Wie man eine kurze Geschichte über das Schulleben schreibt: Ein Beispiel

Wenn du eine Geschichte über das Schul- oder Schulleben schreibst, solltest du es von Ende an denken. Eine kurze Geschichte unterscheidet sich von einem Roman, der manchmal seinen eigenen Weg findet, wenn er ihn schreibt; Sie brauchen einen Plan und eine Struktur, die fast vollständig ist, wenn Sie es zu einer guten Geschichte machen wollen.

Nehmen Sie das Beispiel einer wichtigen Aktion (für eine Kurzgeschichte, das ist genug!): Ein Junge von 12 Jahre wurde aus seiner Schule geworfen. Die Frage ist, wie man eine spannende und verständliche Geschichte macht, die mit diesem negativen Ereignis endet.

Dies ist der Augenblick, um einen Handlungsablauf zu konstruieren, der zu seinem Ausschluss führt. Natürlich bedeutet das, dass du die Geschichte von seinem Ende hältst, aber du schreibst es von Anfang an. Benutze deine Erfahrung und deine Fantasie, um Gründe oder Motive zu finden, warum ein solcher Junge von seiner Schule ausgeschlossen werden könnte.

Du kennst einige zentrale Elemente und Muster, die dazu führen können: sehr schlechtes Verhalten, oft ohne Abwesenheit Irgendeine Entschuldigung, schlechte Leistung und Sorten, Zerstörung etwas und andere ernste Probleme. Sie müssen nach wirklich ernsthaften Aspekten Ausschau halten, sonst kann die Geschichte nicht logisch oder verständlich für die Leser sein.

Stellen Sie sich eine Klassenkonferenz mit allen Lehrern und dem Regisseur vor, wo sie nur über diesen einen Jungen gesprochen haben. Was haben sie dort gesagt? Wie haben die Lehrer ihn beurteilt? Wurden sie nach Hinweisen auf eine Verbesserung gesucht? War es eine Frage der Sympathie? Was war die Meinung des Lehrers? Gibt es einen Lehrer, der sagte, dass es nicht richtig war, ihn für immer nach Hause zu schicken?

Versuche, nach anderen Tatsachen in seiner Situation, seinem Leben zu suchen. Normalerweise werden die Lehrer richtig sein, wenn sie feststellen, dass das Verhalten eines Schülers oder eines Schülers unerträglich ist. Aber die Aufgabe eines Autors ist, glaube ich, die Dinge hinter dem sichtbaren Handeln zu betrachten. Wie sind seine Bedingungen zu Hause? Hat er Freunde, die mit ihm spielen, ihm helfen? Wie können seine Geschwister auf ihn einwirken?

Vielleicht findest du ernsthafte Probleme in der Familie oder in seinem täglichen Leben jenseits der Schule. Vielleicht ist sein Vater ein Alkoholiker, seine Mutter ist Drogenabhängig – oder sein bester Freund wurde bei einem Autounfall getötet? Vielleicht ist er sehr unglücklich mit einem Problem, das er sich nicht selbst lösen kann?

Die Behandlung dieser Hintergrundfrage, ein Autor einer Kurzgeschichte über die Schule kann helfen, problematische Verhaltensweisen und schlechte Leistung eines Schülers zu erklären, ohne einfach zu setzen Die Schuld auf jemanden. So kann der Fokus auf die Lösung eines Problems gesetzt werden – auch wenn die Geschichte nur das Problem sichtbar macht.

Wenn diese relevanten Aspekte Teil deines Planes sind, kannst du die Geschichte schreiben, egal wo du anfängst : Mit dem Ausschluss des Jungen, mit der Klassenkonferenz oder mit dem entscheidenden Grund seines Elends. Du kannst jetzt eine erfolgreiche Geschichte schreiben!

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Source by Henry Arnold

10 Möglichkeiten, um die besten Agent zu wählen, um Ihre Immobilie zu verkaufen

Bevor Sie beginnen Befragung Agenten zu helfen, verkaufen Sie Ihre Immobilie, ist es wichtig zu wissen, wie man den Agenten, um Sie fair zu vertreten; Derjenige, der dein Interesse hat, um den höchsten Preis für dein Eigentum zu bekommen.

Ich habe in den vergangenen 25 Jahren weit über tausend Immobilien in Südaustralien verkauft und viele Verkäufer haben ihren Schrecken geteilt Geschichten mit mir über den Umgang mit Agenten, die die falsche Sache von ihnen gemacht haben. Wenn sie nur wüssten, wie man den Agenten mit Integrität aussagt … Das ist es, was ich heute mit Ihnen mit einer Liste von 10 leicht zu erkennenden Schildern teilen werde …

  1. Ausgezeichnete Präsentation Sie haben nur eine Chance, einen guten ersten Eindruck zu machen. Der Agent, der sich bemüht, Ihnen die Ehre und den Respekt zu zeigen, gut gekleidet und für Ihr Treffen vorbereitet zu sein, ist wahrscheinlich derjenige, der Sie auf die gleiche Weise zu den Käufern vertreten wird. Wenn der Agent vorbereitet ist, ist es wahrscheinlich, dass sie auch im Umgang mit Ihren Käufern vorbereitet werden.
  2. Gemütlich und vertrauenswürdig Sie müssen fühlen, dass Sie mögen und vertrauen dieser Person. Wenn Sie mögen und vertrauen der Person die richtigen Käufer sind wahrscheinlich auch so gut.
  3. Große Zeugnisse Schauen Sie sich die Zeugnisse an und rufen Sie die vorherigen Kunden an, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie der Agent arbeitet.
  4. Hat eine bewährte Erfolgsbilanz Fragen Sie den Agenten, wie viele Häuser sie in der Gegend verkauft haben und fragen Sie nach den durchschnittlichen Tagen auf dem Markt, bevor das Haus unter ihrer Obhut verkauft wird. Sie sollten sich dieser Zahl sehr bewusst sein.
  5. Hohe Kenntnisse der Umgebung Bitten Sie sie, zu demonstrieren, mit Beispielen von Häusern, die in der Gegend verkauft werden, die Gründe, warum sie geschätzt haben, dass Ihr Haus für den Preis verkauft wird.
  6. Hat eine positive geistige Haltung. Sei nach Begeisterung. Wenn der Agent unten ist, werden sie kommen, wie unten zu Ihren Käufern, die ein abschrecken ist.
  7. Behandelt Käufer richtig Schauen Sie nach Käufern Testimonials auf der Agent-Website oder Mystery Shop und fragen Sie den Agenten die oben genannten zwei Fragen (Warum sind sie verkaufen und was werden sie nehmen?). Dies gibt Ihnen einen großartigen Hinweis darauf, wie sie diese Fragen bei der Vertretung Ihres Hauses beantworten werden.
  8. Inspektion nach Vereinbarung Schauen Sie nach Agenten, die Inspektion nach Vereinbarung nehmen werden.
  9. Kann Käufer führen, um Ihr Haus zu kaufen. Fragen Sie den Agenten, wie sie mit Kritik an Features Ihr Zuhause umgehen würde. Wenn ein Agent sagt, dass sie einfach die Negative auf die Rückkopplungskarte schreiben würden, sind die Chancen, dass sie nicht für Sie richtig sind. Wenn ein Käufer eine Immobilie ansieht und zum Beispiel sagt: "Ich mag die Tapeten nicht", sollte der Agent in der Lage sein zu sagen: "Was würdest du tun, würdest du ihn zurückziehen und malen, Ich mag die Farbe der Teppiche, "was würdest du tun, würdest du die Teppiche entfernen und die Bodenbretter polieren?" Dies bekommt die potenzielle Käufer Phantasie gehen und macht sie das Haus vorstellen, wie sie es mögen würde. Phantasie ist eine mächtige Sache!
  10. Verhandlung Sie sollten den Agenten bitten, Ihnen einige Beispiele zu geben, wenn ihre Verhandlungsfähigkeiten einen höheren Preis für den Eigentümer erreicht haben. Ein Agent sollte in der Lage sein, Ihnen einige Beispiele zu geben, wenn sie zögern, zeigt es an, dass es ein Problem gibt.

Es ist wichtig, die Zeichen eines guten Agenten im Vergleich zu einem Agenten zu kennen, der dich nicht fair vertreten darf. Verwenden Sie diese 10 Zeichen als eine Möglichkeit zu bestimmen, ob der Agent vor Ihnen erhalten Sie den besten Preis für Ihr Zuhause.

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Source by Michael Kies

Cold Calling in Commercial Real Estate

Gewerbeimmobilien ist ein einfacheres Immobilienmarktsegment zu arbeiten, weil es um Logik und nicht Emotionen gebaut ist. Die meisten der prospektiven Anrufe und Treffen, die Sie machen, sind mit Leuten, die "geschäftlich versiert" sind, und wissen echte Bedürfnisse und Lösungen, wenn sie sie sehen.

Die Emotionen, die mit Besitzern in Wohnimmobilien gesehen werden, sind kein Problem im Handel Immobilien aber Sie müssen wissen, was Sie reden über gegeben, dass kommerzielle ist eine komplexe Anlage Eigenschaft Art und die Eigentümer sind in der Regel sehr bewusst, was los ist. Aus diesem Grund und allen Neulingen der Branche müssen Sie Ihr Produkt sehr gut kennen und in der Lage sein, mit ihm aus vielen Blickwinkeln zu sprechen.

Holen Sie sich Ihren Kopf und Denken gerade

B2B kalt telefonieren ist ein wesentlicher Bestandteil der täglichen Aktivitäten in Gewerbeimmobilien Aber es scheitert oft, weil die meisten Verkäufer klingen, wie sie einen kalten Anruf machen. Hier sind zwei wesentliche Regeln der kalten Berufung Erfolg in Gewerbeimmobilien:

  • Es ist das, wie du es tust, das ist wirklich wichtig für die Anrufumwandlungen zu Terminen.
  •  

  • Was du denkst, wenn du den regelmäßigen Anrufprozess machst, ist auch ein kritischer Teil der Methode.

Ändern Sie den Namen – und Sie werden die Ergebnisse ändern, die Sie erhalten

"Cold Calling" impliziert etwas weniger als "warm" und angenehm. Um dieses Problem zu lösen, ziehe ich es lieber als "Call Direct" an. Es ist ein positiveres Bild als alles, was kalt ist! Um diese Anrufe erfolgreich zu machen, müssen Sie den Prozess an sich selbst verkaufen und glauben, dass Sie gut darin sind.

Wenn Sie eine Aussicht auf Gewerbeimmobilien anrufen, versuchen die meisten Verkäufer, etwas von jemandem zu bekommen . Sie versuchen, einen Termin zu bekommen oder eine Liste zu erhalten. Die Tatsache des Anrufs ist, dass niemand etwas zu jemandem geben will, das sie nicht kennen, wie, Vertrauen und Respekt. Dies ist der Grund, warum die meisten kommerziellen Verkäufer bei diesem Prozess kläglich scheitern.

Aber "immer" ist nicht der Zweck von "call direct". "Call direct" ist ein verwerfender oder disqualifizierter Prozess. Es ist genau wie das Schwenken nach Gold oder Graben für Diamanten. Du musst viel Schmutz umdrehen, bevor du die Edelsteine ​​findest. Wenn Sie dieses Prinzip nicht verstehen oder akzeptieren, dann werden Sie frustriert und denken, dass Ihre Bemühungen nicht funktionieren. Sie werden viel zu leicht geben (das ist es, was die meisten Menschen tun und sie deshalb kämpfen, um ein hohes Maß an Auflistungen und Transaktionen zu erreichen.)

Ihr Ziel in "call direct" ist es, so viele Menschen wie möglich zu disqualifizieren, schnellstens. Das scheidet die Zeit und das Geld, das in der Versendung von Literatur verschwendet wird, oder Leute zu sehen, die niemals Ihre Dienste nutzen werden, und es stoppt die fruchtlosen Folgeaufrufe, die nirgends führen, aber zu Frustration.

Du hast nur 30-45 Sekunden Liefern einen bestimmten und zwingenden Grund für die Person am anderen Ende des Telefons zu "wollen", um das Gespräch fortzusetzen. Überspringen Sie das kleine Gespräch und kommen Sie auf den Punkt. Seien Sie ein "Top-Performer" in der Call-Prozess.

Sie werden am effektivsten, wenn Ihre 30-45 Sekunden verursacht die Aussicht, ein Immobilien-Problem in ihrem Kopf zu identifizieren, dass Sie ihnen helfen können, zu beheben. Die Leute werden mit dir reden, wenn du ein Problem erleidest, das sie haben müssen. Nur aus diesem Grund

Probleme in Gewerbeimmobilien konzentrieren sich in der Regel um den Verlust der Miete, Mieterprobleme, Zeitverschwendung, Ineffizienzen bei Renditen, Wettbewerbsdruck, Entsorgungsbedarf, Funktionsweise des Eigentums, Alter des Vermögenswertes oder Nepositionierung usw.

Wenn die Aussicht (nicht Sie) etwas identifiziert, das negative Auswirkungen auf ihre Eigentumsleistung hat (ein Problem) UND sie sind ernst damit, dieses Problem loszuwerden, dann können Sie 'möglich haben Grund, weiterzumachen

Wenn es eine mögliche Passform zwischen Ihnen gibt, dann können Sie einen Termin festlegen, um die Möglichkeiten zu erforschen, diese Perspektive in irgendeiner Weise zu befreien, dieses Problem zu beheben. Es gibt keinen Sinn, einen Termin einzurichten, nur weil die andere Person dich dazu bringt. Sie müssen feststellen, dass sie für Sie relevant sind, sie sind die Entscheidungsträger, und dass sie ein Interesse daran haben, worüber Sie sprechen.

Schützen Sie Ihre Zeit, indem Sie die richtigen Leute über das Telefon qualifizieren, bevor Sie das machen Termin. Es gibt eine Menge Aussichten da draußen, die denken, dass sie der "Entscheidungsträger" sind, und in Wirklichkeit sind nirgendwo in der Nähe jener, die sind. Denken Sie wie ein 'Top Performer' und schützen Sie Ihre Zeit;

Was ist zu sagen?

Hast du jemals daran gewöhnt, zu wissen, was ich sagen soll, wenn du Aussichten in Gewerbeimmobilien nennst ? Wenn du wie viele Leute bist, benutzt du ein Skript, das ziemlich typisch ist und "alles über dich". Der Prozess hat schlechte Ergebnisse und endet bei geringen Anrufumwandlungen zu Terminen. Sie müssen den Anrufprozess erheblich ändern, damit er für sie relevant ist. Wenn Sie dies tun, werden Ihre Anrufumwandlungen steigen.

Der Gegenstand des Anrufs ist nur, um Termine mit relevanten Personen zu erhalten. Das ist das einzige, was du in dem kalten Ruf "verkaufen" möchtest. Der Anruf sollte verwendet werden, um zu identifizieren, ob es ein echtes Bedürfnis seitens der Person gibt, die Sie angerufen haben, und dann nur, um ein Treffen einzurichten.

Sie sind ein geschickter und relevanter Gewerbeimmobilienberater in Ihr Markt, und auf dieser Basis rufen Sie die Leute an, um zu sehen, ob sie ein Eigentumsbedarf haben und wenn Sie ihnen dabei helfen können.

Denken Sie daran, diese Tatsache und machen es die Grundlage Ihrer Anrufe. Es gibt keinen Zweck bei der Einrichtung von Treffen mit Menschen, die wirklich nicht brauchen Sie, oder haben keine Möglichkeit, eine Entscheidung über kommerzielle Immobilien Angelegenheiten zu treffen. Dieser Markt heute ist nicht etwas, in dem Sie Zeit verschwenden sollten.

Die "Call Direct" -Struktur ist so wichtig und muss sich auf die Perspektiven konzentrieren und nicht deine. Versuchen Sie dies als Grundansatz.

  • Sag ihnen deinen Namen und deine Firma
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  • Bitte um Erlaubnis, mit ihnen für 60 Sekunden zu sprechen
  •  

  • Sag ihnen, dass sie das Gespräch beenden können, wenn sie nach diesem Punkt wollen.
  •  

  • Halten Sie sich auf den Punkt, indem Sie sich auf ihre Bedürfnisse konzentrieren (nicht Ihre)
  •  

  • Hilf ihnen, ihre Geschäftsprobleme zu identifizieren, indem sie ein "kurzes Menü"
  •  

  • Versuchen Sie niemals, eine Perspektive zu überzeugen, Ihre Dienste zu übernehmen oder ein Treffen ohne Qualifikation zu führen. Stattdessen lassen Sie sie überzeugen, dass es Ihre Zeit und Mühe wert ist, sich mit ihnen zu treffen.
  •  

  • Ehre deine Zustimmung und lass sie aus dem Haken, wenn sie nicht wollen

Hier ist ein Beispiel für "Call Direct" für Commercial Real Estate Sales oder Leasing:

  • Brian, das ist John Brown von Atlas Commercial Real Estate. Die Art des Anrufs ist Eigentum bezogen.
  •  

  • Kann ich 60 Sekunden Zeit nehmen, um zu plaudern, und dann kannst du mir sagen, ob wir weiter sprechen sollen
  •  

  • Vielen Dank dafür …. Ich werde kurz sein.
  •  

  • Ich rufe nur an, um zu sehen, ob Gewerbeimmobilien ein Thema für Sie in diesem Markt sind, insbesondere bei Verkaufs- oder Leasing-Bedürfnissen.
  •  

  • 'Ergebnisse sind auf dem Radar' für viele örtliche Besitzer im Moment, und wir haben einige Möglichkeiten, mit dem zu helfen.
  •  

  • Ist das ein Problem für Sie?
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  • Das ist kein Problem Brian, wie ich schon sagte, ich möchte nur sehen, ob wir eine klare Passform oder ein Match sind und dir in irgendeiner Weise helfen können.
  •  

  • Viele Besitzer sind besorgt über ihre Rückkehr oder Belegungssituation angesichts der mehr Wettbewerb oder Marktdruck. Sie suchen nach Wegen, um die Zuverlässigkeit und die Konsistenz der Leistung der Immobilie zu erhöhen.
  •  

  • Seine gute Versicherung in diesem Markt
  •  

  • Brian, was gesagt wird, könnten das Sachen Dinge für Sie in der Zukunft sein ….. Oder ist alles läuft 100% reibungslos? '

In weniger als 60 Sekunden wirst du wissen, ob du jemanden auf der für dich relevanten Linie hast. Wenn sie keine kommerziellen Immobilienprobleme haben, die Sie beheben können, dann ist es vorbei (für jetzt). Denken Sie daran, sie können nicht ein Eigentums-Problem heute, aber sie können eine in der Zukunft haben. Setzen Sie sie in die Datenbank für einen weiteren Anruf, wenn Sie denken, dass es relevant ist.

Wenn Sie "rufen Sie direkt" ein geplantes Geschäftsereignis zur gleichen Zeit in Ihrem täglichen Tagebuch, und Sie handeln es mit Konsistenz, werden Sie Staunen, wie viel neues Geschäft du graben wirst. Verstehen Sie auch, dass "Nein" ein "ok" -Wort ist, das, wenn es von der Aussicht gegeben wird, einfach Qualifikation braucht, falls ein zukünftiges Bedürfnis in der Diskussion noch verborgen ist. Sie erhalten viele "Nein danke" Kommentare als Teil des Anrufprozesses. Versuchen Sie nicht, alle "Nein danke" zu einer Vereinbarung für ein Treffen zu machen oder zu konvertieren, es sei denn, Sie wissen wirklich, dass die Aussicht wirklich wichtig ist und dass sie in der Zukunft einen Bedarf haben werden.

Machen Sie diesen Anrufprozess Teil Ihres täglichen Geschäftsmodells und weiter, auch wenn Sie erfolgreicher werden. Wie Sie mehr Verweis-Geschäft von "glücklichen" Klienten erhalten, sollten Sie den Anrufprozeß noch fortsetzen, da es grundlegend zum dauerhaften und wirklichen Erfolg in allen Arten der Handelsimmobilienmärkte ist. Das einzige andere wesentliche Element, um in diese Aktivität zu integrieren ist ein gutes Datenbank-Programm, wo Sie Leads und Feedback registrieren können. Das ist dein Trichter für zukünftiges Geschäft.

So einfach wie das alles klingt, ist es überraschend, wie viele Leute nicht tun, was ich hier erklärt habe. Sie verlieren Fokus und kehren schnell zu alten zufälligen Gewohnheiten und Handlungen zurück; Sie bekommen dann zufällige Ergebnisse. Ihr Erfolg in der gewerblichen Immobilien-Industrie konzentriert sich auf Ihre Entscheidungen und Ihre Fähigkeit, Ihre Gewohnheiten auf die Dinge, die wirklich wichtig für Ihr Unternehmen zu ändern. Holen Sie sich die Nachricht? Glückliche Jagd!

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Source by John Highman

How Much Would You Pay to Never Drive to Work Again?

I had spent years, I mean years, trying to find something that I could do to make money at home. I was desperate to stay at home with my children, the way I was raised. Unfortunately, before the Internet, it was nearly impossible, unless you wanted to sell Amway or be an Avon lady. Once the Internet exploded, there were so many opportunities, I didn’t know which one to try first. Fast forward 5 years, and I was still looking for something to do at home to make money but now I had a lot less cash in the bank. I sank money into several MLMs, a dental and prescription discount program, and several other false promising opportunities.

Many people want to leave the corporate rat race. They don’t really know what they want to do once they leave, but they know they want out of the nine-to-five job. Their desperation is stronger than their ambition. Unfortunately, that drives them to spend a lot of money going through a multitude of business opportunities. It’s difficult to find something that is one, legitimate and two, something where everyone can achieve success, not just the top two percent.

So my question to you is, how much money would you spend to work from home? I’ve asked this question to many, and what I found is it depends on your entrepreneurial spirit? How much drive and ambition do you have to be your own boss?

My kids grew up and there I was, still searching for a way to make money from home. I was stuck in a job that I had begun to hate because it was so stressful. It wasn’t until I sold a few items around my house on eBay that I thought I might actually be able to make really good money with eBay. I had only purchased one item on eBay years before, and it wasn’t a very good experience. I had never given it a thought to sell on eBay.

I quickly went through every room in my house to see what else I could find to sell. You would be amazed at how much money you have just laying around your house. I used a tool provided by eBay to find the top-selling items in your home. Everything from small appliances, electronics, collectibles, toys, and sports equipment, to clothing, shoes, and housewares can make you money on eBay. The list is endless.

Once I ran out of things to sell in my house, I turned to the Internet, to research and learn how to sell on eBay. There are thousands of resources that provide tips on what to sell and how to sell it. I spent hours at a time reading blogs, watching YouTube videos, and joining Facebook groups to absorb as much knowledge as I could. If I wasn’t listing items to sell on eBay, I was reading about how to make money on eBay.

I became a regular shopper at Goodwill and The Salvation Army to find items to sell on eBay. It was easy to find gently used shoes and clothing for five dollars and sell them for twenty dollars or more. I could score toys for one to three dollars and resell them for fifteen to twenty dollars. Although my favorite source to find inventory quickly became yard sales. The profits on those items were much higher. I seldom pay more than a dollar for yard sale finds.

I kept researching, buying, and selling. My instincts about what would sell improved and here I am, three years later, and I am a Top Rated Power Seller. I am making really good money without having to work for anyone else. I still see hundreds of work-at-home ads a week for everything under the sun. It’s natural for us to want to give them a try. Why not, if it works for them, why can’t it work for me? I was right there with you until I discovered the eBay opportunity. Ironically, I had spent a lot of money chasing a way to be free of the nine-to-five, and all I really needed to spend was a few bucks per sale to make a nice living from home.

My suggestion to you is stop trying to find the next greatest startup and take a chance on something tried and true. Don’t invest a lot of money to be a part of a downline, only to make someone else a lot of money.

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Source by Jeannie Slater

Das Geschäft von einem Bed and Breakfast

Läuft ein Bed and Breakfast ("B & B") klingt toll um 5pm Stoß Stunden in den Straßen von Manhattan während der Kälte des Winters. Die Tatsache ist, dass es ein echter Job sein kann. Lassen Sie mich Ihnen einen Vorgeschmack geben, wie es im Leben eines typischen B & B-Besitzers ist.

Stellen Sie sich vor, es ist 20.00 Uhr am Freitag in der Mitte des Sommers an Ihrem schönen B & B. Sie haben gerade fertig, den Speisesaal auszuräumen, in dem sich Ihre Gäste vor kurzem in leichte Kost und Getränke verwöhnten. Du bist müde. Es war ein langer Tag. Du bist dabei zu beginnen, die Gerichte zu machen, die dir eine Stunde dauern werden, und das Telefon klingelt. Es ist John Smith, ein verspäteter Ankunftsgast, der um 21 Uhr einchecken sollte. Er sagt Ihnen, dass er dort nicht später als 22 Uhr da sein wird.

Es ist jetzt 21 Uhr, du hast gerade die Gerichte fertig gemacht und jetzt werfen Sie die schmutzigen Handtücher in die Wäsche und sammeln neue Handtücher, um die alten zu ersetzen Eins in den Bädern. Das dauert noch eine Stunde. Sie überprüfen Ihre Uhr. Es ist 10 Uhr, kein John Smith. "Wo könnte er sein?" Sie fragen sich selbst. Sie überprüfen das Telefon für alle Nachrichten, keine. Um 10:30 Uhr klingelt das Telefon. Es ist John Smith. Er ist auf der Garden State Parkway an der Ausfahrt 117. Er sollte dort in etwa ½ Stunde sein. Um 23 Uhr kommt John Smith endlich an. Sie schauen ihn ein, zeigen ihm sein Zimmer und um 11.20 Uhr stürmst du in dein Schlafzimmer, um den Sack zu schlagen, weil du den frühen Aufstieg versprochen hast, Julie Murphy, du hättest frischen Kaffee und ein kontinentales Frühstück für sie um 6 Uhr. Wenn du Glück hast, verbringst du um 11:45 Uhr aus der Erschöpfung und drücke in knapp über fünf Stunden Schlaf.

Willkommen in der ruhigen Welt der B & Bs. Nicht dein typischer Tag, aber du bekommst die Idee. Mein Punkt ist dies, die Verwaltung eines B & B nicht so einfach, wie Sie denken würden. Es kann aber alles sein, was du gedacht hast, solange deine Gedanken in der Realität verankert sind.

Das Niveau deiner Aufmerksamkeit zum Detail, zusammen mit deinem B & B Standort, kann dein B & B einen echten Erfolg machen oder Ein echter Alptraum. Während deiner B & B beschäftigt Jahreszeit (vor allem Mai-September im Nordosten) bist du immer unterwegs. Ihre Stunden werden von den Stunden Ihrer Gäste diktiert. Eine verspätete Ankunft kann dich spät aufhalten und ein Frühaufsteher kann verlangen, dass du um 5 Uhr aufwachst.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein B & B? Im Allgemeinen etwas mehr als 5 Zimmer gilt als Gasthof und etwas weniger gilt als B & B.

Woher wissen Sie, ob Ihr B & B erfolgreich ist? 100 Nächte, aus einem Jahr, gefüllt zur Kapazität, ist ein gutes Jahr.

Kannst du einen Lebenslauf machen ein B & B? In den meisten Fällen brauchst du etwa sechs Räume, um dort zu leben. Alles weniger ist nur ergänzende Einkommen. Wenn ein Gastgeber in einem B & B wohnen will, muss man ein Gasthaus eröffnen.

Was sind die größten Probleme bei B & B-Gastgebern?

Sollten Sie Ihr B & B mit einer Reservierungs-Service-Agentur ("RSA") auflisten?

Sollten Sie Ihr B & B mit einer Reservierungs-Service-Agentur ("RSA") auflisten? Wenn dies Ihr erstes B & B ist und Sie gerade erst anfangen, ist die Antwort ein definitives Ja! Hier ist der Grund. Eine gute RSA bietet eine Reihe von wertvollen Dienstleistungen. In erster Linie können sie Geschäft zu Ihrem B & B fahren. Viele RSAs bieten Broschüren zu staatlichen Welcome Centers. Einige RSAs erreichen lokale Unternehmen und Special-Events-Koordinatoren. Wenn ein potenzieller Gast nimmt eine dieser Broschüren und ruft die RSA sie werden die Aussicht mit B & Bs, die ihre geographischen und persönlichen Bedürfnisse zu erfüllen. Weitere Vorteile beim Beitritt zu einem RSA beinhalten wertvolle Ratschläge, wie man das B & B betreibt. Viele RSAs kommen in der Regel zu deinem B & B, um zu sehen, ob es das richtige für die Aufnahme von Gästen eingerichtet hat.

Sie bringen in der Regel eine Checkliste mit und gehen durch eine Art Inspektionsprozess. Bald wirst du herausfinden, welche Stärken und Schwächen dein B & B hat. Oft wird dieser Service kostenlos angeboten, als erste Beratung, die RSA wird dies als eine Möglichkeit zu bestimmen, ob Ihr B & B erfüllt ihre Mindeststandards zu tun. Diese Inspektion hilft, die Probleme in Ihrem B & B zu verletzen. Wenn Sie die Inspektion übergeben, wird die RSA interessiert sein, Ihr Zuhause aufzulisten. Typische betriebliche Dienstleistungen, die ein RSA bereitstellt, beinhalten auch Anrufbeantworter, E-Mail / Mail-Anfragen, Screening und passende Gäste mit Hosts. Sie senden Bestätigungen an Gäste, die reservieren. Manche senden sogar regelmäßige Newsletter an Gastgeber und helfen Gastgeber mit Aufzeichnungen und Steuervorbereitung. All diese Dienste kommen natürlich zu einem Preis. Im Allgemeinen wird eine RSA-Kommission zwischen 20-25% der Mieteinnahmen von den Gästen, die sie buchen, sein.

Wie viel sollten Sie pro Zimmer pro Nacht aufladen? Die meisten B & Bs berechnen ein Minimum von $ 100 pro Nacht für eine Doppelbelegung Zimmer.

Welche Kosten / Kosten können Sie in Ihrem B & B erwarten? Die Kosten für den Betrieb eines B & B beinhalten Lebensmittel, Getränke, Kaffeefilter, Seife, Shampoo, Gesichts- / Toilettenpapier, Reinigungsmittel, Reinigungshilfe, Wäscherei, neue Laken, Farben, Reparaturen, Bettwäsche, Bettwäsche, Handtücher, frische Blumen, neue Matratzen, Werbung / Promotion, Bürobedarf, Gebühren / Abonnements, Visitenkarten, Leselampen, Telefon, Internetanschluss, Provision an Ihre RSA, Mitgliedsbeiträge an lokale Geschäftsorganisationen (zB Handelskammer), Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Buchhaltungsgebühren, Anwaltskosten, Einkommen Steuern, Grundsteuer und Hypothekenzinsen,

Welche Art von Buchhaltung oder Buchhaltung wird in einem gut geführten B & B benötigt? Die Buchhaltung für ein B & B muss nicht so kompliziert sein. Ihre Optionen sind ein manuelles Rechnungswesen oder ein Computer-basierte. Ein manuelles Buchhaltungssystem könnte so einfach sein wie ein Scheckbuch, eine Akkordeon-Datei und einige Umschläge. Die Akkordeon-Datei sollte für jeden Monat zwölf Fächer haben. Inklusive Umschläge für Ihre Hauptkosten in jedem Fach und legen Sie Ihre Kosten Einnahmen in jedem Kostenumschlag. Für jene Ausgaben, die nicht ordentlich in irgendeine Kategorie passen, schließen Sie einen "Verschiedenen" Umschlag ein. Am Ende des Monats tally up Ihre Ausgaben auf einem Kontrollblatt, das die Ausgaben auf der linken Seite und eine Spalte für jeden Monat auf der rechten Seite auflistet. Subtrahiere den Monatssatz von deinen Quittungen für den Monat und du wirst wissen, wie viel Geld du gemacht hast oder wie viel du verloren hast. Ein Computer-basiertes System sollte einfach sein, das einfach zu bedienen ist. Ich empfehle QuickBooks, da es eines der einfachsten Buchhaltungssoftware ist, um auf dem Markt zu lernen und zu verwenden. Ein paar Stunden mit Ihrem Buchhalter, lernen QuickBooks, können Sie sparen Sie viele weitere Stunden der Versuch und Irrtum, ganz zu schweigen von Frustration und Stress, auf der Straße. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie nicht die Aufmerksamkeit auf Details haben, um sogar ein rudimentäres Buchhaltungssystem zu halten, dann verwenden Sie Ihr Scheckbuch als Ihr Buchhaltungssystem. Vergewissern Sie sich, dass alle Kosten, die Sie verursachen, jedoch durch Ihr Scheckbuch geführt werden oder eine bestimmte Kreditkarte nur für Geschäftskäufe verwendet wird, wenn Sie nicht gut mit Einbehalt von Einnahmen sind.

Sollte ich mein B & B als Einzelunternehmen organisieren , Partnerschaft, Gesellschaft oder LLC?

Das ist keine leichte Frage zu beantworten. Bevor wir zu dieser Antwort kommen, lassen Sie mich berühren, wie das B & B im Besitz sein sollte. Ich würde empfehlen, dass das B & B persönlich besessen wird. Der Grund dafür ist, dass es steuerliche Vorteile für den Besitz der B & B persönlich gibt. Ein großer steuerlicher Vorteil ist der persönliche Wohnausschluss eines Gewinns von bis zu $ ​​500.000 ($ 250.000 für einzelne Steuerpflichtige) auf dem persönlichen Wohnsitz Teil Ihres B & B. Ein weiterer Grund ist, dass diese direkte Besitz besser erleichtert die Verwendung eines steuerbegünstigten Verkauf der B & B mit einem ähnlichen Art Austausch, die dem Verkäufer erlaubt, die Besteuerung von Gewinn aus dem Verkauf des B & B, so lange wie Art Eigentum (real Nachlass) wird innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum des B & B-Verkaufs erworben. Mit einer direkten persönlichen Eigentumsstruktur können Sie das B & B an die juristische Person leasen, die das Geschäft betreiben wird. In keinem Fall würde ich das B & B-Geschäft als Einzelunternehmen betreiben, da ein Einzelunternehmen eine unbeschränkte Haftung hat.

Meine erste Wahl wäre ein Unternehmen, in dem eine S-Wahl getroffen wurde. Die S Corporation bietet den besten beschränkten Haftungsschutz, noch besser als eine LLC oder eine Partnerschaft. Hier ist der Grund. In einer LLC ist Ihre persönliche Haftung begrenzt, im Falle einer Klage für irgendeine Art von Fahrlässigkeit, aber nur, wenn Sie nicht persönlich die Fahrlässigkeit oder Verletzung (dh ein Mitarbeiter war verantwortlich für die Fahrlässigkeit oder Verletzung und Sie nicht direkt, dass Mitarbeiter, um diese Handlung durchzuführen). Wenn Sie etwas mit der fahrlässigen Handlung zu tun haben, können Sie und alle Ihre persönlichen Vermögenswerte gefährdet sein. In einer Partnerschaft können Sie als persönlich haftende Gesellschafterin persönlich auch für Fahrlässigkeit oder Verletzung haftbar gemacht werden, auch wenn sie von einem Arbeitnehmer verursacht wird. In einem Unternehmen sind nur die Vermögenswerte des Unternehmens gefährdet. Ihr persönliches Vermögen ist sicher. Die persönliche Haftung auf Unternehmensebene würde "das Durchdringen des Unternehmensschleiers" erfordern, was angesichts der langjährigen Geschichte der Rechtsprechung der Rechtsprechung sehr schwer ist. In einer S-Gesellschaft werden alle Nettoeinkommen oder Nettoverluste und bestimmte andere Steuerpositionen durch Ihre persönliche Einkommensteuererklärung fließen, da eine S Corporation eine Pass-Through-Einheit ist.

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Source by Thomas Corley

Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE Investoren wissen sollten

Es gibt 3 große Drogerieketten in den USA: Walgreens, CVS und Rite Aid. Im Folgenden sind einige wichtige Statistiken über die 3 großen Drogerieketten ab 2012:

1. Walgreens steht mit einem Marktkapital von $ 28,51 Milliarden, $ 72,2 Milliarden im Jahr 2011 Gesamtumsatz ($ 45.1B von Rezept-Einnahmen) und ein S & P-Rating von A. Nach Walgreens, 75% der US-Bevölkerung lebt innerhalb von 3 Meilen von seinen Geschäften. Im April 2010 erwarb es 258 Duane Reade Drogerien in New York Metropolitan Bereich, die insgesamt 7841 Drogerien bringt Walgreens betreibt ab Februar 2012, einschließlich 137 Krankenhaus vor Ort Apotheken.

2. CVS steht an zweiter Stelle mit Marktkapitalisierung von $ 56,56 Milliarden, $ 107,1 Milliarden Umsatz ($ 40,5 Milliarden aus CVS Rezept Umsatz und $ 16.1B aus seinem Caremark verschreibungspflichtigen Versandhandel Umsatz) und ein S & P-Rating von BBB +. Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Drogerien.

3. Rite Aid steht auf Platz drei (vierte, hinter Walmart in Bezug auf verschreibungspflichtige Einnahmen) mit Marktkapitalisierung von $ 1,49 Milliarden, $ 26,1 Milliarden Umsatz ($ 17.1B aus Rezept Umsatz), betreibt 4714 Drogerien ab Februar 2011 und hat Ein S & P-Rating von B –

Investoren erwerben von diesen Drogerieketten besetzte Immobilien aus folgenden Gründen:

1. Das Drogerie-Geschäft ist sehr rezessionsunempfindlich. Die Menschen brauchen Medizin, wenn sie krank sind, unabhängig vom Zustand der Wirtschaft. Sowohl reiche als auch arme Menschen in den USA haben Zugang zur Medizin. Manche argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mehr Medikamente durch freie oder kostengünstige Medikamente, die von staatlich unterstützten Programmen angeboten werden, nutzen. So sollten die Mieter während der harten Zeit gut sein und Geld haben, um Mieter an Vermieter zu zahlen.

2. Die Drogerie-Geschäft hat eine gute Aussicht in den USA:

· Die Menschen leben länger und brauchen mehr Medizin, um Langlebigkeit zu erhalten, z.B. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen neigen dazu, mehr Medikamente als jüngere zu verwenden, da sie oft mehr medizinische Probleme haben. Als die 78 Millionen Babyboomer sich ab dem Jahr 2008 näher an das Ruhestand bringen, erwarten die Drogerieketten die Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren.

· Der Drogenmarkt expandiert weiter, während die US-Bevölkerung weiter anhält größer werden. Immer mehr Amerikaner leiden unter verschiedenen Krankheiten. Die Zahl der Amerikaner leidet unter saisonalen Allergien verdoppelt in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune-Magazin. Sie haben im Jahr 2009 5,4 Milliarden Dollar für Allergiker ausgegeben. Als ihre Taille Linien Ballon (75% der Amerikaner sind prognostiziert, um entweder übergewichtig oder fettleibig bis 2020), mehr Amerikaner sind mit Diabetes diagnostiziert, zusammen mit hohen Cholesterin in jüngeren und jüngeren Altersgruppen. Darüber hinaus empfehlen Ärzte auch die Behandlung von verschiedenen Krankheiten früher als später aufgrund eines besseren Verständnisses über die Krankheiten. Zum Beispiel verschreiben Ärzte jetzt antiretrovirale Medikamente für Patienten kurz nach der Infektion mit HIV-Virus statt auf die Infektion zu AIDS zu werden. Mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Medikamenten zur Behandlung von Typ-2-Diabetes anstelle von nur oralen Medikamente allein.

· Der Fortschritt in der Gentechnik hat verschiedene neue genetische DNA-Test-Kits eingeführt, die die genetische Diagnose von Schwachstellen bei erblichen Erkrankungen und Störungen ermöglichen. Die Gentests sind derzeit das höchste Wachstumssegment in der Diagnostik. Einige dieser genetischen Tests werden wahrscheinlich in Direct-to-Consumer-Test-Kits in Drogerie in naher Zukunft.Upon FDA-Zulassung, diese neuen Produkte werden potenziell bringen zusätzliche Einnahmen für Drogerien.

· Verwendung Eine neue Methode zur Anpassung von Molekülen, die als strukturbasiertes Design bezeichnet wird; Drogenfirmen kommen mit neuen Medikamenten, die sie sonst nicht entdeckt haben, z.B. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs

· Die Passage von Health Care Reform Bill am 23. März 2010 bietet Versicherungsschutz auf schätzungsweise 33 Millionen mehr Amerikaner. Dies ist ein tolles Geschenk für die Drogerie-Industrie.

· Es gibt neue Medikamente zur Behandlung von bisher unheilbaren Krankheiten und neue Krankheiten, z.B. Viagra für Männer Unglück, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs ,. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z.B. Ein Jahr Angebot von Avastin kostet etwa 55.000 $. Eli Lilly hat im Jahr 2007 etwa 4,8 Milliarden Dollar Zyprexa für Schizophrenie verkauft und doch die meisten Menschen haben noch nie von dieser Medizin gehört.

· Es gibt bereits vorhandene Medikamente, die nun zur Behandlung neuer Krankheiten zugelassen sind und damit ihre Umsatzerlöse steigern. Zum Beispiel war Lyrica ursprünglich beabsichtigt, Schmerzen zu behandeln, die durch Nervenschäden bei Menschen mit Diabetes verursacht wurden. Es wird nun von der FDA zugelassen, um Fibromyalgie zu behandeln, die 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betrifft.

· Große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung werden erwartet, um eine neue Klasse von Medikamenten zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen zu produzieren Seltene genetische Störungen Zum Beispiel zielt das neue Medikament Ilaris von Novartis auf genetische Ursachen einer erblichen Erkrankung, dass es weltweit nur 7000 bekannte Fälle gibt. Allerdings hofft Novartis, seine Drogen allmählich zu einem Blockbuster-Medikament zu häufigeren Erkrankungen, die durch ähnliche Genetik verursacht werden, zu erweitern.

· Technologie und modernes Leben führen und erfordern neue Produkte, z.B. Schwangerschafts-Test-Kits, Lamisil für stärkere klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia für männlichen Haarausfall, Premarin für Menopausen Symptome, diabetische Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diät-Pillen, Vitamine, Geburtenkontrolle Pillen , IODs, Nahrungsergänzungsmittel und Cholesterin senkende Pillen (Amerikaner verbrachten fast $ 26B im Jahr 2006 auf Cholesterin Medikamente allein pro IMS Health, ein Connecticut-basierte Beratungsunternehmen, das pharmazeutische Verkäufe überwacht.)

· Bevor die Kunden bekommen können Zu den medizinischen Gängen oder Apothekenzähler, müssen sie durch Schokolade, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Biere und Weine, Kosmetik, Videospiele, Blumen, Düfte und Grußkarten passieren. Drug Läden hoffen, dass Sie die einstündigen Fotos Dienstleistungen dort verwenden. Die Läden tragen auch saisonale Gegenstände, z.B. Halloween-Kostüme und "Wie im Fernsehen gesehen", z.B. Shamwow Infolgedessen kaufen Kunden mehr als ihre Rezepte und Medizin in diesen Drogerien. CVS berichtet, dass Non-Apotheke Umsatz 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens im Januar 2007. Die Zahl für Walgreens ist 34% und 37% für Rite Aid. Viele Apotheken Standorte sind in der Tat Convenience-Stores vor allem diejenigen, die in Wohn-oder ländlichen Gebieten sind. Und so hofft Walgreens, dass Kunden auch WD-40 abholen und Schraubendreher an ihren Geschäften statt im Home Depot; Thai Jasmin Reis und Fischsauce, um eine Reise zu Safeway oder Kroger Supermärkte zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser Nicht-Drogen-Artikel unten, da die Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Es stellt auch ein eigenes Private Label vor, das höhere Gewinnspannen hat.

· Es gibt immer mehr generische Medikamente auf dem Markt als eine Anzahl von enorm populären Markennamen Blockbuster verlieren ihre 20-jährigen Patente, zB Lipitor (meistverkaufte Droge in der Welt, um Cholesterin zu senken) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, was es ist für) im Jahr 2012. Drugstores bevorzugen, generische Drogen an Kunden aufgrund höherer Gewinnspannen als die Markennamen Medikamente zu verkaufen.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, zB Hydrocodon / Oxycodon. In der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die zu Kokain süchtig sind, aber 7 Millionen süchtig nach verschreibungspflichtigen Medikamenten.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der ausgegebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und im Leerlauf sitzen In den medizinischen schränken Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen sehr langfristige NNN-Leasingverhältnisse, die durch ihre Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in das zugrunde liegende Eigentum recht geringes Risiko, vor allem für Walgreens mit einem S & P "A" Rating. In der Tat werden diese Eigenschaften manchmal als Investment-Grade-Eigenschaften bezeichnet. Sobald die Drogerie Ketten den Mietvertrag unterzeichnen, zahlen sie die Miete prompt und fristgerecht. Dieser Autor ist nicht bewusst von irgendwelchen Eigenschaften, die von einer dieser Drogerie-Ketten gemietet wurden, in denen die Mieter keine Mieten zahlen konnten. Auch wenn die Läden wegen schwacher Verkäufe geschlossen sind (Walgreens schloss 119 Filialen im Jahr 2007), können diese Unternehmen die Eigenschaften an andere Unternehmen weitergeben, z.B. "19709002]

· Ein typisches Walgreens-Leasing besteht aus 20-25 Jahren Primärtermin plus 8-10 Fünfjahresoptionen. Während der Primärfrist und der Optionen gibt es in den meisten Mietverträgen keine Mietzinserhöhungen. Dies ist der Hauptnachteil der Investition in Walgreens Drogerien.

· Ein typisches CVS-Leasing besteht aus 20-25 Jahre Primärfrist plus 4-5 Fünf-Jahres-Optionen. (19459002)

· Eine typische Rite Aid Lease besteht aus 20-25 Jahre primärem Term plus 4. Die Miete ist in der Regel flach während der Primärfrist und dann gibt es eine 2,5% -10% Mietzinserhöhung in jeder 5-Jahres-Option -8 Fünf-Jahres-Optionen.

Investitionsrisiken

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, bestehen Risiken in Ihrem Investition:

1) Der wichtigste Nachteil über die Investition in Apotheken ist, gibt es wenig oder gar keine Miete Bump für eine lange Zeit, zB 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. So wird die Miete nach der Inflation effektiv reduziert. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Eigenschaften nicht auf jüngere Investoren ansprechen, besonders wenn die Cap-Rate niedrig ist.

2) Die 3 Drogerie-Ketten haben jetzt Ein neuer furchtbarer Konkurrent, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Walmart, Sam's Club und Nachbarschaft Markt speichert in 49 Staaten. Ab 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogenhändler mit $ 17.4B im Rezept Umsatz, nur vor Rite Aid mit $ 17.1B in Rezept Umsatz. Der Einzelhandelsriese ist bekannt für das Starten im Jahr 2006 ein hoch-publiziertes $ 4 generisches verschreibungspflichtiges Drogeprogramm, das jetzt 350 generische Medikamente für eine 30-Tage-Versorgung verkauft. Die tatsächliche Anzahl der Medikamente ist weniger, da die Medikamente mit verschiedenen Stärken als verschiedene Medikamente gezählt werden. Beispielsweise werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart vermutlich sehr wenig Gewinne auf diesen Medikamenten, wenn überhaupt. Doch die Marketing-Kampagne – erstellt von Bill Simon, der Präsident und CEO von Walmart US, generiert viel Werbung für Walmart. Walmart hofft, Kunden in die Läden mit anderen Rezepten zu ziehen, wo es höhere Gewinnspannen hat. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den günstigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Drogenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise zu begegnen. Target bietet nun die gleichen 350 generischen Medikamente für $ 4 für eine 30-Tage-Versorgung. Walgreens hat einen verschreibungspflichtigen Drogenclub mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 generische Medikamente für so wenig wie $ 1 / Woche anbietet.

3) Chief Business Correspondent Rick Newman aus US World & News Report prognostiziert, dass Rite Aid im Jahr 2009 nicht überleben könnte. Rite Aid ist noch im Jahr 2012. Die Vorhersage Scheint im Jahr 2012 als Rite Aid zu gehen, da es in der Lage war, die langfristigen Schulden zu refinanzieren und die Umsatzerlöse zugenommen haben.

4) Drogen werden auch in Tausenden von Supermärkten, Zielspeichern und Costco-Lagern verkauft. Allerdings gibt es keine Drive-Through-Fenster in diesen Geschäften oder Walmart, um bequem fallen die Rezepte und holen Medikamente. Kunden werden nicht in der Lage sein, ihre Rezepte während der Mittagspause oder nach 7PM in Target Läden oder Supermärkte abholen. Sie müssen Mitgliedschaft haben, um Medikamente bei Costco zu kaufen. Andere können ihre Rezepte bei Walmart nicht füllen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden vermischen wollen, die sich in niedrigeren Einkommensgruppen befinden. Und einige Babyboomer wollen nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart gefüllt sind, weil es keine bequemen Stühle gibt, damit sie sich hinsetzen und auf ihre Medikamente warten.

5) Drogen Einzelhandel zu einem gewissen Grad wird von der kontrolliert Apotheken Benefits Managers (PBMs). Kunden erhalten in der Regel verschreibungspflichtige Abdeckung von ihren Krankenkassen, z.B. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten Rezept Vorteile im Namen der Versicherungsgesellschaften. Im Jahr 2012 verlor Walgreens einen Vertrag, der bei über 5 Milliarden Dollar mit Express Scripts, einer großen PBM, bewertet wurde. Walgreen-Einnahmen wurden sofort im ersten Quartal 2012 gefallen, da Express Scripts Kunden ihre Rezepte bei Walgreens nicht ausfüllen können. Die PBMs sind auch im Drogerie-Einzelhandel über Mail-Bestellungen, die keine Leasing teurer Einzelhandelsflächen erfordern. Die verschreibungspflichtigen Versandaufträge erfassen derzeit über 20% Marktanteil der gesamten Rezepteinnahmen. Sollten Kunden ihre verschreibungspflichtigen Kaufgewohnheiten auf Postversand wechseln (es gibt keine solchen Beweise im Jahr 2012), könnte sie negative Auswirkungen auf das Geschäft der Drogerieketten haben.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Hurrikans und Tornados sind NNN Vermietet mit Ausnahme von Dach und Struktur. Also, wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie für die Kosten bezahlen.

7) Der Mieter kann an einem neuen Ort auf der Straße oder auf der anderen Straße fahren, wenn der Mietvertrag abläuft. Dieses Risiko ist hoch, wenn die Liegenschaft in der Kleinstadt liegt, wo es eine niedrige Barriere für den Eintritt gibt, dh viele freie und entwicklungsfähige Land.

8) Der Mieter kann um Mietzugaben bitten, seine untere Linie während des harten zu verbessern mal. Die Möglichkeit ist höher, wenn der Mieter Rite Aid ist und wenn der Laden niedrige Umsatzerlöse und / oder höher als Marktmiete hat.

9) Mehr Amerikaner gehen weg von ihren Rezepten, besonders der teuerste Markenname Medikamente Dies kann sich negativ auf die Umsatzerlöse und die Gewinne von Drogerien auswirken und kann folglich Drogengeschäfte führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Gesundheitsdienstleistungsunternehmen, wurden im Jahr 2010 fast 1 von 10 neuen Rezepten für Marken-Medikamente von Personen mit kommerziellen Gesundheitsplänen aufgegeben. Das sind bis zu 48% im Vergleich zu vor 4 Jahren kurz vor der Rezession begann.

Unter den 3 Drogerie-Ketten haben Walgreens und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte, An großen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als Premium-Standorte hat. Walgreens neigt dazu, nur die Top-Absolventen von Apothekenschulen zu mieten, während Rite Aid mit den unteren Absolventen zusammenarbeitet, um Kosten zu sparen. Page

1) Walgreens : Das Unternehmen wurde 1901 von Charles Walgreen, Sr. in Chicago gegründet . Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren existiert, sind die meisten Läden nur 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten verwaltete Unternehmen unter den drei Drogerie-Ketten und auch unter den am meisten bewunderten öffentlichen Unternehmen in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit bewährten Erfolgsgeschichten geführt und beauftragt die Spitzenabsolventen von Universitäten. Aufgrund seiner überlegenen finanziellen Stärke – S & P A Rating – und Premium unersetzlichen Standorten, Immobilien mit Leasing von Walgreens erhalten den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Cap Rate unter den 3 Drogerie Ketten. Darüber hinaus bekommt Walgreens flache Miete oder sehr niedrige Mietzinserhöhungen für 20 bis 60 Jahre. Die Cap-Rate ist oft in der niedrigen 5% bis 6,5% Bereich im Jahr 2012. Investoren, die Walgreens kaufen neigen dazu, reifer zu sein, d.h. näher an Ruhestand Alter. Sie sind auf der Suche nach einer sicheren Investition, wo es wichtiger ist, die Miete zu bekommen, als um Anerkennung zu bekommen. Sie vergleichen oft die Renditen ihrer Walgreens-Investition mit den niedrigeren Renditen von US-Staatsanleihen oder dem Einlagenzertifikat von Banken. Walgreens eröffnete in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Läden und so sehen Sie viele neue Walgreens Läden zum Verkauf.

2) CVS-Apotheke : Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell gegründet , MA von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Seit 2009 hat CVS rund 6300 Filialen in den USA, meist durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd Drugstores meist in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Savon und Osco Drogerien vor allem in Südkalifornien. Und im Jahr 2008 CVS erworben 521 Longs Drugs Läden in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für $ 2.9B Dollar. Die Akquisition von Long Drugs scheint ein guter zu sein, da CVS keine Geschäfte in Nord-CA und Arizona hatte. Außerdem beinhaltete der Preis auch Immobilien. Es wird auch Caremark gekauft, einer der größten PBMs und änderte den Firmennamen in CVS Caremark. Als CVS 1.200 Eckerd-Läden kaufte, bildete es eine Single-Entity LLC (Limited Liability Company), um jeden Eckerd Store zu besitzen. Jede LLC unterschreibt den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Im Falle eines Verzugs kann der Eigentümer nur gesetzlich nach dem Vermögen der LLC und nicht von anderen CVS-Besitzvermögen gehen. Obwohl der Besitzer die Garantiesicherheit von CVS-Unternehmensvermögen verliert, ist dieser Autor nicht über einen Zwischenfall informiert, bei dem CVS einen Laden schließt und keine Miete bezahlt.

3) Rite-Aid : Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er ist am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren verstorben) und eröffnete sein erstes Geschäft im Jahr 1962 als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation gegründet und ging 1968 in die Öffentlichkeit. Als Alex Grass im Jahr 1995 als Vorstandsvorsitzender und Chief Executive Officer des Unternehmens gegründet wurde, war Rite Aid die größte Drogerie-Kette der Nation in Bezug auf die gesamten Filialen und Nr. 2 in Bezug auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm aber wurde im Jahr 1999 für die Übertreibung von Rite Aids Verdienst in den späten 1990er Jahren verdrängt. Rite Aid ist jetzt die schwächste finanziell unter den 3 Drogerieketten. Im Jahr 2007 erwarb Rite-Aid etwa 1.850 Brooks und Eckerd Drogerien, meist entlang der Ostküste, um mit Walgreens und CVS aufzuholen. In dem Prozess, fügte es eine riesige langfristige Schulden und ist die am meisten gehebelte Drogerie Kette auf der Grundlage ihrer Marktwert. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu gehen. Die Einnahmen aus einigen dieser Läden gingen soviel wie 20%, nachdem sie das Zeichen zu Rite Aid geändert haben. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Filialen und über 26 Milliarden US-Dollar Umsatz. Die Zahlen gingen im Jahr 2010 auf 4780 Läden und $ 25,53 Milliarden Umsatz. Am 21. Januar 2009 hat Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" herabgestuft, acht Kerben unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", die ein sehr hohes Kreditrisiko aufweisen. Rite Aid kontaktiert eine Reihe von seinen Vermietern im Jahr 2009 versucht, Miete Zugeständnis zu bekommen, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid erfolgreich die Refinanzierung von $ 1,9 Milliarden seiner Schulden abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express Scripts. Gleicher Ladenumsatz stieg um 2,2%, 3,2% und 3,6% für Januar, Februar und März 2012. Rite Aid verliert immer noch Geld im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete. Allerdings verliert es weniger, $ 0,43 pro Aktie im Jahr 2012 gegenüber $ 0,64 pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet bessere Aussichten im Geschäftsjahr 2013.

Dinge zu berücksichtigen, wenn in einer Apotheke investiert

Wenn Sie daran interessiert sind, in eine von Drogerie-Ketten gemietete Immobilie zu investieren, sind hier einige Dinge zu beachten:

1. Wenn Sie eine niedrige Risiko-Investition wollen, gehen Sie mit Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Grad der Sicherheit gleich, ob die Immobilie in Kalifornien ist, wo man eine 5,5% Mütze oder Texas bekommt, wo man eine 6,5% Mütze bekommen kann. So gibt es keinen signifikanten Vorteil, um in Immobilien in Kalifornien zu investieren, da der Immobilienwert primär auf der Cap Rate basiert. Im Jahr 2012 scheint der angebotene Deckungssatz für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Läden zu kommen

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, dann gehen Sie mit Rite-Aid. Einige Immobilien außerhalb von Kalifornien können bis zu 9% Cap Rate im Jahr 2012 bieten. Allerdings hat unter den 3 Drogenketten Rite Aid 10,5% Chance, unter 2010 zu gehen. Sollte es Konkurs erklären, hat Rite Aid die Möglichkeit zu wählen und zu wählen Welche Standorte offen zu halten und welche Standorte die Miete zu beenden. Um das Risiko zu minimieren, dass der Laden shuttered ist, wählen Sie einen Standort mit starken Verkäufen und niedrigen Miete zu Umsatzquote.

3. Finanzierung sollte eine wichtige Überlegung sein. Während die Cap Rate für Walgreens niedriger ist als Rite Aid, werden Sie in der Lage sein, die besten Preise und Bedingungen für Walgreens zu bekommen.

4. Wenn Sie nicht ein konservativer Investor oder Risiko-Taker sind, können Sie eine CVS-Apotheke betrachten. Es hat BBB + S & P Kredit-Rating. Seine Cap Rate ist höher als Walgreens aber niedriger als Rite Aid. Einige Leasingverhältnisse können bessere Mietstöße bieten. Auf der anderen Seite, einige CVS-Leasingverhältnisse, insbesondere für Eigenschaften in Hurrikan-Gebieten, z.B. Florida sind nicht wirklich NNN Leasingverhältnisse, wo Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. So stellen Sie sicher, dass Sie die Cap Rate entsprechend einstellen. Einige der CVS-Standorte haben Vor-Ort-Minuteclinic besetzt von registrierten Krankenschwestern. Da diese Klinik Idee vor kurzem eingeführt wurde, ist es nicht klar, dass eine Klinik in CVS ist ein Plus oder Minus in der unteren Zeile des Ladens.

5. Alle 3 Drogerie-Ketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle wollen ein sehr sichtbares, eigenständiges, rechteckiges Grundstück um 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Gelände, vorzugsweise an einer Ecke mit ca. 75 – 80 Parkplätzen an einem wachsenden und starken Verkehr. Sie alle verlangen die Eigenschaft, eine Durchfahrt zu haben. Daher sollten Sie vermeiden, eine Inline-Eigenschaft zu kaufen, d. H. Nicht Standalone und Eigentum ohne Drive-Through-Fenster. Es besteht die Chance, dass diese Drogerien den Mietvertrag nicht verlängern wollen, es sei denn, die Liegenschaft befindet sich in einem dicht bevölkerten Gebiet ohne freie Grundstücke in der Nähe. Darüber hinaus, wenn Sie eine Eigenschaft erwerben, die nicht die neuen Anforderungen erfüllt, zum Beispiel ein Drive-through, können Sie ein Problem bekommen Finanzierung als Kreditgeber sind sich dieser Anforderungen bewusst.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, ist es in einer besseren Lage. Drugstore Ketten öffnen nicht den Laden 24 Stunden Tag, es sei denn, die Lage zieht Kunden.

7. Viele Immobilien können einen prozentualen Mietvertrag haben, d.h. der Vermieter kann zusätzliche Miete erhalten, wenn der jährliche Umsatz des Speichers eine bestimmte Zahl übersteigt, z.B. $ 5M Jedoch schließt der Umsatz, der verwendet wird, um die prozentuale Miete zu berechnen, oftmals eine Seitenlange Liste von Gegenständen aus, z.B. Wein und Limonaden, Tabakwaren, nach 10 Uhr verkaufte Gegenstände, von staatlichen Programmen bezahlte Medikamente. Die ausgeschlossenen Umsatzerlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes der Filialen ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Läden gesehen, in denen der Vermieter in der Lage ist, zusätzliche prozentuale Miete zu sammeln. Der Laden mit einer prozentualen Miete ist erforderlich, um seine jährlichen Verkäufe an den Vermieter zu melden. Als Investoren wollen Sie in einen Laden mit starkem Bruttoumsatz investieren, z.B. Über $ 500 pro Quadratfuß pro Jahr. Darüber hinaus möchten Sie auch die Miete auf Umsatzquote überprüfen. Wenn die Figur im Bereich von 2-4% liegt, ist der Laden wahrscheinlich sehr rentabel, so dass die Chance, dass der Laden heruntergefahren ist, niedrig ist.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind, vermeiden Sie Investitionen in sinkende, z.B. Detroit und / oder niedrige Einkommensgebiete oder Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern innerhalb von 5 Meilen Ring. In einer kleinen Stadt kann es die einzige Drogerie in der Stadt sein und fängt den Großteil des Marktanteils ein. Wenn jedoch ein Wettbewerber einen neuen Standort in der Region eröffnet, können die Einnahmen stark beeinträchtigt werden. Darüber hinaus kann der Mieter immer zu einem neuen Ort auf der Straße, wenn der Mietvertrag abläuft, da gibt es eine niedrige Barriere für den Eintritt in einer kleinen Stadt. Diese Eigenschaften sind einfach zu kaufen und schwer zu verkaufen später. Wenn der Kreditmarkt eng ist, können Sie Probleme haben, einen Kreditgeber zu finden, um diese Eigenschaften zu finanzieren.

9. Viele Immobilien haben ein bestehendes Darlehen, das der Käufer annehmen muss. Wenn Sie einen 1031 Austausch haben, denken Sie zweimal über den Kauf dieser Eigenschaft. Sie sollten klar Darlehen Annahme Anforderungen der Kreditgeber vor der Fortschritte zu verstehen. Sollten Sie nicht das bestehende Darlehen übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist viel schwieriger als ein neues Darlehen), können Sie aus der Zeit für eine 1031 Austausch und kann dazu neigen, Kapitalgewinn zu zahlen.

10 Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogerie-Ketten nicht die Läden, die sie aus mehreren Gründen besetzen. Hier sind nur ein paar von ihnen:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, wissen aber keine Immobilien. Stock-Investoren wollen auch nicht, dass Walgreens eine Immobilien-Investmentgesellschaft werden wird.

– Der Besitz der Immobilien wird sie verlangen, um viele langfristige Schulden zu tragen, was keine brillante Idee für ein öffentlich gehandeltes Unternehmen ist.

11. Etwa 10% der Drogerie-Eigenschaften zum Verkauf und typischerweise CVS-Apotheken erfordern eine sehr geringe Menge an Eigenkapital, um z.B. 10% des Kaufpreises. Allerdings sind Sie verpflichtet, eine bestehende voll-amortisierte Darlehen mit Null Cashflow zu übernehmen. Das heißt, die ganze Miete, die vom Mieter bezahlt wird, muss verwendet werden, um das Darlehen zu bezahlen. Die Cap Rate kann im Bereich von 7-9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen könnte im Bereich von 5,5% bis 6% attraktiv sein. Daher zahlt der Investor das Darlehen in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies erfordert, dass Sie mit außerhalb Bargeld kommen, um Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zu zahlen (der Unterschied zwischen der Miete und Hypothek Zinsen). Je länger Sie das Eigentum besitzen, desto mehr Bargeld müssen Sie Einkommenssteuern zahlen, da die Hypothek Zinsen immer weniger gegen Ende kommen werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Investoren, die erhebliche Verluste aus anderen Investment Properties haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cash-Flow-Eigenschaft, können sie die Einnahmen aus dem Drogerie-Mieter gegen die Verluste aus anderen Investitionsliegenschaften ausgleichen. Zum Beispiel hat eine Immobilie $ 105.000 Mieteinnahmen pro Jahr, und der Investor hat auch Verluste von $ 100.000 aus anderen Eigenschaften.

Box Thinking

Wenn Sie zu viel Gewicht auf die S & P-Bewertung der Mieter setzen, können Sie am Ende entweder eine Menge Risiken oder gute Chancen verbringen.

  1. Eine gute Lage sollte der Schlüssel in Ihrer Entscheidung, auf welche Drogerie zu investieren in. Es wird oft gesagt, ein mieses Geschäft sollte gut an einer großartigen Lage, während der beste Mieter an einem lausigen Ort scheitern wird. Ein Walgreens-Laden, der später geschlossen wird (ja, Walgreens schloss 119 Filialen im Jahr 2007) ist immer noch eine schlechte Investition, obwohl Walgreens weiterhin die Miete rechtzeitig bezahlt. Also willst du nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil es ein Walgreens-Zeichen auf dem Gebäude hat.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, um eine rentable Lage zu schließen. Es braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanziell schwaches Unternehmen wie Rite Aid alle Anstrengungen unternehmen wird, um eine rentable Lage offen zu halten. Auf der anderen Seite braucht ein finanzstarker Walgreens Begründungen, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Also, wie beurteilen Sie, ob ein Drogerie-Speicherort rentabel ist oder nicht, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Gewinn- und Verlustrechnung anzugeben? Die Antwort ist, kann man nicht. Allerdings können Sie eine gebildete Vermutung auf der Grundlage der jährlichen Bruttoeinnahmen der Filiale, die oft an den Vermieter gemeldet wird, wie von der Prozentsatz Klausel in der Miete erforderlich. Mit dem Bruttoeinkommen können Sie die Mietzinserhöhung bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist der Laden rentabel. Zum Beispiel, wenn die jährliche Basis Miete ist $ 250.000, während der Speicher der Bruttoeinnahmen ist $ 5M dann die Miete Einkommensquote beträgt 5%. Als Faustregel gilt es, einen Gewinn zu erzielen, wenn dieses Verhältnis mehr als 8% beträgt. Also, wenn Sie eine Rite Aid mit 3% Miete zum Einkommensverhältnis sehen, dann wissen Sie, dass es wahrscheinlich eine sehr rentable Lage ist. Im Falle Rite Aid erklärt Konkurs, wird es diesen Ort zu halten und weiterhin bezahlen Miete. Wenn Sie eine Rite Aid Drogerie mit 3% Miete zu Einkommensverhältnis mit 10% Mütze sehen, sind die Chancen, es ist eine niedrige Risiko-Investition mit guten Renditen und der Mieter wird höchstwahrscheinlich die Miete zu erneuern. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, dass Rite Aid als Mieter nicht wirklich so bedeutsam ist
  3. Drogenläden mit neuen 25-jährigen Mietverträgen neigen dazu, an der unteren Kappe zu verkaufen, z.B. 6-7% Mütze auf neue Läden gegenüber 8,0-8,5% Cap auf etablierten Standorten mit 5-10 Jahren auf dem Mietvertrag verbleiben. Dies liegt daran, dass die Anleger Angst haben, dass die Mieter die Leasingverhältnisse nicht verlängern können. Leider haben die Kreditgeber auch die gleiche Angst! Infolgedessen werden viele Kreditgeber nicht die Drogerien mit 2-3 Jahren auf den Mietverträgen verlassen. Die Tatsache, dass Drogerien mit neuen Leasingverträgen eine Prämie auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Potenzial von 20% Abschreibung haben (Neubau bei 6% Cap und Verkauf bei 7,5% Cap, wenn die Leasingverhältnisse 8 Jahre übrig haben). Einige Investoren werden nicht in Erwägung ziehen, in Drogerien mit 5-10 Jahren auf dem Mietvertrag zu investieren. Sie können einfach ignorieren, dass die etablierten Läden an unersetzlichen Orten mit sehr starken Verkäufen sein können. Die Mieter haben einfach keine anderen Entscheidungen als die Erneuerung der Miete.

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Top 10 Dinge, die Sie beim Kauf einer Münze Wäsche wissen müssen

So denken Sie, dass das Münzenwäschegeschäft für Sie ist? Einfaches Geld, das du einmal wöchentlich sammelst? Platz läuft selbst? Betrachten Sie diese Faktoren bei der Betrachtung der Münze Wäsche Geschäft

1. Maschinen wechseln

Gute Münzenwäschereien laufen auf Wechselmaschinen. Wenn ein Kunde sich nicht ändern kann, gehen sie woanders hin. Wie viele Wechselmaschinen hat der Laden? Ein Standardwechsel Marke Wechselmaschine kann etwa $ 3000 halten. Sie können die Spezifikationen auf ihrer Website leicht überprüfen. Auf Wechselmaschine bedeutet der Besitzer ein festes Schiff. Zwei Wechselmaschinen bedeutet, dass der Platz hüpft. Keine Veränderung Maschine bedeutet, dass die Leute entweder den mürrischen Kerl hinter der Theke fragen müssen oder der Ort ist nicht wirklich ein Waschsalon.

2. Store-Zeichen

Schau dir das Ladenschild an. Leuchtet es auf? Ist die Hälfte davon fehlt? Zeigt es den Leuten deutlich, was das ist eine Münze Wäsche oder sagt es nur "Bob's"? Das Ladenschild wird Ihnen alles erzählen, was Sie wissen müssen, wie gut der Laden gelaufen ist. Ein großer Laden hat ein tolles Zeichen.

3. Top Lastmaschinen

Mit den heutigen Versorgungskosten ist es sehr schwierig, mit Top-Lastmaschinen Geld zu verdienen. Wenn der Laden, den du siehst, hat sie und der Ort ist beschäftigt, das ist die Art von Laden, die Sie wollen, um billig zu kaufen und ersetzen Sie die Top-Last-Maschinen mit 3x – 5x Frontlasten. Sie müssen in neue Maschinen investieren, aber Sie erhöhen Sie Preise und Gewinne. Wenn der Laden Top-Lastmaschinen hat und leer ist, fahren Sie herum, um zu sehen, welcher Konkurrent gerade aufgetaucht hat, der alle neuen Frontlader hat. Bleib weg von diesem Laden

4. Marke der Ausrüstung

Der Maytag-Mann, den Sie sehen, einschlafen in den Werbespots im Fernsehen sollte besuchen Sie einige Maytag ausgestattete Münze Wäschereien. Während Maytag ist ein guter Haushalt Name, sie machen nicht alle da eigene kommerzielle Wäsche Ausrüstung und Qualität hat gelitten. Die Top-Brad in der Branche ist Wascomat. Wer ist Wascomat? Schon mal von Electrolux gehört? Ein aller Wascomat-Laden ist ein sehr gutes Zeichen. Gehen Sie auf eine Wascomat neben einer anderen Marke und Chancen sind, werden Sie wollen, um die Wascomat verwenden. Versuchen Sie es!

5. Dienstleistungsrechnungen

Es gibt eine allgemein verstandene Methode, dass Ihre Dienstleistungsrechnungen 14% Ihres Umsatzes sind. Sei vorsichtig mit diesem als alte Ausrüstung wird mehr wie 20% deines Umsatzes sein. Ich empfehle nicht, die Dienstleistungsrechnungen zu betrachten, es sei denn, Sie berechnen den Verbrauch. Dies bedeutet, dass Sie eine Berechnung auf der Grundlage der Gesamtmenge an Wasser verwendet werden geteilt pro Wäsche Last geteilt durch den Verkaufspreis, um zu versuchen, Näherungslohn Umsatz zu erhalten. Wenn du diese Berechnung machst, ist das gut.

6. Umwandlung

Möglicherweise gibt es einen großen Unterschied in, wie Sie ein Geschäft laufen würden, wie das Geschäft vom gegenwärtigen Inhaber geführt wird. Bist du freundlich und laufend? Kümmern Sie sich um Ihre Kunden? Werden Sie das Ladenschild reparieren und sicherstellen, dass Sie immer wechseln und Unterlegscheiben zur Verfügung haben? Der Besitzer des Speichers beeinflusst die Umwandlung mehr als jeder andere Faktor, ist aber nicht der einzige Faktor. Neue größere Ausrüstung hilft auch, aber am Ende des Tages wird Ihre Persönlichkeit das Geschäft fahren. Ich sollte Ihnen sagen, "konsequente" Persönlichkeit. Sobald du Interesse hast, verkaufe das Geschäft, bevor du es tötest.

7. Gegend

Holen Sie sich die Bevölkerungs-Demographie aus der Stadt. Sie wollen eine gute Mischung aus ethnischen Hintergründen und die mehr Kinder (je mehr dreckige Wäsche) desto besser. Eine Nachbarschaft voller pensionierter Menschen ist schlechte Nachricht. Eine Nachbarschaft mit zu hohem durchschnittlichem Haushaltseinkommen ist nicht gut. Niedriger Anstieg 8 Plex bis 24 Plex sind besser als die riesigen Hochhäuser, weil sie in der Regel schlechte Waschküche haben. Auch Mietwohnungen in der Nachbarschaft Trumpf Eigentumswohnungen für Münzen Wäschereien

8. Parken

Stellen Sie sicher, dass es entweder viele Parkplätze oder eine Menge Leute in fußläufiger Entfernung gibt. Stellen Sie sich vor, wie weit Sie Ihre Wäsche tragen würden, wenn Sie zu einem Waschsalon gehen müssten. Sie wollen wirklich viel parken, wenn möglich. Wenn Sie keinen Parkplatz in der Vorderseite des Ladens haben, werden Sie wahrscheinlich nicht einen Drop-off-Wäsche-Geschäft haben.

Auch als Nebennote, wenn die Straße direkt vor dem Laden eine Insel hat Trennt den Verkehr, man muss draußen stehen und den Verkehrsfluss in den Laden sehen. Verkehrsinseln sind in der Regel kleine Unternehmen Killer.

9. Waschen und falten

Ich würde vorschlagen, alle Blick auf die Wäsche-Geschäft zu fragen, was der Vorteil, dass ein Drop-off Wäsche-Zähler ist.

Ich habe viele Immobilienmakler behauptet, dass Sie Ihr Geschäft durch Hinzufügen erhöhen können Ein Wasch- und Faltzähler Du kannst dein Geschäft erhöhen, aber nicht so, wie du denkst. Ein neuer Einnahmenstrom von Drop-off-Wäsche zu bekommen bedeutet, sich auf die Bemühungen zu konzentrieren, das Geschäft aufzubauen und jemanden zu bezahlen, der für längere Zeit da ist. Es ist selten (aber sie existieren), dass ein Waschsalon überschreitet es ist die Kosten für das Personal in waschen und falten Verkäufe.Wenn Sie laufen die Stelle selbst Vollzeit dann tun, Sie sind sowieso sowieso. Wenn Sie als Investition kaufen, betrachten Sie dies. Wenn Sie eine Vollzeit-Person haben, die bereits waschen und falten und planen, es zu beseitigen, zählen Sie auf einen 10% bis 40% Rückgang in Ihrem Selbstbedienungsverkehr. Der echte Preis, wenn er einen Begleiter hat, kommt aus dem Trost, den du der Person gibst, die Selbstbedienung wäscht.

10. Konsistenz

Gut geführte Wäschereien sind in allem beständig. Ich meine ALLES! Dies schließt (aber begrenzt auf) Ihre Geschäftszeiten, Personal, Reinigungsmethode, Reinigungsplan, Wasch- und Falzmethode, Maschinenmarken, verfügbare Veränderung, Seife, Zubehör usw. etc.

Je weniger konsequent Sie sind, Weniger konsequent Ihre Kunden werden.

Ich habe seit 5 Jahren 3 Waschsalons und leider für mich die Zeit, das Geschäft zu verlassen. Ich habe viel gelernt und viele neue wunderbare Leute kennengelernt. Ich habe 2 der drei Läden verkauft, die ich hatte und beide neuen Besitzer nahmen meinen Rat zu Herzen und haben dort gute Investitionen genutzt. Ich habe einen Laden zum Verkauf und ich bin zerrissen, um es zu sehen.

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Source by Paul Audet