Anfänger-Führer zu Ihrem Gewerbeimmobilien-Mietvertrag

Der Versuch, den Leasing-Prozess in einigen Absätzen vollständig zu decken, würde seine Bedeutung unterschätzen. Ihre Miete wird eine von, wenn nicht die einzige größte monatliche Kosten. Wenn Sie einen Standort zufrieden stellend finden, müssen Sie dann in der Lage sein, die Leasingverhältnisse zu verhandeln, die Ihren Startup erleichtern, mit Ihrer erwarteten Öffnung übereinstimmen (was in unserer Branche zwingend erforderlich ist), versichern Sie Ihre langfristige Profitabilität und machen Sie es möglich für Sie um Ihr Geschäft rechtzeitig an jemanden zu verkaufen, der erfolgreich weitergehen kann. Um dies zu tun, musst du verstehen, dass alles verhandlungsfähig ist. Alles ist faires Spiel zur Diskussion. Und je stärker Ihr Business-Plan und Finanzen, finden Sie die flexibleren Vermieter werden.

Verhandeln einer kommerziellen Immobilien-Leasing muss nicht eine Schlacht sein. Denken Sie daran, und Sie sollten den Vermieter nicht daran erinnern, dass es in Ihrem besten Interesse ist, dass Sie erfolgreich sind. Wenn Sie auf schlechte Konditionen leasen, gehen Sie aus dem Geschäft, und sie haben keinen Mieter. In der Tat, viele Vermieter jetzt erkennen, dass die Bereitstellung "Superior Mieter Service" beginnt, indem die Leasing Verhandlung Prozess so einfach und effizient für Mieter wie möglich. So wichtig es ist, zu einem Mietvertrag zu gelangen, der die Bedürfnisse von Mieter und Vermieter erfüllt, lange Verzögerungen über kleinere Details dienen keiner Partei.

Es ist allgemeiner geworden, dass Vermieter "Standard" alternative Klauseln haben zu ersetzen, sollte die Situation diktieren.

Wenn Sie sich für einen Agenten entscheiden, stellen Sie sicher, dass sie auf Ihr Interesse interessiert sind. Nur die Einstellung eines Agenten verpflichtet sie nicht zu Ihrem Erfolg. Denken Sie daran, dass sie oft von dem Vermieter bezahlt werden, um den Raum zu füllen. Aufbau einer Beziehung mit Ihrem Agenten kann getan werden, so wie eine Beziehung mit Ihrem Bankier, Ihr Makler Sie Ihr Zuhause mit, oder Ihre Werbeagentur gekauft – mit der Kommunikation.

Terminologie

Einige grundlegende Terminologie, um den Erklärungsprozess zu vereinfachen

Antrag auf Vorschlag (19459002)

RFP): Um über Ihren Agenten an den Vermieter gesandt zu werden, um eine Kopie ihres Standard-Leasingformularvertrages anzufordern. Die RFP wird sich mit vielen wichtigen Fragen befassen, sollte aber immer einen Abschnitt enthalten, in dem die Erwartungen des Mieters in Bezug auf Common Area Maintenance (CAM) und Tax Escalation skizziert werden.

Standard Lease Form Agreement: Die Standard-Lease, die jeder Vermieter vorbereitet hat jede gewerbliche Immobilie für Miete.

Basis Miete: Der Preis für den Platz selbst, ohne Steuern, Wartung, Versicherung oder jede Art des finanzierten Geldes, das für den Ausbau verwendet werden kann.

CAM: Common Area Maintenance. CAM für Triple Net nicht annehmen oder verpassen, oder Sie können für eine Überraschung sein.

Triple Net: Die Summe zwischen CAM, Steuern und Versicherung. Abhängig von der Anzahl der anderen Mieter können Sie einen anteiligen Anteil an diesen Kosten bezahlen, oder wenn Sie eine freistehende Einheit sind, können Sie die gesamten Kosten haben.

Brutto Miete: Die Basismiete plus das Dreifachnetz.

Vanilla Box: Sehr vage Terminologie, die sich sehr stark unterscheiden kann. Generell definiert als grundierte Trockenbau Schale, Betonboden, grundlegende kommerzielle Beleuchtung, elektrische zu breaker box und grundlegende HVAC. Je nach dem Verständnis des Vermieters von einer "Vanillebox" kann man in mehr oder weniger gehen. Vergewissern Sie sich, dass die "Vanille-Box" klar in der Miete definiert ist.

CPI: Verbraucherpreisindex. CPI ist eine staatlich abgeleitete Nummer, um den Wert eines Dollars gegenüber den Vorjahren zu messen. CPI ist in der Regel der Faktor verwendet, um eine Erhöhung der Leasingbeträge von Jahr zu Jahr oder während der Optionsperioden, weil die Regierung aktualisiert die Zahl in regelmäßigen Abständen und es ist leicht zugänglich.

Build Out: Auch als TI, oder Mieterverbesserung Dies ist die Menge an Geld geschätzt, um von 'Vanille-Box', zu einem fertigen Club minus Ausrüstung gehen. Der Bau ist ein wichtiges Verhandlungsinstrument für Sie, besonders beim Versuch, mit wenig Bargeld zu beginnen.

Optionsperioden: Optionsfristen sind die Zeitspannen, wenn überhaupt, nach der anfänglichen Leasingperiode. Optionsperioden sind aufgrund der möglichen Schwankungen der Leasingbeträge, die auftreten können, sehr wichtig. Dies zeigt die Bedeutung des CPI und fordert eine Kappe auf dem Vormarsch. Sie müssen so weit wie möglich die Kosten definieren, die in der Zukunft Ihres Unternehmens tätig sind. Wenn nicht, können Sie am Ende zahlen, was auch immer der Markt tragen wird, und das könnte Sie entweder aus dem Geschäft, töten Sie Ihre Gewinne oder geschäftlichen Wert, oder machen ist einfach unmöglich zu verkaufen.

Bevor Sie in Besonderheiten von die Miete, erinnere dich an dein Ziel: Sichere den Platz, den du willst, zum besten Preis möglich, so viel Geld in deiner Tasche wie möglich zu halten, bis du entscheidest, dass du in der Lage bist, zu einem guten Preis zu jemandem zu verkaufen, der fortfahren kann Geld verdienen.

Ein kurzer Überblick über die Grundlagen eines Leasingverhältnisses:

Eine anfängliche Leasingdauer von ( x) Jahre, Optionsfristen nach dem Anfangszeitraum verlängern. Wenn der Vermieter mit den Optionsperioden unangenehm ist, können Sie Ihren ursprünglichen Zeitraum auf 7 oder sogar 10 Jahre verlängern, je nach Ihrer Einschätzung des Bereichs. Für eine längere Leasing-Laufzeit, wenn Ihr Business-Plan und Finanzen sind stark genug, können Sie für eine niedrigere Leasing-Betrag pro Quadratfuß zu verhandeln. Die Sicherheit über einen längeren Zeitraum ist für den Vermieter mehr wert als der hohe Dollar, kurzfristige, wacklige Mieter.

Bei der Verhandlung von Optionsfristen ist es Ihr Ziel, Ihre zukünftige Miete so genau wie möglich zu definieren. Um dies zu tun, sollte die Miete gegenüber dem CPI angepasst werden, und eine Kappe von nicht mehr als drei Prozent jährlich sollte vorhanden sein.

Ich empfehle, für eine Anzahl von Monaten kostenlose Miete und / oder halbe Miete zu fragen für mehrere Monate ab dem Datum der Ausstellung der Belegungsbescheinigung. Ihr Unternehmen braucht Zeit, um gesund zu werden und zu wachsen, und dies keine Miete / reduzierte Mietzeit erleichtert das.

Bei der Aushandlung des Ausbaus wäre das ideale Szenario für Sie, dass der gesamte Betrag vom Vermieter bezahlt wird. Wieder wenn du die finanziellen und den geschäftsplan hast, steigt die wahrscheinlichkeit dieses geschehens auf. Auch wenn Sie keine starken Aussagen haben, können Sie hier noch etwas helfen. Sie können einen Prozentsatz des bezahlten Auszahlungsplatzes erhalten (idealerweise die größeren Eintrittskarten – HVAC, elektrische, etc.), oder der Vermieter kann die Menge in Ihren Mietvertrag fakturieren und Sie bezahlen sie im Laufe der Zeit oder eine Kombination. Seien Sie vorsichtig, dass jede Konzession im Auftrag des Vermieters nicht in Ihrem Dollar pro Quadratfuß Leasingbetrag überkompensiert wird. Wenn der Vermieter sich weigert, für irgendwelche des Ausbaus zu zahlen, müssen Sie sie vielleicht auf die freie / diskontierte Mietzeit oder eine andere Facette des Mietverhältnisses zu bewegen.

Sie sollten in der Lage sein, Platz in Ihr eigener Raum zu einem anderen kleinen, verwandten Geschäft. Dies kann Chiropraktik, Massage oder Physiotherapie sein. Page

Es sollte auch eine besondere Klausel im Mietvertrag enthalten sein, die sich auf Ihr Recht bezieht, den Mietvertrag ohne unangemessene Vermieterin zuzuweisen. An jedem Punkt entscheiden Sie, es ist Zeit für Sie zu verkaufen, Umgang mit einem generischen Recht auf Klausel zuzuweisen ist ein Kopfschmerz, den Sie vermeiden möchten. Dies ist eine Klausel, die Sie vielleicht Ihren Anwalt ausarbeiten lassen, um sicherzustellen, dass es stark genug ist, um ein Problem zu vermeiden.

Die Lease sollte Ausschlüsse enthalten, dass der Vermieter keine konkurrierenden Unternehmen im selben Zentrum akzeptiert oder spezifizierter Bereich. Dies sollte alle anderen Fitness-Zentren beinhalten und können Bräunungszentren, Gewichtsverlust Zentren, Ergänzung Läden / Saft Bars, Massage-Therapeuten, etc.

Beschilderung sollte nicht von dem Mieter übersehen werden, wie Sie sicher sein können, dass der wirt hat nicht Erstens, stellen Sie sicher, Ihre gesetzlichen Rechte in Ihrer Gemeinde, wie sie sich auf Beschilderung beziehen. Forschungsschildcodes und schriftlich genau das, was diese Rechte und Codes vom Vermieter sind. Es muss für beide Parteien absolut klar sein, was die Erwartungen mit der Beschilderung sind. Größe, Farben, Anhänge usw. müssen alle definiert und verstanden werden, um letztgenannte Überraschungen durch Verletzungen zu vermeiden.

Eine letzte Anmerkung, aber sicher nicht an Bedeutung, ist die erforderliche Garantie der Mietvertrag. Ähnlich wie bei den Banken werden die meisten Vermieter wollen, dass Sie sich als Geschäft als persönlicher Garant anmelden und möglicherweise ein Mitunterzeichner benötigt wird. Es ist in Ihrem besten Interesse persönlich, nicht als persönlicher Garant zu unterzeichnen, wenn überhaupt möglich. Wenn das Unternehmen garantiert die Miete, und etwas schief geht, ist das Unternehmen haftbar, aber Sie sind nicht persönlich. Wenn Sie persönlich die Miete garantieren, dann kann der Vermieter nach Ihren persönlichen Vermögenswerten kommen, um die Höhe der Miete zu befriedigen. Dies ist äußerst wichtig, wenn Sie an einer Partnerschaft oder einer Körperschaft beteiligt sind, in der die finanzielle Belastung unausgewogen ist, was bedeutet, dass jemand in der Gruppe mehr finanziell zu verlieren hat. Die persönliche Garantie spiegelt sich auch direkt auf den Jahresabschluss der jeweiligen Person wider. Das wird sehr wichtig sein, wenn man entscheidet, entweder einzeln oder als Unternehmen, mehr Geld zu leihen. All dies sollte im Geschäftsplan vorzeitig angesprochen werden. Wenn die Finanzen stark sind, können Sie in der Lage sein, als ein Unternehmen zu unterzeichnen, und keine Sorgen über die persönliche Garantie. Wenn nicht, ist eine Art zu verhandeln, um eine Klausel zu bitten, die Sie persönlich für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben lassen kann, und dann, wenn Ihr Geschäfts- und Jahresabschluss gesund genug ist, nur als Geschäft zurückzutreten, die persönliche Garantie zu entfernen und Fortsetzung des Restes des Mietverhältnisses

Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass du den Mietvertrag unterschreibst, den du brauchst und was du bezahlst, vergewissere dich, dass du:

o Beschreibe im Detail die Pflichten des Vermieters. Beispielsweise wird ein sorgfältig ausgearbeiteter Mietvertrag die Stunden festlegen, in denen die Heizung und die Klimaanlage vorgesehen sind und die vereinbarten Temperatur- und Feuchtigkeitsbereiche festlegen.

o Definieren Sie, was der Vermieter vorstellt und beschreibt Rechtsbehelfe, die dem Mieter zur Verfügung stehen, wenn der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Page

o Geben Sie eine Methode zur schnellen, kostengünstigen und endgültigen Beilegung von Streitigkeiten über den Mietvertrag an.

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Source by Nick Berry