Immobilieninvestoren, die Titel erwerben wollen

1.Der Besitz des Verlassenen Eigentumsinhabers wurde entweder unter (1) einem Anspruch des Rechts oder (2) unter der Farbe des Titels gehalten:

5.Das Verlassene Grundstücksinvestor hat während dieses Fünfjahreszeitraums die Grundsteuern gezahlt.

Der Besitz des Verlassenen Eigentumsinvestors war über einen Zeitraum von fünf Jahren kontinuierlich und ununterbrochen;

Die kalifornischen Statuten, die den gegnerischen Besitz regeln, sowie die Statuten der meisten anderen Staaten unterscheiden zwischen der Beanspruchung von Besitzverletzungen auf der Grundlage eines "Anspruchs auf einen Titel, der auf einer schriftlichen Urkunde oder einem Urteil oder einem Erlass beruht" (oft als Anspruch unter dem Titel "Farbe" bezeichnet) und einen nachteiligen Besitz geltend zu machen, der auf "einem Anspruch, schriftliches Instrument, Urteil oder Erlass "(oft als Anspruch entweder als Anspruch des Rechts bezeichnet, siehe California Code of Civil Prozeduren § 322 und 323. Zu diesem Anspruch unter Anspruch o Recht, siehe Code of Civil Procedures Abschnitt 324 und 325.

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Anspruchsverletzung aufgrund der Farbe des Titels um eine Klage, bei der der Antragsteller (Abandoned Property Investor) nach Treuhandvertrag (oder einer anderen schriftlichen Urkunde) oder gerichtlichen Verfügung eared, um guten Titel zu übertragen, aber war defekt. Zum Beispiel könnte ein Steuerverkaufsinvestor einen nachteiligen Besitz durch die Farbe des Titels für Immobilien erzielen, die bei einem kalifornischen Steuerausfall gekauft wurden, wenn der Verkauf nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde und folglich die Urkunde nichtig war.

"Claim

Verlassene Grundstücksinvestoren, die versuchen, durch die Doktrin des Nachteils Besitz an Immobilien zu erwerben, sind in der Regel mehr daran interessiert, diesen Titel durch "Anspruch auf Recht" oder "Anspruch auf Eigentum" ". Gemäß dieser Doktrin muss ein Investor lediglich den tatsächlichen Besitz des Eigentums in Besitz nehmen und diesen Besitz gemäß den Bestimmungen des entsprechenden Gerichtsrechts halten.

Wie zu erwarten, sind die Anforderungen,

Um genau zu sein, wie die spezifischen Anforderungen für einen Anspruch des Rechtes sich auf die spezifischen Anforderungen beziehen, Staatsstatuten.

Wie unten zu sehen sein wird, wird ein aufgegebener Immobilieninvestor, der Besitz unter der Doktrin beansprucht, des nachteiligen Besitzes nicht persönlich zu besetzen oder auf dem Grundstück zu leben, um im eigentlichen Besitz des Eigentums zu sein.

Besitz des Mieters als tatsächlicher Besitz

Grundbesitz kann besetzt, gelebt und tatsächlich besessen sein durch einen Mieter unter einem Mietvertrag. Nehmen wir zum Beispiel, wenn Sie sich den Berufungsfall Kalifornien von Traeger gegen Friedman (1947) 79 CA 2d 151 ansehen. In diesem Fall hat der ungerechtfertigte Besitzantragsteller ein Mietshaus über Mieter in Besitz genommen und dann verwaltet und gemietet 5 Jahre. Sie hat die Grundsteuer aus der Miete bezahlt.

Der Besitz wird als aktuell angesehen, wenn das Land "durch eine bedeutende Einfriedung geschützt" ist, "gewöhnlich kultiviert oder verbessert"

Der Besitz eines verlassenen Eigentumsinhabers gilt als tatsächlich, offen und notorisch in Besitz genommen.

des spezifischen Grundbesitzes unter dem Anspruch des Rechtes, wenn diese Person entweder

1. "durch eine wesentliche Einschließung" "geschützt" hat ODER

2.Diese Person hat "gewöhnlich kultiviert" ODER

3.Hat die Eigenschaft "verbessert".

Wenn das durch den Besitz ergriffene Grundstück viel ist und anbaufähig ist und nicht wirklich besessen werden kann (dh weiterlebt), dann muss dieses Eigentum entweder "durch eine wesentliche Einschließung", "gewöhnlich kultiviert", geschützt werden, oder "in der Regel verbessert".

Wenn das Eigentum durch eine wesentliche Einschließung geschützt ist, muss die Einschließung "erheblich" sein, um dem wahren Eigentümer während des gesamten vorgeschriebenen Zeitraums den Anspruch des Anlegers auf Vermögenseinschränkung anzuzeigen. Ältere Fälle sind der Auffassung, dass die Einschließung über den vorgeschriebenen Zeitraum von fünf Jahren erheblich sein muss und alle Seiten des Eigentums, das durch das Eindringen von Rindern oder anderen Tieren beansprucht wird, schützen. Wenn das Geschoss so beschädigt ist, dass es nicht in der Lage ist, alle Seiten des Grundstücks vor einem solchen Eindringen zu schützen, muss der verlassene Grundstücksinvestor oder Antragsteller unverzüglich die Schadensanomalie oder das Risiko, dass das Gericht diese Anforderung nicht erfüllt, beheben.

[1] In Kalifornien wurde festgestellt, dass auch wenn der Investor oder Antragsteller auf dem Grundstück wohnt "Weidegang" oder "Weidegang" wird in der oben wiedergegebenen Code of Civil Procedure Section 325 nicht erwähnt, es ist eine Methode, mit der ein Investor tatsächlich Besitz ergreifen kann.

Der Besitz muss offen und berüchtigt sein

Grundsätzlich verliert ein Eigentümer von Immobilien diese Immobilie nicht durch die Lehre vom nachteiligen Besitz, es sei denn, die Art und Weise, in der der Investor einen tatsächlichen Besitz besitzt, f diesen Besitz, wenn der Eigentümer das Eigentum inspiziert hat.

Jedoch kann ein Eigentümer das Eigentum an Immobilien verlieren, indem er selbst durch die Besitzverletzung Besitz erleidet, und zwar durch

, wenn der aufgegebene Vermögensinvestor oder der Berechtigte im Besitz des Eigentumsrechts ist, gilt dieser Besitz als nachteilig und gegenüber dem wahren Eigentümer feindlich, und es ist nicht erforderlich, weitere Nachweise vorzulegen.

Verlassener Immobilieninvestor oder Antragsteller ist unter Eigentumsvorbehalt im Besitz, dann muss der Antragsteller nachweisen, dass der Besitz feindlich und nachteilig war. Das Wort "feindlich" bedeutet nicht, dass der Besitz dem Besitzer "offen antagonistisch" war; es bedeutet einfach, dass dieser Besitz "inkonsequent" ist mit dem des wahren Besitzers.)

Es muss nachgewiesen werden, dass der Besitz gegen die Eigentumsrechte des wahren Eigentümers verstößt und dass er beim Eigentümer eine Grund, eine Aktion zur Beendigung des Verlassens des Verlassenen Eigentumsinvestors oder des Besitzes oder Gebrauchs des Antragstellers einzuleiten.

Der Besitz des Eigentums mit der Erlaubnis des Besitzers ist nicht feindlich oder nachteilig.

Grundsätzlich bedeutet der Abschnitt 813 des Zivilgesetzbuchs in Kalifornien, dass der Eigentümer der Immobilie die Erlaubnis für die Nutzung dieser Immobilie durch die Allgemeinheit erteilen kann oder bestimmte Personen. In dem Gesetz heißt es weiter: "Im Falle der Verwendung durch andere als die allgemeine Öffentlichkeit werden solche Mitteilungen auch wirksam durch eingeschriebenen Brief auf dem Benutzer bedient.

Die Verwendung des Antragstellers muss ebenfalls die Nutzung dieses Eigentums durch den rechtmäßigen Eigentümer oder eine andere Person mit Ausnahme des Antragstellers oder aufgegebenen Vermögensinvestors oder eines Mieters des Antragstellers oder aufgegebenen Vermögensinvestors, der im Besitz dieser Person im Besitz ist, wird wahrscheinlich einen Eigentumsanspruch durch nachteiligen Besitz besiegen.

Der Besitz war fünf Jahre ununterbrochen.

Diese Anforderung ist in Abschnitt 1007 des Zivilgesetzbuches zu finden, wenn er zusammen mit den Ziffern 318, 319, 321, 322 und 325 gelesen wird. Im Einzelnen bestimmt die Section 325 des Code of Civil Procedure:

"dass jedoch der nachteilige Besitz in keinem Fall als nach den Bestimmungen eines Abschnitts oder Abschnitten dieses Kodex erachtet gilt, es sei denn, es muss nachgewiesen werden, dass das Land für die Dauer von fünf Jahren ununterbrochen besetzt und beansprucht worden ist und die Partei oder Personen, ihre Vorgänger und Verleiher alle Steuern, Staaten, Bezirke oder Gemeinden, die erhoben und veranlagt wurden, bezahlt haben auf ein solches Land. "

Das Erfordernis bedeutet jedoch nicht, dass der Investor jeden Tag fünf Jahre physisch am Land sein muss. Wenn zum Beispiel der tatsächliche Besitz eines Hauses oder einer anderen Mietimmobilie von Mietern für den nachteiligen Besitzer oder verlassenen Immobilieninvestor gehalten wird, werden normale Leerstände die Kontinuität des Besitzes nicht stören.

Wenn also Ein Investor sollte zum Beispiel Mietobjekte in Besitz nehmen, und es gab normale offene Stellen, die bei der fünfjährigen Nutzungsdauer nicht als Verstoß betrachtet würden. Es bedeutet auch, dass der Investor nicht auf dem Grundstück leben muss, um diesen Anspruch geltend zu machen. Das bedeutet, dass Sie an mehreren Grundstücken Schadenersatzansprüche geltend machen können, solange die Immobilie für Mieter sicher und lebensfähig ist.

Der Ansprecher zahlte während dieser Fünfjahresperiode die Immobiliensteuer in Höhe von

Siehe Code of Civil Verfahren Abschnitt 325, in dem diese Anforderung geregelt ist

Der verlassene Grundstücksinvestor oder Antragsteller muss nachweisen, dass er alle Steuern, die während des gesamten Fünfjahreszeitraums erhoben und auf die geforderte Immobilie erhoben wurden, bezahlt hat. Das Versäumnis, für ein Jahr veranschlagte Steuern zu zahlen, wird eine Forderung nach einem nachteiligen Besitz beseitigen. Dann muss der Antragsteller auch die abzugsfähigen Steuern für Jahre vor Beginn der Forderung auf Nachschuss zahlen. Für weitere Details verweisen wir auf den Fall Los Angeles v. Coffey (1963) 243 CA 2d 121,125.

Nach dem Gesetz des Staates Kalifornien, wenn ein Verlassener Immobilieninvestor alle Anforderungen des Gesetzes von nachteiligen Besitzes unter Eigentumsanspruch, so wird diese Person der wahre rechtmäßige Eigentümer der verlassenen Immobilien. Wurde der rechtliche Titel der Immobilie vom früheren Eigentümer ohne ausstehende Pfandrechte, die das Steuerpfand übertreffen, gehalten, so hat der Investor die Immobilie im Grunde nur für fünf oder mehr Jahre zurückverletzende Grundsteuern oder

Die zwei wichtigsten Prinzipien des Gesetzes über den nachteiligen Besitz sind die, dass ein Verlassener Immobilieninvestor es wünscht, siehe:

1.Die Fähigkeit, nach dem Anspruch des Rechts oder des Anspruchs auf Besitz des Eigentums im Gegensatz zur Farbe des Titels und

2.Ein relativ kurzer Verordnungszeitraum. Der Zeitraum, in dem der verlassene Grundstücksinvestor das Grundstück vor dem Investor in ungünstiger Weise besitzen muss, kann den Titel des Grundstücks erwerben.

Sie fragen sich wahrscheinlich, warum?

Weil im kalifornischen Bundesstaat die Frist oder die vorgeschriebene Frist fünf Jahre beträgt, die auf der California Code of Civil Procedure basieren. In manchen Staaten kann die Periode jedoch zwischen 10, 15 oder 20 Jahren dauern, bis Sie den Titel durch einen gegnerischen Besitz erhalten.

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Die Bedeutung von Leistungsschaltern

Ein Leistungsschalter ist ein sehr wichtiger Teil der elektrischen Verkabelung in einem Haus, da es ein sehr wichtiges Sicherheitsmerkmal ist. Ohne Stromunterbrecher wäre Haushaltselektrizität wegen der möglichen Gefahr eines Feuers und anderer Gefahren nicht einmal praktisch. Es handelt sich um einen automatisch betätigten elektrischen Schalter, der speziell dafür ausgelegt ist, elektrische Schaltkreise vor Schäden jeglicher Art zu schützen, wenn ein Kurzschluss oder eine Überlastung vorliegt. Die Hauptfunktion des Leistungsschalters besteht darin, jeden Fehlerzustand zu erkennen und die Durchgängigkeit zu stoppen, um den Stromfluss zu unterbrechen.

Über Kurzschluss und die Bedeutung eines Leistungsschalters

Ein Kurzschluss ist in der Regel ein abnormaler niederohmiger Strom, dazwischen zwei Knoten einer elektrischen Schaltung, die normalerweise unterschiedliche Spannungen haben sollen. Dies führt zu einem übermäßigen Stromfluss und verursacht Schäden an der Schaltung, die zu einem Brand, Überhitzung und sogar einer Explosion führen können. Der Kurzschluss tritt hauptsächlich aufgrund von Überlastung oder vor allem durch Brandausbruch auf. Um dies zu vermeiden, ist ein guter Schutzschalter wichtig, um Ihr Haus zu schützen.

Die Schalter sind in der Regel teurer als Sicherungen. Die meisten Hausbesitzer bevorzugen jedoch aufgrund des mit ihnen verbundenen Sicherheitsfaktors Leistungsschalter als Sicherungen.

The Variety

Die Leistungsschalter sind in verschiedenen Formen und Größen erhältlich, und eine Person sollte sich für diejenige entscheiden, die der elektrischen Leistung am besten entspricht Ausrüstung zu Hause. Bevor Sie jedoch einen Leistungsschalter installieren, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass genügend Platz im Haus für das Gerät vorhanden ist. Unterschiedliche Menschen haben verschiedene Anforderungen mit einigen für das Wohnzimmer, einige für die Küche und andere für ihre Schlafzimmer.

Wichtigkeit und das Reparaturteam

Schutzschalter sind sehr wichtig für die Sicherheit eines Hauses und aller Wohnräume Elektrofachkräfte wissen das. Ohne sie kann ein Haus mit vielen möglichen Gefahren konfrontiert werden. Für jede Art von Problem mit dem Leistungsschalter müssen Sie ein Team konsultieren, das sich auf die Reparatur, den Austausch und die Upgrades von Schalttafeln spezialisiert hat. Sie müssen sich auf den Ersatz, die Aktualisierung und die Reparatur eines Leistungsschalters spezialisieren. Ihre lizenzierten und gebondeten Techniker müssen intelligente Lösungen für rückwirkende Schutzschalter, Sicherungskästen und sogar Schalttafeln anbieten, die vor 1974 installiert wurden. Diese Spezialisten müssen eine neue Installation anbieten und dazu beitragen, diese zu erhalten.

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10 Power Selling Tipps für die Herstellung von Tür-zu-Tür-Verkäufe

Tür-zu-Tür-Verkäufe ist ein Beruf, der zurück geht, so früh wie die späten 1800's, wenn Unternehmen wie Avon gebautes Imperium durch die Verwendung von Direktverkäufen an die Verbraucher . Heute sind die Tür-zu-Haus-Verkäufe einer der leistungsstärksten Vertriebskanäle für eine Vielzahl von Branchen.

Ich habe jahrelang im Haus-zu-Haus-Verkaufsgeschäft verbracht und habe Tausende von Verkäufen gemacht Kunden an der Tür. Unten sind 10 Tipps, die ich aus meiner langjährigen Erfahrung gesammelt habe, die jedem helfen wird, von Haus zu Haus zu verkaufen, unabhängig von ihrer Erfahrung. Diese Tipps sind in keiner bestimmten Reihenfolge von Bedeutung, aber wenn ich Sie wäre, würde ich mit Nummern acht, neun und zehn beginnen. Dann fange von der Nummer eins an, nur so kannst du acht, neun und zehn … noch einmal …

1. Eine glatte und natürliche Körpersprache vorstellen Sie müssen kommen, um einen Zweck zu haben, an die Tür des Kunden zu klopfen. Der Kunde muss im Voraus wissen, dass Sie sich wohl fühlen, warum Sie an ihrer Tür stehen. Verwenden Sie Körpersprache, um die Antworten zu verstärken, die Sie suchen. Zeigen, Winken der Hand, Bruch Blickkontakt an den richtigen Momenten sind alle Schlüssel zu glatten und natürlichen Körpersprache.

2. Stehen Sie mit einem leichten Winkel zur Tür. Das gibt dem Kunden ein Gefühl von Komfort und Nicht-Aggressivität. "Du willst nicht richtig im Gesicht des Kunden sein."

3. Behandeln Sie offiziellen und schauen Sie beschäftigt Denken Sie daran, Ihre Zeit ist auch wertvoll. Sie sind bei diesem Kunden zu Hause, um guten Kundenservice bieten. Der Eindruck, dass Ihre Zeit so wertvoll ist wie der Kunde dem Kunden den Komfort, dass Sie dort in einer offiziellen Kapazität sind, und sie müssen aufmerksam auf das hören, was Sie zu sagen haben.

4. Sprich mit einer flachen, entspannten Stimme und SMILE !! Das Lächeln wird den Ton setzen, und die Leute reagieren natürlich positiv auf ein Lächeln. Stellen Sie sicher, dass der Ton Ihrer Stimme nicht zu aufregend oder aggressiv ist, sondern vielmehr Sache. Arbeit, um dem Kunden ein Gefühl von Trost zu geben, damit sie auf deine Nachricht hören werden.

5. Der Kunde muss sofort glauben, dass du weißt, wovon du sprichst. Sie haben 30 Sekunden, um eine Barriere zu brechen, einen Rapport zu bauen und um eine gewünschte Antwort zu bitten. Sie müssen sofort vertraut werden

6. Überwindung von Einwänden und Verwendung von ordnungsgemäßen Widersprüchen Wenn Sie mit einem Einwand konfrontiert sind, stimmen Sie überein, indem Sie aufrichtig den Widerstand abbrechen. Drehen Sie den Einwand um eine logische Antwort oder ein Gegenargument (Sie können diese üben und durch Ihre Antworten auf gemeinsame Ablehnungen im Voraus denken). Erfassen Sie das Programm, das Produkt oder die Firma, die Sie aufstellen. Dann schließen Sie mit der Annahme, dass Sie den Einwand überwunden haben, und Sie sind bereit, die Transaktion abzuschließen.

7. Name fällt ab Benutzen Sie die Namen des Nachbarn, um dem Kunden Komfort zu geben, dass sie nicht alleine sind und "jeder tut es." Tut, wie die Jones tun!

8. Hör zu!

9. Hörzeit!

10. Hör zu! Es gibt eine einfache Regel, dass die besten Verkäufe Leute folgen. Hör auf, was der Kunde dir sagt. Lass mich stumpf sein SCHLIESSEN UND HÖREN !! Der Kunde leitet Sie genau zu dem, was Sie sagen sollten oder als nächstes. Wenn du den Mund haltet und hörst zu, was sie dir erzählen, wirst du genau wissen, was als nächstes zu tun ist. Viele Verkäufer verschwimmen direkt über Kunden kaufen Zeichen, weil "sie haben etwas Wichtiges zu sagen." So vermissen sie die wichtigsten Zeichen. Die kaufzeichen Halten Sie sich fest, hören Sie und schließen Sie immer !!

Glücklicher Verkauf !!

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Source by Jeff Haarmann

Mortgage Brokers – Verwandeln Sie FSBOs in Verweis Goldmines mit diesem ehrfürchtigen Telefon-Skript

Sogar mit dem Gehäuse-Marketing so beschissen wie es ist, Umwandlung für Verkauf durch Eigentümer (FSBOs oder auch bekannt als "Fizzbos") in Verweis Quellen ist immer noch eine effektive Marketingstrategie. Machen Sie nicht den Fehler zu denken, dass Sie nur für die Gelegenheit, um zu helfen, dass fizzbo bekommen ein Kauf Darlehen für seine neue Heimat. Das eigentliche Ziel ist es, eine Beziehung mit dem Hausbesitzer zu entwickeln, so dass Sie alle potenziellen Käufer Interessenten interessiert in ihre Heimat, die zum Verkauf ist vorqualifizieren. Mit einem Telefon-Skript wird dies noch einfacher machen.

Fahren Sie um Ihre Gegend und suchen Sie nach all den Häusern, die verkauft werden "For Sale by Owner". Und wenn dein Gebiet wie meins ist, sollte es viel von ihnen geben.

Sobald Sie mehrere Adressen und Telefonnummern gesammelt haben, ist es Zeit zu machen. Wenn Sie eine Adresse, Telefonnummer und Verkaufspreis notieren, wenn es verfügbar ist (wenn sie einen Flyer haben, noch besser) das telefoniert. Weil FSBOs stark von Immobilienmaklern gezielt werden, wird der Hausbesitzer wahrscheinlich sehr resistent gegen Ihren Anruf sein. Sie müssen diesen Widerstand so schnell wie möglich durchbrechen. Und der beste Weg, dies zu tun ist, ihnen früh zu sagen, dass Sie nicht versuchen, ihr Geld zu bekommen. Sobald sie wissen, dass keines von ihrem Geld gefährdet ist, werden sie viel offener sein, um mit Ihnen zu sprechen. Hier ist das Drehbuch zu benutzen:

FSBO: Hallo?

Du: Hi. Bist du das schöne Haus auf 15 Oak Street verkauft?

FSBO: Ja, ich bin. Mit wem sprach ich?

Du: Mein Name ist Ken Johnson von ABC Mortgage und ich habe mich gefragt, was dein Verkaufspreis zu Hause ist? Oh, und wie ist dein Name übrigens?

An diesem Punkt wird der Fizzbo ein wenig überrascht sein. Sein Widerstand ist immer noch hoch, weil er weiß, dass du von einer Hypothekenfirma bist, aber du hast noch nichts gesagt, um ihn auf dich aufzuhängen.

FSBO: Nun, mein Name ist Bob und ich will um $ 200.000 dafür zu bekommen. Nun, warum rufst du mich an?

Du: Bob, ich höre die Aufregung in deiner Stimme, und ich kann wohl erraten, warum es dort ist. Da du das für den Verkauf unterschreibst in deinem Hof ​​platzierst, wirst du höchstwahrscheinlich mit Anrufen von Immobilienmaklern bombardiert, die dir erlauben, dein Haus mit ihnen aufzulisten. Ich kann dir versprechen, dass ich das nicht rufe.

FSBO: Wirklich? Warum rufst du dann an?

Du: Ich möchte eine Win-Win-Partnerschaft mit dir schaffen. Einer, dass du dein Zuhause schneller verkauft hast und mit viel weniger Stress, und du musst mir keinen einzigen Penny bezahlen.

FSBO: Nun, ich könnte jede Hilfe benutzen, um dieses Haus schneller zu verkaufen. Aber was gibt es für Sie?

Sie: In der Regel, während der Zeit ein Haus zum Verkauf gelistet ist, bekommt es Interesse von Dutzenden von potenziellen Käufern. Fast alle Aussichten werden dieses Haus nicht kaufen. Aber sie wollen immer noch ein Haus kaufen und brauchen wohl eine Finanzierung, um es zu schaffen. Es ist die Käuferperspektive, die ich von der Wirtschaft bekommen möchte.

FSBO: Ok, ich sehe. Aber wie wirst du mir dann helfen?

Du: Ich bin froh, dass du das gefragt hast. Wussten Sie, dass, wenn es um den Verkauf eines Hauses "Vorverkauf durch Eigentümer" kommt, werden die meisten Transaktionen nie abgeschlossen? Warst du das bewusst?

FSBO: Nein, ich war nicht. Warum ist das?

Sie: Die Nummer Eins, dass diese Transaktionen nie zum Schlusstisch kommen, ist, weil die Finanzierung nicht richtig von den Käufern festgestellt wurde. So werden sie in die Häuser schauen, die sie sich einfach nicht leisten können (weil sie nicht von einem Hypothekenfachmann vorqualifiziert wurden) und dann machen Angebote machen.

FSBO: So wirst du mir helfen, indem ich die Käufer, die an meinem Haus interessiert sind, vorqualifiziert?

Du: Genau Nein Indem ich mir erlaube, sie zu präqualifizieren (absolut keine Kosten für Sie), müssen Sie nur mit jenen Aussichten umgehen, die finanziell in der Lage sind, Ihr Haus zu kaufen. Neben all jene Käufer, die nicht kaufen können Ihr Haus sowieso, der Prozess der Vorqualifizierung beseitigt diese Aussichten, die nur "Looker" sind. Sie wissen, die, die immer herumfahren, um Häuser zu verkaufen, aber nie beabsichtigen, sie zu kaufen.

FSBO: Wow. Also machst du das für mich vorqualifizieren, und ich muss dir nichts bezahlen?

Du: Nein. Kein einziger Cent Ich werde meine Provision von der Käuferseite machen. Ist diese Win-Win-Situation wie eine gute Idee für Sie?

FSBO: Ja, das tut es. Was ist der nächste Schritt?

Sobald du den FSBO an Bord hast, wird alles andere Kuchen sein. Jede FSBO-Beziehung, die Sie festlegen, sollte in der Lage sein, Ihnen mit mehreren Käuferaussichten zu versehen. Mit einigen FSBO-Partnerschaften wird ein stetiger Strom von Kauf Hypothek führt. Und weil die Zeit, sie zu pflegen ist minimal (seine grundsätzlich nur vorqualifizieren Perspektiven, sobald Sie Ihre Partnerschaft erstellt haben), können Sie eine Reihe von laufenden Partnerschaften gehen gleichzeitig. Denken Sie daran, zu kommen, da Sie nicht wollen, ein Geld zu bekommen, und sie werden viel mehr bereit sein, mit Ihnen zu arbeiten.

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Beste Orte, um Ihre Großhandel Produkte verkaufen

Der Trick auf die Suche nach Orten zu verkaufen Ihr Großhandel Produkt ist, sich in die Schuhe Ihres Kunden zu setzen. Ich weiß, dass eine solche Klischee-Phrase, aber Sie müssen wirklich spezifisch detailliert die Art von Menschen, die Sie verkaufen sind. Junge, frisch verheiratete Mütter? Teenager-Athleten?

Sobald Sie Ihren Kundenstamm ausdrücklich identifiziert haben, dann müssen Sie ein Brainstorming auf, wo sie suchen, um Ihr Produkt zu kaufen. Denken Sie daran, keine Ahnung ist zu groß. Das ist dein Geschäft, von dem wir reden. Denken Sie an jeden möglichen Platz. Je größer die Liste, desto besser. Fange einfach an, jede Idee zu schreiben, die in deinen Kopf springt. Sie können die schlechten Ideen später loswerden, aber für jetzt, lassen Sie Ihr Gehirn wandern.

Diese Liste unten sind einige großartige Orte, um den Verkauf zu beginnen, aber je spezifischer Sie erhalten, desto mehr Erfolg werden Sie haben. Schau dir die Liste an, um dein Gehirn zu fließen:

Deine eigene Website

Deine eigene Website gibt dir Preisleistung und weniger direkten, sofortigen Wettbewerb dann eBay oder ein Geschäft .

Ein Flohmarkt oder eine Messe

Flohmärkte und Messen haben hohe Verkehrskunden mit Kassenbestand zum Kauf produkte Seien Sie vorsichtig, denn wenn Sie nicht Ihre Menge richtig wählen, könnten sie nicht interessiert sein oder haben genug Geld auf der Hand.

Eine Garage Verkauf

Garage Verkauf auch Arbeit toll für preisgünstige Gegenstände wie Kleidung und Kinderspielzeug. Denken Sie daran, zu versuchen, zu spezifizieren, welche Art von Menschen werden in der Garage Verkauf, bevor Sie Ihre Zeit zu widmen, um sicherzustellen, dass sie die Art von Menschen, die Interesse an Ihrem Produkt sind.

Liquidation.com

Bei Liquidation.com können Sie Ihre Produkte verpacken und sie an andere Personen verkaufen, die Großhandel verkaufen. Sie können eine riesige Menge Ihrer Produkte kaufen, teilen sie auf und verkaufen Ihre eigenen Paletten von Produkten zu einem Gewinn.

eBay

eBay hat eine massive, loyale custumer Basis, die Sie durch den Verkauf Ihrer Produkte dort erschließen können. Das Problem ist, dass Ihr Produkt ist eher schon bei eBay, in sehr großen Angebot eher. Wenn Sie den Preis von allen anderen nicht schlagen können, haben Sie eine sehr harte Zeit, eBay rentabel zu machen.

Dollar-Läden, wegen ihrer extrem niedrigen Preise und in der Regel hoch Verkehr, ihre Produkte haben eine sehr schnelle Umsatzzeit. Deshalb sind diese Läden und ihre Besitzer immer auf der Suche nach mehr und neue Produkte zu verkaufen.

Einzelhandelsgeschäfte

Einzelhandelsgeschäfte, in der Regel "Mama und Pop", oder in Privatbesitz, sind einfach zu verkaufen Produkte zu. Wenn Ihr Produkt einen bestimmten Kunden hat und es einen Laden gibt, der an Ihren Kunden richtet, versuchen Sie, mit den Besitzern zu sprechen.

FedEx Kinko macht es wirklich einfach, deinen eigenen Katalog zu erstellen, und du wirst überrascht sein, wie billig es ist. Verwenden Sie den FedEx Kinkos Location Finder um einen Kinkos in Ihrer Nähe zu finden. Sie merken sie normalerweise nicht, aber sie sind vorbei.

College Campus

College-Campus, besonders große öffentliche, sind großartige Orte zu verkaufen. Richten Sie einen Tisch vom Studentenzentrum mit einem Schild ein und starten Sie den Verkauf. Mit Tausenden von Tausenden von Studenten, die täglich umgehen, wenn Sie das richtige Produkt haben, könnte dies eine wichtige Vertriebsstrategie sein.

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Vier Strategien zu kaufen Mieten mit keine Anzahlung

Dies neigt dazu, ein ziemlich umstrittenes Thema, und aus gutem Grund. Als ich im Geschäft anfing, war ich jung und brach und hatte keine Anerkennung. Ich war nicht qualifiziert, Geld zu leihen, aber ich habe herausgefunden, wie man Immobilien verkauft, und ich habe eine Menge von ihnen gekauft. Es dauerte nicht lange, bis ich ein Vollzeit-Immobilien-Investor wurde, und auf Papier war ich ein Millionär lange vor meinem 30. Geburtstag. Ich habe das mit einer Menge harter Arbeit, Erziehung und Toleranz, um das Risiko zu ergreifen.

Mit all dem sagte, nur weil Sie kein Geld brauchen, um Häuser zu kaufen, bedeutet nicht, dass Sie kein Geld haben sollten. Ich bin ein großer, großer Gläubiger in diesem. Sie sehen, obwohl ich ein Millionär in einem jungen Alter war, habe ich im Grunde alles verloren, als der Markt sich verlagerte. Ich war zu sehr aggressiv mit meinem Wachstum und habe keine angemessenen Reserven errichtet. Nachdem ich angefangen habe, strukturierte ich die Dinge anders und bin in einer guten Position, um nicht nur eine Abwärtsbewegung zu überleben, sondern darin zu gedeihen. In diesem Artikel werde ich kurz durch 4 Wege gehen, um Mieten mit nichts aus der Tasche zu kaufen, aber willst du verstehen, dass das nicht bedeutet, dass du Ferien ohne Reserven besitzen solltest.

Besitzer Finanzen: Das könnte viele Dinge bedeuten, aber für die Zwecke dieses Artikels werde ich davon ausgehen, dass der Verkäufer des Hauses ist extrem motiviert und ist bereit, im Grunde das Haus zu verkaufen, nur um weg von den Hypothekenzahlungen zu bekommen. Dies wird gemeinhin als ein Subjekt-to-Transaktion bezeichnet, weil Sie als Käufer den Titel Gegenstand von anderen Pfandrechten nehmen werden, die vorhanden sind. Was das bedeutet, bekommt man das Eigentum an dem Haus, aber der Verkäufer ist immer noch auf dem Haken für das Darlehen. Sie als der Käufer wird sich damit einverstanden, entweder das Darlehen auszahlen oder Zahlungen auf das Darlehen in ihrem Namen.

Der Verkäufer nimmt eine enorme Menge an Risiko mit dieser Art von Transaktion, so ist es schwierig zu verhandeln und sie müssen extrem sein motiviert. Es funktioniert gut für Sie, weil Sie nicht zahlen Zahlungen oder für ein Darlehen zu qualifizieren. Es funktioniert für sie, weil sie jemand anderes machen die Zahlungen auf ihr Darlehen, die sie von der Zahlung Druck entlastet, und möglicherweise können ihre Kredit zu verbessern. Wie Sie mehr erfahren werden, ist dies eine Strategie, die Sie sehen wollen.

Leasing-Optionen: Dies ist die Strategie, die wirklich für mich gearbeitet hat, als ich war ich fange jetzt an. Ich mag es sehr, weil es einfach ist, dem Verkäufer zu erklären, und es ist nicht schwer, sie bequem mit ihm zu bekommen. Sie müssen immer noch motiviert sein, dies zu tun, aber nichts wie das Thema der Transaktionen.

Die Art, wie dies funktioniert ist, verhandeln Sie mit einem Verkäufer eines Hauses, um die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu vermieten . Ich würde normalerweise 10 Jahre auf diesen verhandeln, aber es kann alles sein, mit dem du dich wohl fühlst. Der Mietbetrag wird festgelegt. Von dort aus stimmen Sie auf einen Preis, um die Immobilie für irgendwann während der Mietdauer zu kaufen. Der Preis ist in der Regel in der Nähe des heutigen Wertes gesperrt. Sie dann unterlassen die Eigenschaft, hoffentlich für mehr als Ihre Miete Zahlung, und warten, bis der Wert zu erhöhen. Wenn der Wert nicht ansteigt, was mir passiert ist, kannst du entweder den Deal neu verhandeln oder die Immobilie gehen lassen. Sie haben keine Verpflichtung zu kaufen, so dass Sie nicht das Risiko von Marktschwankungen. Wenn und wann der Wert steigt, haben Sie mehrere Möglichkeiten: Sie können Ihre Option verkaufen, Ihre Option ausüben und das Haus für Ihren Gewinn weiterverkaufen oder einfach nur die Option ausüben und die Immobilie in Ihrem Portfolio behalten.

Brückenkredite: Die Idee hier ist, eine Eigenschaft zu finden, die viel Arbeit braucht, die eine gute Miete bildet. Sie müssen einen Preis verhandeln, wenn Sie es kaufen können, reparieren Sie es und rollen Sie in allen Schließungskosten, und immer noch bei oder unter 70% des nach reparierten Wertes (ARV). Dies funktioniert nicht gut, es sei denn, die Eigenschaft muss repariert werden. Dies ist sehr anders als die ersten beiden Strategien diskutiert, und wird häufig mit bankbesessenen Zwangsvollstreckungen verwendet. Wenn du das Haus kaufst, willst du es reparieren und einen Pächter so schnell wie möglich bekommen lassen. "

Sie refinanzieren dann das Darlehen in Ihr dauerhaftes Mietobjektdarlehen.

Partner: Zu der Zeit, als der Markt um mich herum kollabierte, gab es überall enorme Kaufmöglichkeiten. Mit der Brücke Darlehen Strategie, konnte ich abholen eine Handvoll von Deals, die ich noch heute haben. Ich habe nicht für Darlehen qualifiziert, also habe ich einen Partner, um auf die Schulden für mich zu unterzeichnen, und ich teilte den Deal mit ihm 50/50. Keiner von uns hat Geld gesenkt, und die Eigenschaften alle Cash-Flow, abgesehen von Leerständen und Wartung, ein Minimum von $ 300 pro Monat. Es gab auch eine enorme Menge an Wertschätzung über die Jahre. Die Häuser haben mehr als verdoppelt im Wert!

Egal, was Ihre Strategie in Immobilien, Partner können Ihnen helfen, Ihr Potenzial zu erreichen. Sie können alles, was Sie fehlen, um Angebote geschlossen zu bekommen. Ich habe viel Respekt für Partnerschaften, weil ich denke, dass sie notwendig sind, aber ich denke auch, dass sie die schlimmste Entscheidung sein können, die jemals gemacht wurde.

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