Fix it and Flip it – Wie ich Geld auf Immobilien verlor

Ich kenne viele Leute, die Geld verloren haben, als sie ihre Häuser verkauft haben. In der Tat bin ich einer dieser Menschen, und es passiert mir mehr als einmal.

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die einen finanziellen Verlust verursachen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, einschließlich der Notwendigkeit, an der zu verkaufen falsche Zeit aufgrund einer Scheidung oder einer drohenden Zwangsvollstreckung oder einer Abschwächung des lokalen Immobilienmarktes. Es ist jedoch auch üblich, Geld zu verlieren, indem man einfach zu viele teure Änderungen am Haus vornimmt, bevor man es auf den Markt bringt. Auf diese Weise verlor ich Geld auf Grundbesitz, bevor ich aufwachte.

Mein bester Fehler in der Reparatur und dem Umschwung war ein Haus, das ich in Spokane, Washington gekauft hatte. Mit dem Wissen, was ich jetzt weiß, hätte ich mich darauf beschränkt, die Teppiche und die Küchen- und Badezimmerarmaturen zu ersetzen, drinnen und draußen zu streichen und neue Geräte zu kaufen. Wahrscheinlich hätte ich auch die Fenster im alten Stil ersetzt, um den Ort schöner und ansprechender für den energiebewussten Käufer zu machen. Diese Korrekturen hätten in den zwei Jahren, in denen ich dort leben musste, leicht gemacht werden können, um Kapitalertragssteuern zu vermeiden.

Da ich nicht wusste, was ich jetzt weiß, habe ich größere Renovierungsarbeiten durchgeführt. Ich habe die meiste Arbeit selbst gemacht, aber die Materialien allein kosten mehr als ich zurückbekommen könnte, wenn das Haus verkauft wurde. Mit Ausnahme von Reparaturen am Haus, um es für einen FHA-Kredit und das Bewässern des Grases geeignet zu machen, bezweifle ich, dass eines meiner großen Projekte mir wirklich geholfen hat, das Haus zu verkaufen oder seinen Wert zu erhöhen.

Wenn ein Haus ist eigentlich gesund, ohne strukturelle Schäden oder Insektenprobleme, der größte Grund, warum es für weniger als seinen Wert verkaufen wird, ist in der Regel kosmetisch. Das stimmte sicher für das Haus, das ich in Spokane gekauft hatte. Schmutzige Teppiche und eine mit Spiegelfliesen bedeckte Wand im Wohnzimmer hielten die meisten Käufer davon ab, weiter ins Haus zu gehen. Ich konnte die kosmetischen Probleme hinter mir sehen und das volle Potential des Hauses sehen – aber meine Vorstellungskraft ging ein bisschen zu weit.

Der Grundriss war merkwürdig und etwas unbequem, aber das Bad dort zu lassen, wo es war, wäre weit gewesen rationaler, finanziell. Warum habe ich das nicht gemacht? Weil meine Gefühle und mein Nesting-Instinkt übernahmen, alle Gedanken an zukünftige Gewinne oder Verluste beiseite schiebend.

Seien wir ehrlich – die meisten Menschen kaufen ihre eigenen Häuser nicht mit der Absicht, einen Gewinn zu machen, obwohl sie sicherlich Ich hoffe, das Haus wird eine gute Investition sein. In der Tat kann der emotionale Stress, der durch den Kauf eines Hauses entsteht und sich in ihn hineinbewegt, ausreichen, um den Gedanken, sich ein paar Jahre später wieder zu bewegen, völlig auszulöschen. Jedoch kenne ich mehrere Familien, die ein sehr gutes Leben geleistet haben, indem sie unterpriced Häuser kauften, in ihnen lebten und sie aufstellten, und sie dann verkauften, wenn der IRS ihnen erlauben wird, dies zu tun, ohne zusätzliche Steuern zu zahlen. Es ist klar, dass diese Leute keine Änderungen an diesen Häusern vornehmen, ohne das Endergebnis sorgfältig zu bedenken.

Nach meinem Spokane-Abenteuer habe ich beschlossen, aus meinen Fehlern zu lernen und herauszufinden, wie man auf Häuser verliert. Ich lese Bücher von Autoren, die Erfahrung darin haben, Häuser zu reparieren und zu spiegeln – und sie dann noch einmal zu lesen. Als ich sah, dass die meisten Umbauprojekte ihre Kosten fast nie wieder wettmachen, wenn das Haus verkauft wird, war ich ein wenig schockiert, weil ich fast jeden Fehler auf der Liste irgendwann einmal schuldig war. Ich kenne viele Menschen, die auch dieselben Fehler gemacht haben, auch wenn sie diese Umbauprojekte mit der Absicht begannen, den Wert ihrer Häuser zu erhöhen.

Als ich mein nächstes Haus kaufte, behielt ich diese Liste sehr in Verstand. Zum Beispiel, meine Küche war dringend einer Generalüberholung, (oder so glaubte ich), und es war viel zu klein. Ich blätterte in den neuesten Einrichtungsmagazinen, und Ideen strömten mir in den Kopf. Ich dachte daran, ein paar Wände auszuschlagen, und ich versuchte sogar, mir vorzustellen, ich würde das Haus vergrößern, um die Küche größer zu machen. Neue Schränke wären nötig und neue Geräte …

Am Ende malte ich die Küchenschränke und ersetzte das Waschbecken durch ein neues, das ich bei Ikea gekauft hatte. Ich bedeckte die abgebrochenen orangefarbenen Formica-Theken mit bedrucktem Baumwollstoff und überzog ihn mit vielen Schichten wasserbasierten Verathane, die Holzböden schützen sollten. Die komplette "Umgestaltung" kostete weniger als 400 Dollar, im Gegensatz zu den Tausenden von Dollar, die ich ausgegeben hätte, wenn ich meine müßigen Träume von einer "perfekten" Küche erfüllt hätte. Da das Haus zu einem sehr guten Preis innerhalb von zwei Wochen nach der Auflistung verkauft wurde, war es meinem Käufer offensichtlich egal, dass die Küche meiner Vorstellung von perfekt nicht entsprach. Weil ich meine Kosten niedrig hielt, machte ich einen handlichen Gewinn beim Verkauf.

Hätte ich das Haus für mehr Geld verkaufen können, wenn die Küche umgebaut und erweitert worden wäre? Vielleicht, aber nicht genug, um die Kosten des Umbaus zu decken. Obwohl die National Association of Realtors eine Küche umgestalten als eines der Projekte, die ein Haus am meisten erhöhen wird, empfehlen sie immer noch, dass Sie erwarten, nur 80% der Kosten zurück zu erhalten. Wenn Ihre neue Küche viel schicker, größer und teurer ist als jede andere Küche in der Nachbarschaft, wird die Rendite noch geringer sein. Eine komplette Küchenumbau kann Tausende von Dollar kosten, also können die 20%, die Sie nicht zurückbekommen, ein großes Stück Veränderung sein.

Heißt das, dass Sie keine Änderungen an Ihrem Haus vornehmen sollten, du Glückliche? Überhaupt nicht, besonders wenn Sie vorhaben, dort viele Jahre zu leben. Aber es zahlt sich aus, sich mit Ihrem Ehepartner oder Partner zusammenzusetzen, bevor Sie anfangen, Ihre Umbaupläne zu erstellen, genau zu bestimmen, wie lange Sie in Ihrem Haus bleiben werden, und dann über die vollen finanziellen Auswirkungen des Umbauprojekts nachzudenken. Selbst wenn Sie sich nicht als professioneller Hausflipper betrachten, kann es sich lohnen, ein bisschen langsamer zu werden und Wege zu finden, das Haus zu verbessern, ohne Geld auszugeben, das Sie nie wiedersehen werden. Als Bonus könnte Ihre Familie den Stress und die Störung all dieser Umstrukturierungen vermeiden.

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Source by Jonni Good