Property Development – Was ist ein Anspruch und warum muss ich es bauen?

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Was ist ein Anspruch?

Die Definition des Anspruchs in Bezug auf die Landentwicklung ist die legale Methode, um Genehmigungen für das Recht zu erhalten, Eigentum für eine bestimmte Nutzung zu entwickeln. Der Berechtigungsprozess ist kompliziert, zeitaufwändig und kann teuer sein, aber zu wissen, was Sie mit einem Grundstück tun können und was nicht, ist entscheidend für die Realisierbarkeit Ihres Projekts. Einige Beispiele für Berechtigungen lauten wie folgt:

Anspruchsbeispiele:

1. Zonen- und Zonenunterschiede für Gebäudehöhen, Anzahl der Parkplätze, Rückschläge. Hier kommen Ihre Landnutzungsanwälte und Zoning-Experten ins Spiel. Mein Rat ist, sich stark auf ihr Fachwissen zu verlassen und ihren Anweisungen zu folgen, um unnötige Verzögerungen in Ihrem Genehmigungsprozess zu vermeiden.

2. Rezoning Abhängig von der aktuellen Verwendung, die für die Eigenschaft zulässig ist, müssen Sie möglicherweise die Site erneut in eine andere Position setzen, was ein komplizierter Prozess ist und manchmal nicht ausgeführt werden kann.

3 Genehmigungen verwenden. Möglicherweise müssen Sie eine bedingte Nutzungsgenehmigung einholen, was mit Zoning- und Zoning-Abweichungen einhergeht.

4. Straßenzulassung. Müssen Sie vorhandene Straßen einbauen? Wer pflegt die Straßen? Gibt es gemeinsame Wege über Erleichterungen? Dies sind alles Fragen, auf die Sie Antworten haben müssen und die im regulatorischen Prozess zur Einhaltung bereit sind.

5 Zulassungen. Gibt es Dienstprogramme für die Site? Müssen Sie der Stadt Land gegen Entgeltansprüche geben? Auch hier müssen Sie die Gemeindevorschriften und -standards einhalten.

6. Genehmigungen für die Landschaftsgestaltung. Die Agenturen für Stadtplanung und Entwicklung müssen auch Ihre Gestaltung und Landschaftsgestaltung genehmigen. Ihr Architekt und Ihre Ingenieure werden in diesem Bereich sehr hilfreich sein.

Beauftragen Sie ein erfahrenes Entwicklungsteam:

Der beste Rat ist, ein erfahrenes Entwicklungsteam aus Architekten, Bauträgern, Rechtsanwälten, Projektberatern, Bauingenieuren, Ingenieuren und Bauingenieuren sowie Beratern zu beauftragen, um Sie bei der Analyse, Überprüfung, Interpretation und Beratung in Bezug auf Designstudien und anwendbare Zoneneinteilung zu unterstützen und Codeanforderungen und maximales Entwicklungspotenzial der Immobilie. Ohne ein erfahrenes Team ist es äußerst schwierig und es wird viel Zeit verschwendet, den Regulierungsprozess abzuschließen, da der Regulierungsprozess von Natur aus so kompliziert ist.

So funktioniert der Prozess. Denken Sie zunächst daran, dass der Prozess sehr langsam und frustrierend ist und ungefähr 3 bis 12 Monate oder manchmal Jahre dauern kann, je nachdem, wie kompliziert das Projekt ist. Ein Grund dafür ist, dass jeder Stadtplaner seine lokalen Regeln unterschiedlich interpretiert. Bei Genehmigungen handelt es sich heute um überlappende Zuständigkeitsbereiche wie Stadt, Land und Staat, und diese Zuständigkeiten kommunizieren nicht miteinander. Es ist äußerst wichtig, dass Sie gute Arbeitsbeziehungen zu diesen Planern aufbauen, um Ihre Genehmigungen zu erhalten. Deshalb müssen Sie auch hier mit einem Entwicklungsteam zusammenarbeiten, das diese Beziehungen bereits mit lokalen Mitarbeitern der örtlichen Gerichtsbarkeit aufgebaut hat, in denen Ihre Immobilie entwickelt werden soll. Diese Beziehungen werden rationalisiert und helfen, den Genehmigungsprozess zu beschleunigen. Ihr erfahrenes Expertenteam wird in der Lage sein, Probleme für Sie auszuhandeln und zusätzliche Anforderungen durch die örtliche Gerichtsbarkeit zu beseitigen, um weitere Verzögerungen bei der Erlangung Ihrer Genehmigungen zu vermeiden.

Regulierungsprozess:

Die Mehrheit der Entwicklungsprojekte muss bestimmte Aspekte des Berechtigungsprozesses durchlaufen, und einige Projekte müssen mehrere öffentliche Anhörungsprozesse zur Genehmigung durchlaufen, je nach den Regeln der jeweiligen Gerichtsbarkeit. Die kommerzielle Erschließung von Land erfordert zunächst eine Überprüfung und Genehmigung durch das örtliche Entwicklungsprüfungsgremium oder die Prüfungsabteilung der Planungsabteilung. Jede Gemeinde hat einen anderen Namen, die Funktionen sind jedoch ähnlich.

  1. Der Prozess beginnt mit der Erteilung der Standortgenehmigung bei der lokalen Planungs- und Entwicklungsabteilung. Wenn Sie sich mit der zuständigen Abteilung für Planung und Entwicklung der Planungsabteilung in Verbindung setzen, erstellt Ihr Expertenteam eine Voranmeldung für die Landnutzung, die den Codes der jeweiligen Rechtsordnung entspricht. Durch die Einhaltung der Kodizes werden zusätzliche Anträge der Gerichtsbarkeit, weitere Überprüfung und Erweiterung sowie unnötige Verzögerungen des Genehmigungsprozesses eliminiert.
  2. Als nächstes wird ein Besprechungsdatum festgelegt. Sie und / oder Ihre Vertreter werden sich mit der Planungsabteilung treffen, um das vorgeschlagene Projekt und den Überprüfungsprozess zu besprechen. Der Prozess umfasst die Genehmigung Ihres Lageplans, der Ansichten, Farben, der Landschaftsgestaltung, der Umgebungskarte usw. Umgebungsinformationen müssen ebenfalls übermittelt werden. In der Regel wird eine Gebühr fällig, die der Bewerbung beiliegt. Die Gebühren variieren von Land zu Land.
  3. Wenn aus irgendeinem Grund Ihr Standortplan abgelehnt wird, können Sie sich an den Stadtrat wenden. Das Beschwerdeverfahren variiert je nach Gerichtsbarkeit.
  4. Sobald Sie die Standortgenehmigung erhalten haben, benötigen Sie die Konstruktionsgenehmigung und die Master-Stammgenehmigung. Im Rahmen des Planungsentscheidungsprozesses wird Ihr Architekt die Gebäudehülle, das Kernlayout, das äußere Erscheinungsbild, die Gebäudehöhe, das Baulayout, die Landschaftskonzepte, die Auswirkungen auf den Verkehr, den Zugang zu den Gebäuden und die Betriebsmittellayouts entwerfen und zur Genehmigung einreichen.
  5. Nachbarschaftsanhörungen sind im Allgemeinen für alle allgemeinen Nutzungsgenehmigungen erforderlich. Möglicherweise müssen Sie eine schriftliche Mitteilung senden oder Informationen auf der Website veröffentlichen. Normalerweise sendet die Stadt auch Mitteilungen an die Nachbarn. Schilder sollten auf dem Grundstück angebracht werden, und in der Regel findet eine Tagung statt. Ihr Entwicklungsteam wird Sie beraten und unterstützen, so dass Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit einen Erfolg beim Erreichen der Nachbarschaftsgenehmigung erzielen können. Seien Sie darauf vorbereitet, auch wenn Sie die Kodizes und Vorschriften des Regulierungsprozesses einhalten, es besteht immer die Möglichkeit, dass die Nachbarschaft ihre eigene Agenda hat und die Anhörungen und Entscheidungen für Ihr zukünftiges Projekt nicht günstig sind. Hier sind Ihre Anwälte und das gesamte Fachwissen und die Teilnahme Ihres Entwicklungsteams von entscheidender Bedeutung.

Wenn sich Feuchtgebiete auf dem Grundstück befinden, benötigen Sie spezielle Unterlagen, aus denen hervorgeht, ob das Feuchtgebietgesetz gilt oder nicht. Wenn dies der Fall ist, führt dies entweder zu erheblichen oder unbedeutenden Auswirkungen, die durch den Nachweis einer Genehmigung gewährt werden. Manchmal ist es am besten, den Feuchtgebietsteil des Grundstücks zur Seite zu stellen oder zu spenden und Entwicklungsprobleme zu vermeiden. Ihr Entwicklungsteam kann Sie über die beste Vorgehensweise beraten, sobald alle Informationen geprüft und die Berichte geprüft wurden.

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Source by Bart S Pair

 Tipps zum Erfolg von Kleinunternehmen

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Der Erfolg von Kleinunternehmen hängt von vielen Dingen ab, aber das wichtigste ist Marketing. Hier sind einige Möglichkeiten, wie Sie Ihr kleines Unternehmen effektiv vermarkten können, damit es wachsen und erfolgreich sein kann.

Maximieren Sie, was Sie bereits haben

Marketing für den Erfolg kleiner Unternehmen bedeutet nicht, dass Sie viel Geld ausgeben müssen. Sie können die Ressourcen nutzen, die Sie bereits besitzen. Ein Laptop, ein Auto und ein Telefon sind für ein Büro mehr als ausreichend. Sollte es ein Gerät oder eine Ressource geben, die Sie gerade "brauchen", dann arbeiten Sie weiter, bis Sie genug sparen, um sich den Kauf leisten zu können. Es ist nie eine gute Idee, sich tief in Schulden zu versetzen, bevor Ihr Geschäft überhaupt erst begonnen hat. Erfolg bedeutet, das, was Sie haben, zu nutzen, bis Sie sich mehr leisten können.

Beziehungen aufbauen

Wenn Sie etwas verkaufen, gehen Sie nicht sofort zum "Kill". Nehmen Sie sich etwas Zeit, um Ihren Kunden kennenzulernen und mehr darüber zu erfahren, was er eigentlich will und braucht. Der Erfolg von Kleinunternehmen hängt von den Beziehungen ab, die zu Kunden aufgebaut werden. Zufriedene Kunden bedeuten kostenlose Mundpropaganda. Plus, sie werden auf jeden Fall wiederkommen. Verkaufen Sie niemals hart und seien Sie niemals aufdringlich.

Behandeln Sie Ihre Kunden gut und verstehen Sie, dass sie das Herzblut Ihres Unternehmens sind. Denken Sie daran, dass ein unglücklicher Kunde einfach online gehen und über Ihren Service in einem der sozialen Netzwerke jammern kann. Bauen Sie für Ihren Unternehmenserfolg starke Beziehungen zu Ihren Kunden auf.

Branding im Fokus

Der Erfolg eines kleinen Unternehmens hängt davon ab, wie die Marke entwickelt wird. Es gibt Themen, die stark mit Unternehmensmarken verbunden sind. Solche starken Assoziationen brauchen viel Zeit zum Aufbau, und Sie müssen dies früher und später beginnen. Fokus ist wichtig und Sie dürfen nie den Überblick verlieren, was Sie erreichen möchten. Bauen Sie Ihre Marke langsam aber sicher auf.

Nutzen Sie Social Media

In der heutigen Zeit, in der soziale Netzwerke herrschen, müssen Sie sie zu Ihrem Vorteil einsetzen. Herstellung kleiner Geschäftserfolg bedeutet, dass Sie eine Seite in den drei beliebtesten sozialen Netzwerken benötigen und auf Twitter präsent sind. Mit sozialen Netzwerken können Sie in Echtzeit mit Ihren Kunden und potenziellen Kunden in Kontakt bleiben. Sie können die Netzwerke sogar für spezielle Marketingaktivitäten verwenden, um bessere Ergebnisse zu erzielen.

Bauen Sie Ihr Geschäft mit diesen Ideen auf und Sie können sicher sein, dass Sie den Erfolg eines kleinen Unternehmens erzielen werden.

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Source by Chukwuemeka Fred Agbata

 Ein kurzer Leitfaden für den Kauf von Immobilien in Thailand

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Im Jahr 2016 strömten in Thailand fast 33 Millionen Besucher zu seinen sandigen Ufern, von denen einige mehrmals besucht wurden. Es ist verständlich, dass es sehr schwer ist, sich dem tropischen Klima, der freundlichen und warmen Kultur, den freundlichen Menschen und den atemberaubenden Naturlandschaften zu entziehen. Einige dieser Besucher waren sogar so weit gegangen, eine Immobilie in dem Land zu kaufen, mit der Aussicht, sich möglicherweise in diesem wunderschönen Königreich zurückzuziehen. Das gesagt, so anziehend es klingt; Fremdbesitz ist nicht gerade das einfachste.

Einige Expatriates, die keine oder nur geringe familiäre Verpflichtungen haben, können in den Ruhestand gehen, wann immer sie dies wünschen. Wenn Sie jedoch entscheiden, wo Sie in Rente gehen und Ihre Dämmerjahre verbringen möchten, müssen Sie viel darüber nachdenken.

Das Wichtigste, wenn Sie mich fragen, ist das Klima! Ich kenn dich nicht wirklich; Aber der Gedanke, sich irgendwo mit Schnee zurückzuziehen, klingt nicht ideal. Sie müssen auch die Lebenshaltungskosten berücksichtigen – wird Ihre Rente Sie bequem abdecken? Sprachbarriere; Sicherheit; politische Stabilität; die allgemeine Lebensqualität; medizinische Einrichtungen und geeignete Unterkünfte – dies sind nur einige Fragen, die Sie vor dem Umzug in ein anderes Land stellen müssen.

Obwohl Thailand nicht perfekt ist, ist es sicherlich nicht mehr weit, da viele der oben genannten Kästchen angekreuzt wurden. Es gibt in Thailand eine Fülle von Qualitätsentwicklern, so dass es an attraktiven Anlagemöglichkeiten sicherlich nicht mangelt. Tatsächlich gibt es in ganz Thailand in Orten wie Bangkok, Phuket und Pattaya immer eine Reihe von Entwicklungen.

Welches ist das Beste? Ein Haus, eine Villa oder eine Eigentumswohnung? Die Optionen sind endlos und jede hat ihre eigenen Vorteile. Viele Leute entscheiden sich für die Eigentumswohnung, da sie viel billiger ist. Der Prozess ist jedoch viel komplexer, da Ausländer Thailand und Eigentum nicht direkt besitzen können. Die Unterstützung von Fachleuten ist in der Regel erforderlich, wenn Sie es ohne Probleme ausführen können. Wichtig ist, dass Sie die Dokumente, die Sie unterschreiben, vollständig verstehen.

Und dann gibt es die Permutationsseite der Dinge. Es sind Kosten und offizielle Gebühren enthalten, zuzüglich Steuern. Es gibt auch die wiederkehrenden Kosten für das Leben in einer Eigentumswohnung wie Strom, Wasser und Verwaltungsgebühren, die Sie in Betracht ziehen sollten. Aber lassen Sie sich davon nicht abschrecken! Vorausgesetzt, dass die gebührende Sorgfalt angewandt wird und Sie gründlich recherchieren; Der Umzug nach Thailand ist eine durchaus realisierbare und wunderbare Gelegenheit.

Alles in allem gibt es viel zu beachten, obwohl es sich absolut lohnt. Die Möglichkeit, Ihr Leben an einen neuen und aufregenden Ort mit unbegrenzten Möglichkeiten, Entspannung und Kultur zu verschieben. Auch in Thailand gibt es viele Qualitätsentwickler, die einige wirklich großartige Immobilien mit einer Fülle an atemberaubenden und attraktiven Funktionen und Annehmlichkeiten errichten. Nutzen Sie die Chance und ändern Sie!

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Source by Jake Grover

Alternative Darlehensoptionen für Investitionen in Wohnimmobilien

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Herkömmliche Kredite sind für Immobilieninvestoren in der Regel am schwersten zu bekommen. Bei einigen Kreditgebern ist es nicht möglich, die Einkünfte aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in die Gesamteinnahmen einzurechnen, was das globale Underwriting für bestimmte Anleger problematisch machen kann, insbesondere für diejenigen, die bereits über mehrere konventionelle, konforme Immobiliendarlehen verfügen, die über ihre Kredite berichten. In diesen Fällen muss der Anleger für seine Investitionen außerhalb der konventionellen Finanzierung suchen. Zwei der beliebtesten Optionen für alternative Finanzierungen sind Portfoliokredite und Hartgelddarlehen.

Portfolio-Darlehen

Bei diesen Darlehen handelt es sich um Darlehen von Banken, die die Hypothek nicht an andere Investoren oder Hypothekenunternehmen verkaufen. Portfoliokredite werden mit der Absicht aufgenommen, sie bis zur Auszahlung des Darlehens oder zur Fälligkeit in den Büchern zu behalten. Banken, die diese Art von Darlehen vergeben, werden als Portfolio-Kreditgeber bezeichnet und sind in der Regel kleinere, auf die Gemeinschaft ausgerichtete Geschäfte.

Vorteile von Portfolio-Darlehen

Da diese Banken nicht wie die Geschäftsbanken in großen Mengen Geschäfte tätigen oder antworten, können Portfoliokreditgeber Kredite aufnehmen, die die Geschäftsbanken nicht berühren würden, wie die folgenden:

  • kleinere Mehrfamilien-Eigenschaften
  • Eigenschaften in der Reparatur
  • Eigenschaften mit einem nicht realisierten Wert nach Fertigstellung
  • vorstabilisierte Geschäftsgebäude
  • Einzelmieter-Operationen
  • Gebäude für besondere Zwecke wie Kirchen, Selbstlager oder Produktionsräume
  • Bau- und Reha-Projekte

Ein weiterer Vorteil von Portfolio-Kreditgebern ist, dass sie sich in ihre Community einbringen. Portfoliokreditgeber verleihen gerne Immobilien, die sie besuchen können. Sie verleihen selten außerhalb ihrer Region. Dies gibt auch dem Portfoliokreditgeber die Möglichkeit, Richtlinien zu verschieben, wenn die Zahlen eines Deals möglicherweise nicht herausragend sind, der Kreditgeber jedoch die Immobilie besuchen und den Wert der Transaktion klar erkennen kann. Wenn überhaupt, wird ein Bankier bei einer Geschäftsbank Ihre Immobilie selten besuchen oder mehr davon sehen als das, was sie dem Bewertungsbericht entnehmen kann.

Nachteile von Portfolio-Darlehen

Portfoliokredite haben nur drei Nachteile. Meines Erachtens lohnt es sich, die oben genannten Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen:

  • kürzere Kreditlaufzeiten
  • höhere Zinssätze
  • konventionelles Underwriting

Ein Portfolio-Kredit hat normalerweise eine kürzere Laufzeit als herkömmliche, konforme Kredite. Das Darlehen wird eine 30-jährige Standardabschreibung beinhalten, wird jedoch in 10 Jahren oder weniger eine Zahlung per Überweisung erhalten. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie das Darlehen in bar auszahlen oder es refinanzieren.

Portfoliokredite sind in der Regel auch etwas höher als der Marktzinssatz, normalerweise um einen halben bis einen vollen Prozentpunkt höher als das, was Sie von Ihrem großen Hypothekenbanker oder Ihrer Einzelhandelskette erwarten würden.

Während Kreditgeber für Portfolios gelegentlich außerhalb der Richtlinien für eine großartige Immobilie bleiben, besteht die Chance, dass Sie sich nach herkömmlichen Richtlinien qualifizieren. Das bedeutet akzeptable Einkommensquoten, globales Underwriting, hohe Deckungsquoten für Schuldverschreibungen, überdurchschnittliche Kredite und eine gute persönliche Vermögensrechnung. Wenn Sie eines dieser Kriterien nicht erfüllen, wird Ihr Kredit bei den meisten herkömmlichen Kreditgebern außer Acht gelassen. Zwei oder mehr werden Sie wahrscheinlich für ein Portfolio-Darlehen aus dem Rennen bringen.

Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Ihre Qualifikationskriterien leiden und die nicht für einen herkömmlichen Kredit oder einen Portfoliokredit genehmigt werden können, müssen Sie wahrscheinlich einen lokalen Geldverleiher aufsuchen.

Hartes Geld und private Gelddarlehen

Hartgelddarlehen sind vermögensbasierte Kredite, d. H. Sie werden vorrangig unter Berücksichtigung des Wertes des verpfändeten Vermögenswerts als Sicherheit für den Kredit gezeichnet.

Vorteile von Hartgelddarlehen

Selten betrachtet kreditgebende Geldgeber die Kreditwürdigkeit als Faktor für das Underwriting. Wenn diese Kreditgeber Ihre Kreditauskunft erstellen, wird höchstwahrscheinlich sichergestellt, dass der Kreditnehmer derzeit nicht in Konkurs geht und keine offenen Urteile oder Zwangsvollstreckungen hat. In den meisten Fällen können diese Dinge nicht einmal einen harten Geldkredit aus dem Underwriting schlagen, aber sie können den Kreditgeber dazu zwingen, die Dokumente genauer zu betrachten.

Wenn Sie eine Immobilie zu einem steilen Preisnachlass erwerben, können Sie möglicherweise 100% Ihrer Kosten mit hartem Geld finanzieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar für nur 45.000 US-Dollar erwerben, können Sie möglicherweise den gesamten Betrag von einem Kreditgeber erhalten, der einen Kredit zu einem Darlehens-zu-Wert-Verhältnis von 50% (LTV) bereitstellt. Das können sowohl konventionelle als auch Portfolio-Kreditgeber nicht.

Private Kreditgeber prüfen zwar die Ertragsfähigkeit der Immobilie, sie befassen sich jedoch mehr mit dem Ist-Wert der Immobilie, definiert als Wert der betreffenden Immobilie, da die Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe existiert. Leerstandobjekte ohne Mieteinnahmen werden selten von herkömmlichen Kreditgebern genehmigt, sind jedoch bevorzugte Ziele für private Kreditgeber.

Die Geschwindigkeit, mit der eine Hartgelddarlehenstransaktion abgeschlossen werden kann, ist möglicherweise die attraktivste Qualität. Die Geschwindigkeit des Kredits ist für viele Immobilieninvestoren ein großer Vorteil, insbesondere für diejenigen, die Immobilien auf einer Auktion erwerben, oder als Leerverkäufe oder Abschottungen von Banken, die über kurze Kontraktsicherungen verfügen. Hartgelddarlehen können in nur 24 Stunden geschlossen werden. Die meisten dauern zwischen zwei Wochen und 30 Tagen, und selbst die längeren Zeitspannen für hartes Geld liegen immer noch unter den meisten herkömmlichen Zeichnungsperioden.

Nachteile von Hartgeld und privaten Geldkrediten

Normalerweise gewährt ein privater Kreditgeber ein Darlehen zwischen 50 und 70 Prozent des aktuellen Betrags. Einige private Kreditgeber verwenden einen eher konservativen Istwert, der als "Schnellverkaufswert" oder "30-Tage-Wert" bezeichnet wird. Beide Werte können erheblich unter dem Standardwert liegen. Die Verwendung eines schnellen Verkaufswerts ist eine Möglichkeit für den privaten Kreditgeber, einen konservativeren Kredit zu vergeben oder seine Investition mit einem niedrigeren effektiven LTV-Verhältnis zu schützen. Zum Beispiel könnten Sie einen Vertrag mit einer Immobilie abgeschlossen haben, die mit anderen Einfamilienhäusern vergleichbar ist, die kürzlich für 150.000 US-Dollar mit einer durchschnittlichen Vermarktungszeit von drei bis vier Monaten verkauft wurden. Einige harte Geldverleiher können Ihnen 50% dieses Kaufpreises verleihen, indem Sie ihn als Wert angeben und Ihnen 75.000 $ für den Kauf geben. Andere private Kreditgeber können ein BPO durchführen und bei einer Marketing-Expositionszeit von nur 30 Tagen einen schnellen Verkaufswert verlangen. Dieser Wert kann bis zu $ ​​80.000 betragen, um einen schnellen Verkauf an einen reinen Käufer zu ermöglichen. Diese Kreditgeber würden daher einen Kredit in Höhe von nur 40.000 USD (50% des schnellen Verkaufspreises von 80.000 USD) für einen effektiven LTV von nur 26% gewähren. Dies ist in den meisten Fällen ein Streitpunkt bei Transaktionen, die sich beim Underwriting mit harten Geldgebern ergeben. Da ein Hard-Money-Darlehen zu einem viel niedrigeren Prozentsatz des Wertes vergeben wird, besteht wenig Raum für Fehler bei der Schätzung des tatsächlichen Werts Ihrer Immobilie.

Der andere offensichtliche Nachteil eines harten Geldkredits sind die Kosten. Hartgeldkredite werden fast immer einen viel höheren Zinssatz tragen als Marktzinsen, Emissionsgebühren, Aktiengebühren, Austrittsgebühren und manchmal sogar noch höhere Anwalts-, Versicherungs- und Titelgebühren. Während einige Geldgeber die Möglichkeit haben, diese Gebühren zu finanzieren und in die Gesamtkreditkosten einzubeziehen, bedeutet dies immer noch, dass Sie weniger zahlen, wenn der Kredit schließt.

Wiegen Sie das Gute und das Böse

Wie bei jedem Darlehen müssen Sie das Gute und das Schlechte wiegen, einschließlich der Kreditbedingungen, des Zinssatzes, der Punkte, der Gebühren und des Zugangs zum Kundensupport. Bei alternativen Krediten gibt es immer einen Kompromiss. Wenn Sie schlechte Kredite aufweisen und kein Geld für die Anzahlung haben, können Sie sicher sein, dass der Kreditgeber höhere Zinssätze berechnet und die Bedingungen reduziert, um das zusätzliche Risiko auszugleichen.

Beim Umgang mit privaten Kreditgebern sollten Sie unbedingt nach ihrer Bewertungsmethode fragen.

Bei harten Geldgebern sollten Sie außerdem sorgfältig recherchieren und die Hintergrundinformationen überprüfen. Hartgeldkredite sind zwar eine der beliebtesten alternativen Finanzierungsoptionen, sie sind jedoch oft Ziel von skrupellosen Dritten. Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung von Kreditunterlagen, dass Sie alle Unterlagen von einem qualifizierten Immobilienanwalt und / oder Steuerberater ausführen. Bei Verdacht auf Betrug oder Raubübergabe wenden Sie sich an die Generalstaatsanwaltschaft.

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Source by Craig Grella

 Sollten Hausbesitzer zu der gerichtlichen Verfallserklärung gehen, auch wenn sie das Haus nicht retten können?

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Die Mehrheit der Hausbesitzer nimmt an der gerichtlichen Verfallserklärung nicht teil, wenn die Bank sie verklagt, das Haus zu übernehmen. Dies ist fast immer ein Fehler, da sich die Banken und Gerichte der Tatsache bewusst sind, dass die Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten geraten und die Hypothekenzahlung nicht leisten können. Dies gibt den Opfern der Zwangsvollstreckung mehr Einfluss in der Zusammenarbeit mit dem Gericht und dem Kreditgeber, um eine Lösung zu finden, um zu vermeiden, dass das Haus durch den Sheriff-Verkauf mitgenommen wird.

Insbesondere für Hausbesitzer, die ihre Häuser nicht retten können, möchten sie möglicherweise an der gerichtlichen Verfallserklärung teilnehmen. Wenn sie zu dem Schluss gekommen sind, dass es keine Möglichkeit gibt, das Haus zu retten, und sie kein Problem damit haben, dass die Hypothekenbank es durch Zwangsvollstreckung durchführt, können sie die Zwangsverhandlung wahrscheinlich ohne nachteilige Folgen überspringen. Der Abschottungsprozess wird gemäß den staatlichen Abschottungsgesetzen fortgesetzt, und die Hausbesitzer müssen möglicherweise nie mit einem Regierungsbürokrat oder einem Vertreter der Bank zu tun haben. Ohne Anstrengung der Hausbesitzer besteht jedoch keine Möglichkeit, die Abschottung zu stoppen.

Die Gerichte werden der Bank ein Versäumnisurteil in der Zwangsvollstreckungsklage aussprechen, wenn die Hausbesitzer keine Antwort einreichen oder in der Anhörung erscheinen. Wenn die Opfer der Zwangsvollstreckung die Wohnung nicht retten oder Argumente gegen die vom Gläubiger geltend gemachten Ansprüche retten wollen, besteht möglicherweise kein wirklicher Grund, Unterlagen einzureichen und sich am Gerichtsverfahren zu beteiligen. Die Zwangsvollstreckung kann Monate dauern, bis sie sich durch das Gerichtssystem schlängelt. Dies gibt der Hypothekenbank nur mehr Zeit, um den Gesamtbetrag des Ausfalldarlehens um Zinsen und Anwaltsgebühren zu erhöhen.

Dies ist nicht zu sagen, dass es immer ein guter Plan ist, um nicht vor Gericht zu gehen, da Hausbesitzer von Bank und Gerichten Zugeständnisse machen können und mehr Möglichkeiten haben, die vollständige Abschottung zu verhindern. Die beste Idee für die Anhörung, auch wenn die Eigentümer das Haus nicht behalten wollen, wäre, dem Gericht mitzuteilen, dass sie versucht haben oder die Immobilie verkaufen wollen, um das Darlehen zurückzuzahlen, aber nicht gehabt haben noch Glück. Die Eigentümer können zusätzliche Zeit (bis zu 1-2 Monate) beantragen, um den Prozess zu stoppen und einen Käufer zu finden. Der Richter kann ihnen die zusätzliche Zeit geben, um das Problem zu klären, bevor die Zwangsversteigerung durchgeführt wird.

Möglicherweise würden die Eigentümer mit zwei zusätzlichen Monaten zum Verkauf des Eigenheims in der Lage sein, zumindest einen Käufer für den Prozess zu finden. Und wenn sie einen Käufer finden können, der selbst bei einem angemessenen Leerverkauf ein Angebot unterbreiten kann, ist die Bank viel eher bereit, den Rest des Zwangsvollstreckungsprozesses aufzuhalten, bis der Verkauf abgeschlossen ist oder der Deal durchbricht. Dies kann sogar die Verschiebung eines bevorstehenden Sheriff-Verkaufs beinhalten, da die Hypothekenbank das Darlehen lieber durch einen regulären Verkauf abbezahlen würde, anstatt einen Verlust des Darlehens in Kauf nehmen zu müssen und die Immobilie zurück zu bekommen. Es kostet die Banken weniger Geld, um ihre Kunden bei der Abschottung zu unterstützen und die schlimmsten Folgen danach zu vermeiden.

Wenn Sie das Gericht nach mehr Zeit für den Verkauf des Hauses fragen, könnte dies für die Hausbesitzer die beste Chance sein, auch etwas von ihrem Kredit zu sparen. Die Auszahlung eines Kredits, auch wenn es eine Abschottung war, wird potenziellen Kreditgebern in der Zukunft ein viel positiveres Zeichen sein und vermeiden, dass die Hausbesitzer erklären müssen, warum sie das Haus nicht gerettet haben. Die Abschottung nicht in Frage zu stellen, ist eine Sache, aber in der Anhörung zu erscheinen, nur um mehr Zeit zu fordern, um zu vermeiden, dass das Haus nicht völlig verloren geht, könnte sich dies auf lange Sicht lohnen. Selbst wenn Hausbesitzer ihr Eigentum nicht retten können, kann es sinnvoll sein, das Gericht zur Selbstverteidigung einzusetzen und mehr Zeit für die Verbesserung ihrer finanziellen Situation zu haben.

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Source by Nick Heeringa

 Wie funktioniert der Real Estate Foreclosure-Prozess?

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Bedauerlicherweise ist dies der Tag und das Alter, an dem eine Vielzahl von Zwangsvollstreckungen immer dichter wird und näher an die Heimat herankommt. Viele hoffnungsvolle Verkäufer fragen sich, was mit einer Abschottung zu tun hat und welche Schritte unternommen werden können, um ein solches Ereignis zu verhindern. Es folgt eine Zeitleiste von Ereignissen, bei denen eine Eigenschaft bei Zahlungen "strafbar" wird.

Bruchbuchstabe
Das Breach-Schreiben ist ein formelles Schreiben, in dem der Kreditgeber versucht, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen zu vermeiden. Die kreditgebende Stelle hofft, dass dieses Schreiben Sie dazu auffordert, sich an sie zu wenden, um eine Vereinbarung namens Foreclosure Workout auszuarbeiten. Im Zeitalter der Zwangsvollstreckungen haben wir einen Fall gesehen, in dem ein Hausbesitzer 3 Monate oder mehr straffällig geworden ist und diesen Brief noch immer nicht erhalten hat.

Foreclosure Workout (Wiedererhebung, Nachsicht, Darlehensänderung)
Unterstützung beim Abschottungstraining wird in der Regel in der Anfangsphase der Phase der Zwangsvollstreckung durchgeführt. Kreditgeber sind mehr als bereit, ein plausibles Szenario zu versuchen, um die Delinquenz zu stoppen und das Darlehen zu aktivieren. Es gab Fälle, in denen der Kreditgeber bereit ist, die Zinssätze zu senken, die Hypotheken mit variabler Verzinsung in feste Zinssätze zu ändern, den geschuldeten ausstehenden Betrag zu verzeihen und sogar die Pfandrechte der Junioren zu streichen, die sie halten können, wenn der Wert der Immobilie unter dem geschuldeten Wert liegt. Wenn ein Trainingsplan nicht innerhalb von etwa 45 Tagen nach dem Breach Letter erstellt wird, wird Ihr Fall normalerweise an einen Anwalt verwiesen, der eine Zwangsvollstreckungsklage einreicht.

Anwaltsempfehlung
Der Darlehensgeber wird Ihren Fall (delinquent loan) an einen Anwalt oder Treuhänder weiterleiten, der in der Regel zwischen 90 und 120 Tagen besteht. Dieser Antrag wird vor Gericht eingereicht, um Ihre Hypothek abzuschließen, und der Darlehensgeber wird befugt, das Haus zu verkaufen, um den ausstehenden Restbetrag zurückzuzahlen von Ihrem Darlehen Die durchschnittliche Zeit zwischen dem Anwalt und der Zwangsversteigerung ist von Staat zu Staat unterschiedlich. In Kalifornien kann 90 Tage nach Fälligkeit einer Hypothek eine NOD (Notice of Default) eingereicht werden. Aufgrund der geltenden Bestimmungen in CA muss der Kreditgeber nun den Hausbesitzer persönlich kontaktieren, um ihn über seine Rechte, die Schritte usw. zu informieren, bevor ein NOD eingereicht werden kann.

Junior Lien Inhaber
Diese sind auch als sekundäre oder andere Pfandbesitzer bekannt. Es bezieht sich auf Kreditgeber, Personen oder die Regierung, die möglicherweise ein Pfandrecht gegen die Immobilie haben. Ihr Hauptdarlehensgeber kann sich mit den Inhabern eines jungen Pfandrechts in Verbindung setzen, um den Status Ihres Darlehens mit ihnen zu bestimmen. Nach dem Kontakt mit diesen anderen Pfandrechten können Inhaber einer gesonderten Zwangsvollstreckungsklage ihre Interessen gemäß den Bedingungen der Hypothek oder des Vertrauensverhältnisses schützen. Auf dem heutigen Markt sehen wir immer weniger Inhaber von Juniorpfandrechten, die einen NOD beantragen, da der Wert der Immobilie geringer ist als der Wert, den ein Juniorpfandrecht bei einem Treuhandgeschäft erzielen würde. Für Pfandrechte haftet weiterhin jeder Inhaber eines Grundpfandrechts.

Hinweis: Die meisten Pfandgläubiger können einer Teilnahme an der Trainingslösung zustimmen.

Vorübergehende Verwöhnung
Eine Gnadenfrist, normalerweise 30 bis 60 Tage, kann gewährt werden, um die Hypothek zu aktivieren. Wenn Sie dazu aufgefordert werden, müssen Sie den Nachweis erbringen, dass Sie das Darlehen kurzfristig anbieten können, beispielsweise den Nachweis, dass Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

1. Sie haben einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie und ein Abschlussdatum.

2. Haben Sie einen Versicherungsabschluss oder eine anhängige Versicherung.

3. Haben oder haben noch eine genehmigte Finanzierung aus einer anderen Quelle.

4. Lassen Sie ein genehmigtes Fertigstellungsdatum "Relief Provision".

Besondere Nachsicht
Die Aussetzung von Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel nicht mehr als 18 Monate, ab dem Datum der ersten Zahlung. Nach Ablauf der Aussetzung kann davon ausgegangen werden, dass der Darlehensnehmer die Zahlung im Rahmen eines Liquidationsplans wieder aufnimmt. Dieser Plan wird verwendet, um Kreditnehmer zu unterstützen, die einen vorübergehenden Verlust oder eine Verminderung des Einkommens erleiden, von dem erwartet wird, dass er zu einem späteren Zeitpunkt wiederhergestellt wird. Die meisten Kreditgeber bieten besondere Nachsicht in allen Situationen, für die Unterlagen vorliegen, und eine Erleichterung ist geboten.

Langfristige besondere Nachsicht
In bestimmten Situationen kann die besondere Nachsicht auf bis zu 24 Monate verlängert werden.

Militärischer Genuss
Wenn Sie eine zivilrechtliche Hypothek hatten und später beim Militär eingezogen wurden, haben Sie möglicherweise Anspruch auf militärischen Nachlass, der unter den Bedingungen der Soldaten und Matrosen gewährt wird. Zivilhilfegesetz. Es gibt zwei Komponenten dieser Bestimmung:

1. Zinssenkung
Dies setzt voraus, dass der Kreditgeber den Zinssatz von dem Zeitpunkt, ab dem der Kreditnehmer seinen aktiven Dienst beginnt, bis zum Zeitpunkt der Freigabe auf 6% reduziert. Es reicht jedoch nicht aus, nur das Militär zu betreten. Sie müssen nachweisen, dass Ihr Einkommen durch den Eintritt in den aktiven Dienst erheblich gemindert wurde und dass dies Ihre finanzielle Not verursacht hat. Wenn Sie sich qualifizieren, wirkt sich diese Leistung auf Ihr Eintrittsdatum aus.

2. Zusätzliche Nachsicht
In bestimmten Fällen im Zusammenhang mit der finanziellen Härte, die normalerweise mit dem Verlust höherer ziviler Bezüge verbunden ist, kann der Veteran eine besondere Gegenleistung in Form einer Verringerung der monatlichen Hypothekenpflicht verlangen. Die Differenz zwischen der geplanten Zahlung und der reduzierten Zahlung wird von Fannie Mae als Zahlungsrückstand bezeichnet. Bei Entlassung aus dem aktiven Dienst ist der Kreditnehmer für die Anhebung des Grundstromes verantwortlich. Hinweis: Die meisten Kreditgeber werden normalerweise keinen kriminellen Kreditnehmer abschotten, dem ein Militärischer Ablass gewährt wurde. Tatsächlich ist es die Politik von Fannie Mae, dem Darlehensnehmer in dieser Situation zusätzliche Nachsicht anzubieten. Wenn Sie keine Zahlungen leisten können, sollten Sie eine gerichtliche Anordnung beantragen, mit der die Hypothekenverpflichtung aufrechterhalten wird, bis Sie aus dem aktiven Dienst entlassen werden.

Annahme: Auf eine vollstreckbare "due-on-sale" -Klausel wird verzichtet, damit ein qualifizierter Käufer die Hypothek eines delinquenten Kreditnehmers übernehmen kann.

Pre-Foreclosure-Verkauf
Um die Abschottung zu vermeiden, erklären sich der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer einverstanden, den Verkaufserlös zur Erfüllung einer ausgefallenen Hypothek zu akzeptieren, auch wenn der Verkauf dazu führt, dass das Hypothekensaldo darunter leidet. Um für diese Option in Betracht zu kommen, müssen Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden, die sich aus einer unfreiwilligen Einkommensreduzierung und einer unvermeidbaren Erhöhung der Ausgaben ergibt, die über dem Einkommen liegen. Zu den unvermeidbaren Ursachen gehören:

1. Entlassung oder Verlust des Arbeitsplatzes

2. Behinderung oder anhaltende Krankheit

3. Tod eines Pfandgläubigers

4. Wenn Sie selbstständig sind, ein geschäftlicher Rückschlag

Sie müssen die folgenden Bedingungen akzeptieren:

1. Durch die Auflistung der zum Verkauf stehenden Immobilie wird die Einleitung oder Fortsetzung der Zwangsvollstreckung nicht verzögert, sondern die
Die Bedingungen der Vereinbarung werden vor dem Zwangsversteigerungsdatum für einen Verkauf berücksichtigt

2. Sie stimmen zu, das Eigentum zu erhalten

3. Sie erklären sich damit einverstanden, Verluste der Kreditgeber auszugleichen (normalerweise verhandelbar).

4. Sie können eine Steuerschuld haben, wenn eine der Schulden verzichtet wird. Es gibt bestimmte Gesetze
(sowohl Bundesstaat als auch Staat), die diese Möglichkeit außer Kraft setzen.

5. Die Liegenschaft ist frei von Grundpfandrechten. Wenn andere Pfandrechte vorhanden sind, muss der Kreditgeber dem Training zustimmen
zur Erreichung der Voraussetzungen für eine Annahme

6. Der Kreditgeber behält sich das Recht vor, die Transaktion auszuhandeln und zu genehmigen.

Tatbestand der gerichtlichen Verfallserklärung
Diese Methode, die von den säumigen Kreditgebern für Eigenheimbesitzer angeboten wird, wurde festgelegt, um eine Abschottung zu vermeiden, indem die Immobilie freiwillig aufgegeben wird, indem sie dem Kreditgeber zur Befriedigung der Schulden überlassen wird. Es ist angebracht wann. . .

1. Die Immobilie war bereits vor dem Zwangsversteigerungsverkauf für drei oder mehr auf dem Markt.

2. Es bestehen rechtliche Verpflichtungen zur Abschottung

3. Die Hinterlegungsurkunde ermöglicht es dem Kreditgeber, die Immobilie früher in Besitz zu nehmen, als dies möglich wäre
durch Abschottung.

Möglicherweise haben Sie Anspruch auf diese Option, wenn Sie bestimmte in diesem Dokument beschriebene Härtebedingungen erfüllen und alle Pfandrechte der Junioren entfernt werden. Viele Personen, die diesen Weg gegangen sind, erkennen später, dass ihre Gutschrift nicht durch eine Tat in Lieu gerettet wird und in ihrer Kreditauskunft ebenso abschätzend wie eine tatsächliche Abschottung erscheint.

Nachsicht (Rückzahlungsplan)
Dies ist ein formeller Rückzahlungsplan, der auf der Special Forbearance-Bestimmung basiert und die bevorzugte Trainingsoption ist, da dies die kostengünstigste Trainingsalternative ist. Es wird normalerweise in Betracht gezogen, wenn Delinquenz das Ergebnis von ist;

Der Tod eines Sponsors an der monatlichen Hypothekenzahlung und dies muss nicht zwangsläufig eine Person sein, die die Hypothek trägt; Ägypten Krankheit, Katastrophe oder Naturkatastrophe, für die der Kreditnehmer nicht versichert ist; Ägypten Ähnliche oder beitragende Faktoren. Rückzahlungspläne können an die meisten Bedürfnisse oder Lösungen angepasst werden, jedoch nicht länger als 24 Monate.

Änderung (Ersatzhypothek)
Dies ist eine Änderung der Bedingungen der Hypothek, um eine Delinquenz zu beseitigen und eine Abschottung zu vermeiden. Die Modifizierung umfasst die Senkung des Zinssatzes, die Verlängerung der Laufzeit der Hypothek, die negative Amortisation, den Ersatz eines einstellbaren Zinssatzes durch einen festen Zinssatz und die Aktivierung der ausstehenden Zahlungen. Eine Änderung ist angebracht, wenn das Potenzial für einen Rückzahlungsplan aufgrund einer dauerhaften oder langfristigen Einkommensverringerung erforderlich ist. Andere Inhaber von Grundpfandrechten, die ein eingetragenes Interesse an Ihrer Immobilie haben, müssen damit einverstanden sein, ihre Zinsen dem neuen Darlehen unterzuordnen.

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Source by Marcel Ford

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Vorteile von Kurzgeschichten

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Eine Kurzgeschichte ist ein literarisches Werk, das eine Reihe von Ereignissen in einer bestimmten Umgebung erzählt. Diese Reihe von Ereignissen ist das Produkt des starken Verstandes und der Vorstellungskraft des Schriftstellers. Sie sind das Ergebnis von Kontemplationen und Erkenntnissen, die der Schriftsteller während seiner düsteren oder glücklichen Tage vollbracht hat. Kurzgeschichten sind das Ausströmen der Emotionen des Schriftstellers. In Kurzgeschichten bringt ein Schriftsteller direkt oder indirekt seine Ideale, Überzeugungen und Meinungen zu Themen zum Ausdruck, die sich ständig mit der Gesellschaft konfrontieren. So werden Geschichten aus verschiedenen Gründen geschrieben, zum Beispiel, um zu inspirieren, zu erziehen, zu unterhalten und seine Emotionen zu provozieren.

Was auch immer der Zweck einer bestimmten Geschichte ist, eine Sache, die sehr sicher ist, ist, dass Geschichten für jeden von großem Nutzen sind.

Für Kinder lehren die Geschichten ihnen moralische Lehren, die in ihren jungen Köpfen gepflanzt werden und die sie im Alter nachdenken können. Abgesehen davon helfen sie dabei, das fantasievolle Denken von Kindern zu verbessern, was zur Kreativität führt. Einige Experten berichten, dass Kinder darin trainiert werden, einfallsreich zu denken, während sie Geschichten anhören oder lesen, je nachdem, wie der Autor die Umgebung, die Charaktere und Ereignisse in der Geschichte beschreibt. Darüber hinaus lernen Kinder, sich auf ein bestimmtes Thema zu konzentrieren, damit sie keine Schwierigkeiten haben, wenn sie komplizierteres Brainstorming oder Emersionen durchführen. Eines wird noch weiterentwickelt, ihre Vokabulare werden entwickelt. Dadurch können sie ihre Kommunikationsfähigkeiten sowohl in der mündlichen als auch in der schriftlichen Kommunikation weiterentwickeln.

Für ältere Menschen unterhalten Geschichten, vor allem bei denen, die Humor enthalten, Menschen. Kurzgeschichten würden auch zu Fragen in Bezug auf Leben und Gesellschaft in den Köpfen der Menschen führen. Kurzgeschichten ermöglichen es ihnen, Realitäten zu sehen, auch wenn die Ereignisse in den Geschichten nicht in tatsächlichen Szenen stattfanden; Es gibt jedoch mehrere Situationen im Leben, die sich auf diese Ereignisse beziehen können. Die Leser sollen die Realitäten im Leben sehen und denken. Eine andere Sache ist, dass Geschichten den Menschen beibringen, die Schönheit des Lebens zu schätzen. Dies geschieht, weil durch Kurzgeschichten die Abenteuer der Menschen erzählt werden. Diese Zeichen werden verwendet, um Dinge in der realen Gesellschaft zu symbolisieren. Durch sie erzählen Schriftsteller die Botschaft, die ihre Leser verstehen sollen. Trotz der Tatsache, dass diese Charaktere, die in diesen Geschichten gezeigt werden, nicht im wirklichen Leben existieren, können ihre Kämpfe mit jemandem im wirklichen Leben verglichen werden.

Die oben genannten Vorteile gehören nur zu den vielen Vorteilen, wenn Sie Kurzgeschichten lesen. Wenn man die Vorteile sieht, die Geschichten haben können, ist es richtig, daraus zu schließen, dass das Lesen von Kurzgeschichten für alle hilfreich ist.

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Source by Herb Leibacher